Kupiłeś nieruchomość w okazyjnej cenie? To nie zawsze jest powód do radości. Zwłaszcza że w niektórych przypadkach mogą się do ciebie zgłosić wierzyciele sprzedającego. Wszystko za sprawą skargi pauliańskiej, która pozwala na uznanie bezskuteczności czynności prawnej (czyli w tym przypadku zakupu nieruchomości), jeżeli w jej wyniku doszło do pokrzywdzenia wierzycieli. Tanie nieruchomości mogą być więc sporym kłopotem.
Tanie nieruchomości nie zawsze takie wspaniała
Przyoszczędzić chce każdy. Czasem trafiamy na dobre oferty, jednak jeżeli cena jest zbyt niska, szukamy gdzie jest haczyk. W przypadku nieruchomości haczykiem może być brak mediów w granicy działki, teren osuwiskowy, zbliżona linia lasu (co może uniemożliwić budowę domu), czy też zbliżająca się zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Pułapek na kupujących może być wiele, jednak czasem niska cena nie idzie w parze z nieprzydatnością danego terenu. Wtedy albo kupujący trafił na okazję życia, albo na dłużnika, który chce szybko spieniężyć swój majątek i uciec przed wierzycielami.
Oczywiście wydawałoby się, że wierzyciele sprzedającego nie są problemem kupującego. Niestety, nie zawsze tak jest. Wszystko za sprawą skargi pauliańskiej, czyli wyrażonej w kodeksie cywilnym zasadzie, mającej chronić interesy wierzycieli przed nieuczciwymi działaniami dłużników. Skarga pauliańska jest opisana w art. 527 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
Dłużnik wyprzedając majątek z pewnością zdaje sobie sprawę z pokrzywdzenia wierzycieli. A osoba trzecia powinna przewidywać, że tak okazyjna cena wiąże się z jakimś problemem. Skarga pauliańska nie jest wykorzystywana szczególnie często, jednak wierzyciele czasem się jej chwytają, jak przysłowiowy tonący brzytwy. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w 2017 roku (V CZ 68/17):
Skarga pauliańska jest bardzo szczególnym uprawnieniem wierzycieli, którzy tą drogą bronią się przed niewypłacalnością dłużnika działającego niegodziwie, ze świadomością ich pokrzywdzenia, przez wyzbycie się składników swego majątku, mogących stanowić przedmiot egzekucji. Zatem wierzycielom, którzy wykazali zasadność i wystąpienie przesłanek actio Pauliana należy umożliwić zrealizowanie ich uprawnień potwierdzonych wyrokiem sądowym.
Kto może stracić nieruchomość w wyniku skargi pauliańskiej?
Najpierw należałoby się zastanowić, czym grozi wniesienie przez wierzyciela skargi pauliańskiej. Oczywiście, nie sprawi to, że szczęśliwy nabywca działki straci od razu swoją nieruchomość i nie uzyska z tego tytułu żadnej rekompensaty. Jednak skarga pauliańska pozwala na żądanie bezskuteczności danej czynności prawnej, jeżeli doprowadziła ona do pokrzywdzenia wierzycieli. A sprzedaż działki za okazyjną cenę (poniżej wartości rynkowej) z pewnością właśnie do tego prowadzi.
Co dłużnik może mieć na celu? Możliwości jest wiele. Przede wszystkim może zależeć mu na szybkim spieniężeniu majątku i wyprowadzeniu gotówki w taki sposób, aby wierzyciele nie mogli do niej dotrzeć. Tutaj pojawia się problem, bo w przypadku uznania czynności prawnej za bezskuteczną, nabywca działki staje się kolejnym wierzycielem dłużnika, a pieniądze mogą być nie do namierzenia. Inna sytuacja to moment, gdy sprzedający działkę prosi o zaniżenie ceny na umowie, aby zapłacić niższy podatek (chociaż przypominamy, że Urząd Skarbowy może zakwestionować umowę ze zbyt niską kwotą sprzedaży względem wartości rynkowej). Wtedy problem nowego właściciela działki jest wręcz kolosalny, bo nie ma możliwości odzyskania pełnej kwoty. Jeszcze inna sytuacja to okazyjna sprzedaż znajomym, w zamian za określoną przysługę w przyszłości.
Oczywiście kwintesencją skargi pauliańskiej jest wiedza kupującego o złej sytuacji majątkowej i wierzycielach sprzedającego i świadomość pokrzywdzenia wierzycieli. Jednak w sytuacji, gdy w grę wchodzą niezwykle tanie nieruchomości, kupującemu powinna zapalić się lampka alarmowa. To jak w przypadku kupna kradzionych perfum – jeżeli cena jest zbyt niska, a cała transakcja budzi podejrzenia, dorosły i pełnosprawny umysłowo człowiek powinien domyślać się, że coś jest nie tak, nie można więc powoływać się na niewiedzę.
Tanie nieruchomości mogą być szansą, mogą być również sporym kłopotem
Wszystko ma swoją cenę a okazje życia zdarzają się rzadko. Dlatego niska cena nieruchomości powinna nas zawsze zaalarmować i sprawić, że sprawdzimy wszystko dokładnie – nie tylko plan zagospodarowania przestrzennego i fakt własności działki, ale również osobę sprzedającego (chociaż nie zawsze jest to możliwe). Co bardzo ważne – już sam fakt sprawdzania wszystkich aspektów sprawia, że możemy uchylić się od unieważnienia czynności prawnej, ponieważ dochowaliśmy należytej staranności w tej sprawie, a i tak nie mogliśmy się dowiedzieć, że działanie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli.
Skarga pauliańska powinna być również przestrogą dla wszystkich, którzy kupują nieruchomości (a także ruchomości o większej wartości) od osób zadłużonych. Poszukując okazji zdecydowanie lepiej przeszukiwać licytacje komornicze, ponieważ wtedy status prawny danej rzeczy jest jasny.
