Z sąsiedniej działki wydobywa się fetor, przez który nie da się wyjść z domu? Ustawodawca w zasadzie nie widzi w tym większego problemu. Na szczęście nie jesteśmy do końca bezsilni. W niektórych przypadkach możemy się domagać zaprzestania działalności, która wywołuje smród z działki sąsiada.
Ustawodawca umożliwił skuteczną walkę z hałasem, ale smród z działki sąsiada umknął jego uwadze
Jest wiele rzeczy, które są w stanie wytrącić człowieka z równowagi. Weźmy takie oddziaływanie na jego zmysły. Hałas wiertarki udarowej za ścianą w sobotni poranek z pewnością nie należy do najprzyjemniejszych. Podobnie jak ostre światło wycelowane prosto w okno naszej sypialni. W przypadku węchu można wskazać na smród z działki sąsiada. Brzydkie zapachy mogą mieć paskudny wpływ na samopoczucie człowieka. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy problem utrzymuje się przez dłuższy czas. Co w takiej sytuacji możemy zrobić? Okazuje się, że paleta środków prawnych jest dość ograniczona.
Przede wszystkim kwestię brzydkich zapachów z sąsiednich nieruchomości trudno jest ugryźć na gruncie prawa wykroczeń. O ile przepisy chronią nas całkiem nieźle przed hałasem, o tyle smród za działki sąsiada bardzo rzadko będzie podpadać pod art. 51 kodeksu wykroczeń. Karę za zakłócanie porządku można wymierzyć wówczas, gdy mamy do czynienia z jakiegoś rodzaju wybrykiem. Takie podejście ustawodawcy wyklucza praktycznie wszystkie normalne źródła fetoru.
Jeżeli bardzo nam przeszkadza sąsiad z bloku grillujący piętro niżej, to teoretycznie moglibyśmy wykorzystać przeciwko niemu art. 81 §1 kodeksu wykroczeń. Chodzi o sprowadzenie zagrożenia wywołania pożaru. Oczywiście takie zagrożenie musi być jeszcze realne. Nie da się także ukryć, że obydwa przytoczone wyżej przepisy nie zostały skonstruowane po to, by zwalczać różnego rodzaju fetor. W takim przypadku pozostaje nam droga cywilnoprawna. Z pomocą przychodzi nam nieoceniony art. 144 kodeksu cywilnego, a więc zakaz immisji sąsiedzkich.
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Niestety nawet pobieżna lektura przytoczonego wyżej przepisu pozwala stwierdzić, że jego zastosowanie w praktyce może wcale nie być takie proste. Ustawodawca obwarował go bowiem kilkoma szalenie istotnymi warunkami.
Rozstrzygnięcie sądu będzie w dużej mierze zależało do lokalnego kontekstu sprawy
Przede wszystkim zakaz obejmuje jedynie takie działania, które by zakłócały korzystanie z naszej nieruchomości ponad przeciętną miarę. Jakby tego było mało, sąd będzie brał pod uwagę także dwa inne czynniki. Pierwszym jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Choć niektórym miejskim pięknoduchom może się to wydać nieprawdopodobne, mieszkając na wsi, można się spotkać z różnego rodzaju zapachami. Zapach obornika nie jest na przykład niczym nadzwyczajnym. Zresztą, to samo dotyczy piania koguta, czy dźwięków wydawanych przez pracujące maszyny rolnicze.
To samo dotyczy także infrastruktury, z którą możemy się spotkać w mieście. Różnego rodzaju zakłady przemysłowe również mogą emitować przykre zapachy. Nikt też nie powinien się dziwić, że mu śmierdzi, skoro pobudował się tuż obok wysypiska czy oczyszczalni ścieków. W tym momencie docieramy jednak do drugiego kryterium. Sformułowanie „stosunki miejscowe” sprowadza się w dużej mierze do tego, że rozstrzygnięcie będzie zależało od kontekstu konkretnej sprawy.
Wróćmy na moment o mieszczuchów, którzy chcieli zakosztować sielskiego życia na wsi, które okazało się istnieć jedynie w ich wyobraźni. Skoro się przenieśli na wieś, to nie mają prawa oczekiwać od jej mieszkańców, że ci nagle będą reorganizować całą swoją działalność rolną tylko dlatego, że nowym sąsiadom brzydko pachnie.
Jeśli jednak smród z działki sąsiada niesie dlatego, że ten otworzył na niej fermę zwierząt futerkowych, to nasze powództwo może mieć całkiem spore szanse powodzenia. Podobnie będzie w przypadku, gdy fetor to wynik zaniedbań ze strony sąsiadującego z nami przedsiębiorstwa, których to z jakiegoś powodu nie chce usunąć.
Warto jednak wspomnieć, że decydując się na drogę sądową w polskich warunkach, powinniśmy się uzbroić w cierpliwość. Jest ona długa i stosunkowo kosztowna. To o tyle istotne, że istnieje ryzyko, że przez cały czas jej trwania możemy być narażeni na paskudne zapachy będące przedmiotem sporu.
