Kolejny miesiąc i kolejny rekord wysokości inflacji. Równolegle bijemy rekordy w zaciąganiu kredytów hipotecznych, które nigdy nie były tak tanie. Ale jak długo oprocentowanie depozytów i kredytów może być tak oderwane od inflacji? Zdania są tu podzielone, co do jednego jest jednak zgodność. Nie ma wątpliwości, że stopy wzrosną. Pytanie tylko kiedy? Dlatego KNF wymusza na bankach zaoferowanie klientom złotowych kredytów hipotecznych ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową. Od lipca każdy bank oferujący taki produkt musi mieć je w ofercie.
Lepszy kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?
Na zaoferowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową nie zdecydował się dotąd żaden bank. Kilka zastosowało się już do rekomendacji i skorzystało z możliwości zaoferowania kredytu z okresowo stałą stopą procentową. KNF wymusił również, by banki dały możliwość dotychczasowym klientom, którzy wzięli już kredyt ze zmienną stopą, na zamianę jej na stałą.
Kto wybierze okresowo stałą stopę, ma ją w umowie zagwarantowaną na 5 lat. Potem albo jego kredyt będzie oprocentowany stopą zmienną, albo podpisze aneks na kolejne 5 lat z nową, już stałą stopą. To źle, bo, zadłużając się na 20 czy 30 lat nie jesteśmy w stanie oszacować ile będzie nas kosztował taki kredyt i przy wzroście stóp może nas dotknąć skokowy wzrost raty.
Okresowo stałą stopą kupujemy sobie pewność, że przez ten czas rata kredytu nie wzrośnie, ale za tę pewność musimy więcej zapłacić. Dlatego taki kredyt jest droższy. Przykładowo, kupując mieszkanie za 300 tys. zł, wkład własny (20-procentowy) wynosi 60 tys. zł. Wartość kredytu to 240 tys. zł, a okres spłaty 25 lat. W ING Banku Śląskim przy oprocentowaniu zmiennym (od 2,23 do 2,74 proc.) równa rata miesięczna będzie się wahać w zależności od rodzaju kredytu od 1044 zł do 1106 zł. W opcji ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat będzie to odpowiednio od 1254 do 1322 zł. Oprocentowanie rośnie tu o 1,67 punktu procentowego.
Czy warto więcej zapłacić?
Dziś mamy najniższy w historii Wibor 6M, wynoszący 0,25 proc. Jednak, jak ostrzega swoich klientów bank PKO BP, „nie można przewidzieć górnej granicy wzrostu wysokości Wiboru, co oznacza, że ryzyko zmiany stopy procentowej jest nieograniczone”. Ktoś, kto dziś zadłuża się w PKO BP na 250 tys. zł na 25 lat, przy zmiennej stopie na poziomie 2,60 proc, przy racie równej płaci 1130 zł miesięcznie. Jeśli Wibor wyniósłby 3 procent, to oprocentowanie wyniesie 5,35, a rata rośnie do 1510 zł. Przy Wiborze 5 procent oprocentowanie wzrośnie do 7,35, a rata do 1820 zł. Radykalnie rośnie też całkowita kwota spłaty z 340 250 zł dziś do 546 950 zł.
Jaki kredyt jest zatem lepszy – z okresowo stałą czy zmienną stopą? Dziś kredyty ze stałym oprocentowaniem wydają się droższe, ale czy za rok lub dwa też tak będzie? Nie wiadomo. Wiadomo na pewno, że frank szwajcarski w roku 20o6 kosztował 2 zł, a bankowcom i części kredytobiorców wydawało się, ze zaraz wejdziemy do strefy euro więc ryzyko jest niewielkie. Życie napisało smutny scenariusz tej historii. Nie bez powodu KNF zobowiązuje banki do oferowania kredytów hipotecznych z przynajmniej okresowo stałą stopą procentową. Bankowcy radzą zastanowić się nad tą opcją przynajmniej tym klientom, których rata pochłania teraz połowę dochodu. Ci są najbardziej narażeni, że wyższa rata może być nie do udźwignięcia w przyszłości.
