Co kwartał padają nowe rekordy cen mieszkań. W ich cieniu pozostają ceny miejsc parkingowych. A to dziś istotny wydatek. Znacznie podnosi koszt całej inwestycji, ale często bywa niezbędny. Zysk z wynajmu miejscu postojowego bywa lepszy niż z mieszkania.
Zysk z wynajmu miejsca postojowego bywa lepszy niż z mieszkania
Średnia cena miejsca parkingowego w hali garażowej w 2018 roku w największych miastach Polski wynosiła 28,8 tys. zł. Rok później było to już ponad 32 tys. zł. Dziś jest to ok. 35 tys. zł. Nie brak miejsc w Polsce, gdzie o takiej cenie można tylko pomarzyć. Bo o cenie miejsca postojowego decyduje to, co dla atrakcyjności nieruchomości jest najistotniejsze, czyli – lokalizacja. Zwykle w parze z atrakcyjnością lokalizacji idzie ograniczony dostęp do miejsc parkingowych. Dlatego na warszawskiej Saskiej Kępie znalazło nabywcę miejsce za 170 tys. zł. W zlokalizowanym w stolicy apartamentowcu Cosmopolitan dobito targu za 150 tys. zł. Kwota 100 tys. zł padła za miejsce postojowe w Poznaniu i Gdyni. Jeśli chodzi o Wrocław, Kraków i Szczecin, to można znaleźć informację o transakcjach powyżej 80 tys. zł. Dla Katowic to 60 tys. zł.
To ceny z górnej półki. Rozpiętość jest olbrzymia. W samej Warszawie na Woli można dziś znaleźć ogłoszenia o sprzedaży miejsca postojowego w hali garażowej za 35 i za 69 tys. zł.
Tylko w pakiecie z mieszkaniem
Czasem zakup miejsca postojowego jest obowiązkowy dla kupujących mieszkanie. Często jednak nie, bo chętnych jest więcej niż miejsc. Tam, gdzie o miejsce do parkowania najtrudniej, deweloperzy rezerwują je tylko dla większych (na przykład dwupokojowych) mieszkań. Trudno jest kupić tylko miejsce do parkowania, z przeznaczeniem na wynajem – ale bez mieszkania. Zwłaszcza tam, gdzie chętnych jest wielu. Z kolei kupowanie miejsc postojowych z myślą o ich wynajmie na peryferyjnych osiedlach, gdzie nie ma problemu z zaparkowaniem auta, jest pozbawione sensu. Chyba że znane są nam plany powstania sąsiednich inwestycji, które taki popyt w przyszłości wykreują.
Przychody, koszty i zysk
Za ile można dziś wynająć miejsce postojowe w hali garażowej? W Krakowie może to być i 170 zł, i 350 zł miesięcznie. Miejsce w Warszawie w inwestycji Bliska Wola to koszt 250 zł, na Mokotowie 400 zł, a na Powiślu jest oferta za 600 zł. W Katowicach są oferty od 100 do 400 zł. Podobnie w Poznaniu i Łodzi. Jeśli ktoś kupił miejsce za 35 tys. zł i wynajmuje je za 200 zł miesięcznie, to rocznie ma 2400 zł. Przy 300 zł miesięcznie, rocznie mamy 3600 zł. Przy kwocie zakupu 35 tys. zł, to prawie 10 procent. Od tej kwoty trzeba odliczyć podatek od nieruchomości, podatek od dochodu i drobną opłatę czynszową dla wspólnoty. Po odjęciu tych kosztów rentowność powinna być na poziomie 6-7 procent rocznie. Tak więc zysk z wynajmu miejsca postojowego bywa większy niż z wynajmu mieszkania. W przypadku mieszkań jest to między 4, a 5 procent – przy obecnych zasadach opodatkowania.
Dla kosztów utrzymania miejsca postojowego oraz swobody w dysponowaniu nim ważne jest, czy hala garażowa ma odrębną księgę wieczystą. Jeśli tak, to mamy do czynienia z samodzielnym lokalem użytkowym, a podatek od nieruchomości jest w takim przypadku znacznie wyższy niż wtedy, gdy miejsce postojowe przynależy do mieszkania. Plusem jest to, że można takie miejsce nie tylko swobodnie wynająć, ale także sprzedać. W przypadku, gdy garaż nie posiada odrębnej księgi wieczystej i nie stanowi samodzielnego lokalu, podatek od nieruchomości może być nawet dziesięciokrotnie niższy. Maksymalną stawkę podatku od nieruchomości określa co rok Minister Finansów. Dla powierzchni mieszkalnych jest to w tym roku 0,85 zł za m kw. powierzchni użytkowej. Natomiast jeżeli garaż jest wyodrębnionym lokalem, to podlega opodatkowaniu stawką nie większą niż 8,37 zł za m kw. Gminy mogą zastosować stawki niższe, niż maksymalna.
