Hałasujące dzieci a wypowiedzenie umowy najmu. Czy można wyrzucić lokatorów z tego powodu, że ich pociechy zachowują się zbyt głośno? Jak wynika z orzeczenia niemieckiego sądu, jest to jak najbardziej możliwe.
Hałasujące dzieci a wypowiedzenie umowy najmu
„DW.com” donosi o dosyć kontrowersyjnym wyroku sądu. Jego treść sprowadza się do tego, że rodzina straciła mieszkanie przez to, że dzieci zachowywały się zbyt głośno. Berliński sąd uznał bowiem, że krzyki, wrzaski i trzaskanie drzwiami, które odbywa się w porze nocnej, to przesłanki umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.
Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy najemcami a wynajmującym. Ten wielokrotnie upominał lokatorów, wskazując, że inni mieszkańcy skarżą się na problemy. Wynajmujący w końcu, z uwagi na to, że jego działania okazały się bezskuteczne, wypowiedział rodzinie umowę najmu.
Najemcy nie zgodzili się z wypowiedzeniem, uznali je za niewiążące, skutkiem czego wynajmujący złożył do sądu wniosek o eksmisję lokatorów. Sąd właściwy dla dzielnicy Neukoelln, po przeprowadzeniu stosownego postępowania, wyraził zgodę na eksmisję.
Lokatorzy od takiego rozstrzygnięcia odwołali się do sądu wyższej instancji, który jednak nie podzielił ich argumentacji. Sąd apelacyjny również orzekł — według relacji mediów — że naruszyli oni postanowienia umowy najmu poprzez fakt stanowienia uciążliwości dla sąsiadów.
Sąd ponadto podkreślił, że nie da się uniknąć tego, że dzieci czasem hałasują. Jest jednak — niejako po drugiej stronie skali — tolerancja społeczna. Jeżeli rodzice zupełnie nie przejmują się otoczeniem, na przykład poprzez to, że nie kładą dzieci spać w czasie ciszy nocnej, to dochodzi do istotnego problemu.
A jak to wygląda w prawie polskim?
Niemieckie prawo najmu jest tak skonstruowane, że w szerokiej mierze chroni najemców przez bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy. W wypadku Berlina, aż 85% mieszkańców mieszka w lokalach wynajętych. Fakt, że coraz większą liczbę mieszkań skupują fundusze czy wyspecjalizowani przedsiębiorcy determinuje konieczność reakcji państwa, stąd też taki „prolokatorski” charakter regulacji.
W polskim prawie ochrona lokatorów również występuje. Należy ponadto odróżnić samo wypowiedzenie umowy od możliwości eksmisji. Samą możliwość wypowiedzenia umowy najmu, która wydaje się pasować do powyższego stanu faktycznego, daje art. 685 Kodeksu cywilnego. Ten stanowi, że:
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
O powyższym (dodając w kontekście lokatorów, że termin wypowiedzenia musi wynosić co najmniej miesiąc) stanowi także art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ten przepis z kolei ustanawia obowiązek uprzedniego pisemnego poinformowania właściciela lokalu o naruszeniach.
Oczywiście pewnych trudności może nastręczać to, czy zachowanie dziecka najemcy jest równoznaczne z zachowaniem najemcy. W mojej ocenie jest to w świetle ww. stanu faktycznego równoznaczne.
Trzeba też oczywiście pamiętać o przepisach, które chronią eksmitowanych. Nie dość, że pewne przepisy „pandemiczne” ograniczyły eksmisję, to samo wyrzucenie rodziny z dziećmi na bruk nie jest legalne.
