Każdy kto czerpie dochód z najmu mieszkań, remontuje je i wyposaża. Jeśli rozlicza się z fiskusem na zasadach ogólnych dochód pomniejsza o poniesione koszty. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną w sprawie rozliczenia dochodów uzyskanych z najmu przez osoby fizyczne. Jak rozliczyć najem mieszkania? Jest tu za dużo pola do subiektywnej oceny urzędnika.
Jak rozliczyć najem mieszkania?
O interpretację zwrócił się podatnik, który postanowił wynajmować odziedziczone w 2019 roku mieszkanie. Stan mieszkania nie pozwalał na oddanie do go w wynajem. W opisie podatnik podkreślił, że dokonał zakupu wyposażenia do mieszkania, stwarzając tym samym warunki mieszkalne i sanitarne umożliwiające zamieszkanie w lokalu. Co kosztowało go 7800 zł. Wydatek ten poniósł w roku 2019. Pierwsze przychody z najmu uzyskał w styczniu 2020 roku. W 2020 roku kupił kolejne mieszkanie z rynku wtórnego. Zrobił w nim duży remont i modernizację, który rozpoczął w październiku 2020, a zakończył w marcu 2021 r. Dodatkowo zakupił wyposażenie za ponad 10 tys. zł. Pierwsze przychody z najmu uzyskał w kwietniu 2021 roku.
W związku z tym zapytał Dyrektora KIS czy istnieje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu w roku bieżącym wydatków poniesionych w roku ubiegłym? Następnie czy koszty poniesione na remont drugiego mieszkania może ując w zeznaniu za rok 2021? Podatnik chciał też wiedzieć czy koszty zakupu wyposażenia do drugiego mieszkania powinny zostać zaewidencjonowane w miesiącu, w którym wystąpiły czy w miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu drugiego mieszkania?
Tak myślał podatnik
Podatnik nie wykazał w zeznaniu PIT-36 za rok 2019 kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu. Uznał, że nie ma możliwości wykazania kosztów od nieistniejącego jeszcze źródła dochodu. Zdaniem podatnika, koszty poniesione w roku 2020 w celu przygotowania do wynajmu drugiego mieszkania powinien wykazać w zeznaniu za rok 2021. W miesiącu w którym zostały osiągnięte pierwsze przychody. Ponieważ dotyczą one lokalu, który dzięki remontowi i zakupie wyposażenia mógł wynająć dopiero w roku 2021. Prace remontowo-budowlane zwiększyły wartość mieszkania. Podatnik chce amortyzować lokal. Dodatkowo zakupił wyposażenie do drugiego mieszkania za ponad 10 tys. zł. Uznał, że tak jak w przypadku pierwszego mieszkania, właściwym do zaewidencjonowania kosztów zakupu wyposażenia jest miesiąc wystąpienia pierwszych przychodów z tytułu jego najmu.
Fiskus uważa inaczej
Dyrektor KIS takie stanowisko podatnika uznał za nieprawidłowe. Nie wskazując na czym, nieprawidłowości w stanowisku podatnika, polegają.
„Środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania.Wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ustawy) poniesione w celu przystosowania lokalu do wynajmu, poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych” pisze w interpretacji Dyrektor KIS. Tę interpretację, moim zdaniem, można by zinterpretować w ten sposób, że błędem podatnika był niepodzielenie poniesionych wydatków (7800 zł) na koszty wyposażenia i koszty przystosowania lokalu do wynajęcia. Koszty przystosowania lokalu do wynajęcia, nie są bezpośrednio kosztem uzyskania przychodu. One zwiększają wartość początkową środka trwałego czyli mieszkania. Stają się kosztem jedynie przez amortyzację.
Przypomnę, że podatnik będzie mógł amortyzować swoje mieszkanie jedynie do końca 2022 roku (Nowy Ład).
W omawianej sprawie jak rozliczyć najem mieszkania, według Dyrektora KIS, wydatki na remont mieszkania zwiększają jego wartość początkową. Natomiast wyposażenie nieruchomości, którego wartość przekracza 10 000 zł, a okres użytkowania jest dłuższy niż rok, stanowi odrębny środek trwały. W sytuacji, gdy jego wartość nie przekracza 10 000 zł i nie zostanie ono zaliczone do środków trwałych, to wydatki poniesione na jego nabycie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Przy kwalifikacji podatkowej bierze się pod uwagę wartość jednostkową pojedynczej sztuki składnika majątku.
„Wydatki poniesione przez podatnika na zakup wyposażenia mieszkań są kosztem uzyskania przychodu w dacie oddania tych przedmiotów do używania. Natomiast wydatki poniesione na remont mieszkania, zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych. Nie ma możliwości ich bezpośredniego ujęcia w kosztach uzyskania przychodu, lecz wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne” podsumował Dyrektor KIS.
Interpretacja powinna być jasna
W mojej ocenie indywidualna interpretacja podatkowa nie powinna być w przeważającej części jedynie przytoczeniem obowiązujących przepisów. W przypadku zanegowania stanowiska podatnika powinna precyzyjnie wskazywać, gdzie podatnik popełnił błąd i na czym on polega błąd. Idealnie byłoby, gdyby taka zawierała podpowiedź, jak prawidłowo, w tym przypadku, rozliczyć poniesione koszty. Fiskusowi powinno zależeć, żeby podatnicy prawidłowo rozliczali podatki. Zwłaszcza że, to co jest kosztem uzyskania przychodu w jednym przypadku. W innym będzie traktowane jako zwiększające wartość ulepszenie. Niestety interpretuje urzędnik, a skutki ponosi podatnik. Tym bardziej zasługuje na jasną i nie budzącą wątpliwości odpowiedź.
