Koniec boomu nie oznacza, że ceny mieszkań przestaną rosnąć. Będą rosły nadal w 2022 roku, ale już nie w takim tempie, jak dotąd. Analitycy PKO BP prognozują, że w przyszłym roku mieszkania zdrożeją o około 5 procent. Podwyżki stóp procentowych ograniczą liczbę kupujących. Jednak nie będzie to raczej wystarczający powód, by ceny stanęły czy zaczęły spadać. Przyczyną jest za mała podaż mieszkań w stosunku do skali popytu. Realnie nadal ujemne stopy procentowe, a także brak alternatywy dla lokowania oszczędności.
W 2022 roku mieszkania zdrożeją o około 5 procent
Według danych banku PKO BP w trzecim kwartale tego roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w porównaniu do zeszłego roku mocno urosły. W Warszawie i 6 innych największych polskich aglomeracjach było to około 14 proc. Natomiast w 9 mniejszych miasta wojewódzkich ceny w 3 kwartale tego roku wzrosły o 11 procent. Jeśli porównamy drugie kwartały 2021 i 2020, to wzrost cen wynosi 16 procent. Czyli wyraźnie widać, że wzrost cen wyhamowuje. Rosną też ceny mieszkań kupowanych na rynku wtórnym. Tutaj wzrosty w omawianym okresie wahały się między 10, 12 procent.
Analitycy banku zwracają uwagę, że mimo wzrostu nominalnych stóp procentowych, realnie mamy te stopy ujemne. Stopa referencyjna NBP wynosi 1,75 procent, a inflacja wzrosła do 7,8 procenta. Dlatego inwestorzy akceptują niższe stopy zwrotu z najmu mieszkań, w zamian za ochronę oszczędności, jaką w ich ocenie daje lokata w nieruchomość. Zwłaszcza że oprocentowanie lokat po podwyżkach stóp nadal nie może konkurować z dochodem z najmu, nawet jeśli stawki na tym rynku nie osiągnęły jeszcze poziomu sprzed wybuchu pandemii Covid-19. Najwyraźniej banki mają dość pieniędzy i nie starają się przyciągać depozytów. Zwłaszcza że nie mają konkurencji w obligacjach.
Jak zachowają się ceny?
Analizę rynku mieszkaniowego PKO BP można podsumować powiedzeniem – na dwoje babka wróżyła. Jej autorzy wymieniają cztery czynniki, które będą hamować wzrost cen i trzy, które przemawiają za dalszymi wzrostami. W tej pierwszej grupie, poza podwyżkami stóp, znalazło się prawdopodobne zaostrzenie polityki kredytowej banków. Może to być naturalna konsekwencja podwyżek stóp, które już sprawiają, że droższe kredyty są dostępne dla mniejszej liczby klientów. Jak policzył Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments zdolność kredytowa przy większych kredytach już po dwóch pierwszych podwyżkach stóp poszła w dół o 100 tys. zł. Na zachowanie banków będzie mieć też wpływ rekomendacja NBP. „Banki powinny prowadzić ostrożną politykę kredytowania zakupu nieruchomości i unikać koncentrowania rozwoju akcji kredytowej w tym segmencie” – uważa bank centralny.
Poza tymi dwoma czynnikami ograniczyć tempo dalszego wzrostu cen powinno także to, że są one już tak wysokie, że spada liczba Polaków, którzy mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania. Ostatnia rzecz, która może studzić rynek w 2022 roku, to według PKO BP, duży portfel zaplanowanych do oddania mieszkań.
Wzrosną, ale nie tak dużo
Z kolei za dalszym wzrostem cen, mogą w ocenie analityków PKO BP, przemawiać wspomniane już realnie ujemne stopy procentowe. Wciąż jednak niska podaż mieszkań i takie czynniki, jak zaostrzone norm efektywności energetycznej budynków. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy też uruchomienie w maju 2022 roku gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Nie jest łatwo przewidywać. Według PKO BP trudno oszacować, jaka będzie reakcja na podwyżki stóp. Większość ekonomistów spodziewa się, że podstawowa stopa procentowa docelowo wyniesie 2,5-3 procent. Z kolei z szacunków ekspertów HRE Investments wynika, że taki scenariusz powinien unormować panującą w mieszkaniówce sytuację i sprowadzić wzrosty cen z obecnych dwucyfrowych wyników do jednocyfrowych.
