W dyskusjach o nieruchomościach od czasu do czasu powraca temat mieszkań komunalnych. Najczęściej pojawia się on w takim kontekście, że samorządy powinny budować bloki dla osób o niższych dochodach. Niekiedy występuje on także w odniesieniu do deweloperów. Niektórzy uważają bowiem, że należałoby doprowadzić do tego, by oddawali oni część mieszkań miastu. W rozmowach na ten temat na ogół całkowicie pomija się to, że w Polsce jest prawie 600 tysięcy mieszkań komunalnych. W niektórych przypadkach sytuacja materialna najemców okazuje się na tyle dobra, że mogliby je oni zwolnić.
Mieszkania komunalne w teorii należą się milionom pracujących Polaków
W teorii mieszkania komunalne to lokale dla osób o niższych dochodach. Gdyby jednak ściśle trzymać się prawa, należałoby stwierdzić, że należą się one milionom Polaków. Dla przykładu w przypadku gospodarstwa jednoosobowego dopuszczalne kryterium dochodowe jest nieco niższe niż średnia krajowa.
Oprócz tego istnieją także inne warunki, jakie trzeba spełnić. To np. zła sytuacja mieszkaniowa czy brak własnej nieruchomości. Warunki te również spełniają miliony młodych Polaków.
W praktyce więc przekazany do urzędu wniosek może pozostawać bez pozytywnego rozpatrzenia przez wiele lat – wśród tysięcy innych. A samo jego złożenie nieraz szkodzi osobie czyniącej takie starania. Bo może ona np. nie przyjąć propozycji lepszej pracy, by nie przekroczyć kryterium dochodowego, gdyby jakimś cudem mieszkanie udało się otrzymać.
Sytuacja materialna najemców zwykle nie jest weryfikowana
Na ogół sytuacja materialna osób, którym przyznano mieszkania komunalne, była weryfikowana wyłącznie przed ich przydzieleniem. Później zwykle nie jest to sprawdzane, choć powinno tak być (nie częściej niż co 2,5 roku). Dochody najemców mieszkań komunalnych niejednokrotnie mogą się przecież znacząco zmienić – także na lepsze. Choćby dlatego, że w przeciwieństwie do innych osób nie płacą oni za wynajem na rynkowych stawkach ani za raty kredytu hipotecznego. Ponoszą jedynie koszty czynszu, które zwykle są zbliżone kwotowo do stawek dla osób posiadających własne mieszkania. De facto czyni to lokale komunalne darmową formą najmu.
Taka sytuacja daje więc ich użytkownikom większą swobodę w podejmowaniu różnych życiowych decyzji, jak np. zmiana pracy. Stąd niekiedy dochodzi do sytuacji, że z czasem zajmują oni wysokie stanowiska, zakładają firmy czy dorabiają się innych nieruchomości. Dla przykładu media kilka lat temu nagłośniły sprawę tego, że najemcą takiego mieszkania był posiadający inne nieruchomości poseł i muzyk Paweł Kukiz.
Sytuacje, w których lokale komunalne zajmują osoby z wysokimi zarobkami, nie należą do rzadkości. Wiąże się z tym jeszcze jedno niepokojące kuriozum. Otóż czasem zdarza się tak, że najemca mieszkania komunalnego przeprowadza się do swojej nieruchomości. I wówczas nielegalnie wynajmuje komuś lokal od miasta na rynkowych zasadach.
Rzetelna weryfikacja najemców mieszkań komunalnych bez wątpienia umożliwiłaby zwolnienie części z nich i przekazanie ich potrzebującym. Trudno oszacować, ile lokali trafiłoby wtedy do zasobów gmin. Można jednak przypuszczać, że byłaby to odczuwalna w skali Polski liczba.
Zakup mieszkania komunalnego na preferencyjnych warunkach
Co więcej, najemcy mieszkań komunalnych często mają także prawo do ich zakupu na preferencyjnych zasadach. Ich ceny względem wartości są różne. Z pewnością jednak nijak mają się do stawek rynkowych.
Jeszcze kilka lat temu kształtowały się one na poziomie np. 10% wartości. Dziś jest to częściej między 20 a 40% ceny rynkowej. I właśnie wykupywanie takich mieszkań na uprzywilejowanych warunkach sprawia, że liczba mieszkań komunalnych w Polsce stale się zmniejsza. Co więcej osoby, które nabywają lokale gminne w ten sposób, mogą je sprzedać na wolnym rynku po pięciu latach.
Mieszkania komunalne w teorii należą się więc osobom o niskich dochodach. A w praktyce łapią się na nie miliony Polaków. I choć spełniają kryteria, nie mają szansy ich dostać.
Niejednokrotnie posiadają je osoby będące w bardzo dobrej sytuacji materialnej. Wszyscy – i biedni, i bogaci – mogą je jeszcze kupić na preferencyjnych zasadach. Choć tych pierwszych właściwie nie powinno być na to stać. Bo pamiętajmy, że wykup za 40% wartości np. w Warszawie może oznaczać ćwierć miliona złotych, a nawet znacznie więcej.
I właśnie możliwość nabywania tych mieszkań – a później ich zbywanie na zasadach rynkowych – stanowi jeden z największych absurdów tego zjawiska. Z perspektywy najemcy, będącego w złej sytuacji materialnej, nie powinno być istotne to, czy jest użytkownikiem, czy właścicielem. Ważne, aby miał dach nad głową, a umowy najmu gmina i tak nie może mu wypowiedzieć. W interesie społeczeństwa powinno być przecież to, aby mieszkania takie pozostawały w zasobach miasta. I w razie zmiany sytuacji najemcy na lepsze służyły kolejnym osobom.
