Od roku nasze banki mają obowiązek oferować kredyty mieszkaniowe o stałej stopie procentowej. Jednak, gdy stopy były niskie, zainteresowanie takimi kredytami było niemal zerowe. Rosło wraz z podwyżkami stóp. Czy to dobry kierunek?
Kredyty mieszkaniowe o stałej stopie procentowej
Nauka korzystania z produktu pod tytułem kredyt hipoteczny jest w Polsce okupiona potem i łzami kredytobiorców. Najpierw rzuciliśmy się na kredyty frankowe, żeby dość szybko przekonać się, że zadłużanie się w walucie innej niż ta, w której zarabiamy, jest bardzo dużym ryzykiem. Teraz swoją lekcję odebrali kredytobiorcy złotowi. Skok oprocentowania sprawił, że zrozumieli czym jest ryzyko stopy procentowej.
Tej kosztownej nauki nie musieli pobierać mieszkańcy strefy euro, którzy w przeważającej większości finansują zakup nieruchomości kredytami o stałej i niskiej stopie procentowej. KNF, spodziewając się, że kiedyś czas niskich stóp procentowych się skończy, wymusiła na naszych bankach, by od lipca zeszłego roku proponowały klientom oprócz kredytów o zmiennym oprocentowaniu, także te ze stałym oprocentowaniem. Precyzyjnie mówiąc z okresowo stałym, bo oferty większości banków zawierają kredyt o stałym oprocentowaniu na 5 lat. Do wyjątków należy 7 lat, a bodaj jeden bank oferuje umowę na 10 lat.
Stałe czy zmienne?
Kiedy te kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem pojawiły się, były znacząco droższe, niż te ze zmiennym oprocentowaniem. Dla przykładu Kowalski, który rok temu chciał wziąć 300 tys. zł kredytu na 25 lat z oprocentowaniem zmiennym miał ratę początkową na poziomie ok. 1330 zł. Przy oprocentowaniu stałym było to prawie 1600 zł. Więc Kowalski wybierał zmienne oprocentowanie. Tylko 5 proc. kredytobiorców zdecydowała się w ubiegłym roku na stałą stopę. Ci płacą dziś dalej 1600 zł, a Kowalscy płacą już 2500 zł. Ta sytuacja radykalnie zmieniła stosunek Polaków do stałej stopy.
„Kredyty ze stałym oprocentowaniem cieszą się dziś dużą popularnością. W niektórych bankach wybiera je ponad połowa klientów. Wiele osób zastanawia się czy warto dziś jeszcze wybrać takiego rodzaju kredyt. Wiele zależy od tego co stanie się ze stopami procentowymi w Polsce. Najlepszy moment na zaciągnięcie takiego kredytu był w latach 2020-21. Dziś jest to jasne.”, uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Dlaczego? Bo osoby, które wybierają kredyt ze stałym oprocentowaniem wyjdą na tym dobrze, o ile stopy procentowe będą przez najbliższe lata wyższe niż to, czego dziś spodziewa się rynek. Stała stopa daje też pewność niezmienności raty przez czas trwania umowy. Dlatego najlepszym momentem na zaciągnięcie kredytu ze stałym oprocentowaniem był czas niskich stóp procentowych i odwrotnie. Wysokie stopy procentowe nie są dobrym momentem na zaciąganie kredytu ze stałym oprocentowaniem.
Patrz na RPP
Trzymając się dalej tej samej logiki, kredyt ze zmiennym oprocentowaniem okazać się może korzystnym rozwiązaniem, o ile koszt pieniądza będzie w najbliższych latach niższy niż to, czego spodziewają się dziś gracze rynkowi.
„W tym kontekście osoby, które dziś stoją przed decyzją czy wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem powinny zwracać baczną uwagę na sygnały płynące z Rady Polityki Pieniężnej. Biorąc pod uwagę nieoficjalne wypowiedzi prezesa NBP prawdopodobne jest, że podstawowa stopa procentowa wzrośnie w Polsce już tylko nieznacznie we wrześniu (do 6,75%). Jeszcze 20 lipca kontrakty terminowe na stopę procentową sugerowały, że podstawowa stopa procentowa wzrośnie raczej w okolice 7-7,25%. Nie brakuje też prognoz znacznie bardziej pesymistycznych z punktu widzenia kredytobiorców. W ramach tych scenariuszy mowa jest o tym, że podstawowa stopa procentowa wzrośnie nawet do poziomu 8-10 proc.”, wyjaśnia Bartosz Turek.
Jeśli spełni się optymistyczny scenariusz, który przewiduje rychły koniec cyklu podwyżek stóp procentowych, to w 2023 roku może dojść do obniżki stóp. Osoby z kredytem o okresowo stałym oprocentowaniu na tym nie skorzystają. W takim wariancie koszt obsługi długu ze zmiennym oprocentowaniem może okazać się niższy. Ale to jest tylko jeden z możliwych wariantów. Szef amerykańskiego banku centralnego powiedział ostatnio, że czasy mamy tak niepewne, że prognozowanie nawet na miesiąc do przodu nie ma sensu. Dlatego każdy musi rozważyć sam. Wybiera przewidywalność, spokój i godzi się ewentualnie więcej za to zapłacić, jeśli stopy znów będą spadać, czy wierzy w optymistyczny scenariusz i woli nie wiązać się na kilka lat umową na stałe oprocentowanie.
