Jak to jest z dostępnością nowych mieszkań w rozsądnej cenie wszyscy doskonale wiemy. Te z rynku wtórnego również trudno byłoby określić mianem „tanich”. Okazuje się jednak, że koszt najmu w dużych miastach wzrósł o 12 proc. względem zeszłego roku. Najszybciej drożeje wynajmowanie kawalerek oraz mieszkań dwupokojowych.
Im mniejsze mieszkanie, tym koszt najmu rósł szybciej
Opublikowana w poniedziałek analiza HRE Investments, sporządzona na podstawie danych portali otodom.pl i bankier.pl, wskazuje jednoznacznie na drożejący koszt najmu w dużych miastach. Mowa o wzroście średnio o 12 proc. względem stawek z zeszłego roku. Jakby tego było mało, najbardziej podrożało wynajmowanie najmniejszych mieszkań. W przypadku kawalerek koszt najmu wzrósł o 16 proc. rok do roku, dla mieszkań dwupokojowych – o 13 proc.
Mieszkania większe, te mające trzy i więcej pokojów, również stają się droższe. Wzrost kosztu najmu w ich przypadku wciąż był dwucyfrowy. Nie będzie chyba dla nikogo zaskoczeniem stwierdzenie, że ceny wynajmu mieszkania najszybciej rosną w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków i Poznań. Co jednak jest przyczyną takiego stanu rzeczy? HRE Investments spróbowało odpowiedzieć na to pytanie.
Po części tak dynamiczne wzrosty stawek za wynajem zawdzięczamy temu, że pod koniec 2020 roku koniunktura na rynku najmu nie była najlepsza. Mamy więc w pewny stopniu do czynienia dziś z tzw. efektem niskiej bazy. Po prostu mająca miejsce pod koniec 2020 roku końcówka drugiej fali zachorowań nie sprzyjała koniunkturze na rynku najmu. Przypomnijmy, mieliśmy wtedy do czynienia z częściową nauką zdalną i częstą pracą zdalną czy zamkniętą gastronomią.
Wygląda więc na to, że rosnący kosz najmu w 2021 r. stanowi niejako odbijanie sobie słabszego roku 2020. Można wskazać także kolejną przesłankę potwierdzającą taki stan rzeczy.
Do tego ograniczenia w turystyce powodowały, że część właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby, postanowiła zaproponować swoje lokale w bardzo atrakcyjnych cenach osobom, którzy chcieliby wynająć mieszkania na kilka miesięcy. Wtedy efektem było sporo pustostanów i spadek czynszów średnio o 5-10 proc. względem przełomu lat 2019/20
W 2021 r. wynajmujący mieszkania mogli chcieć sobie powetować pełen obostrzeń rok 2020
Nie sposób jednak nie zauważyć, że pandemia wcale się nie skończyła. Owszem, rok 2021 upłynął pod znakiem zauważalnie mniej surowych obostrzeń. Nie oznacza to jednak, że tych w ogóle w Polsce nie wprowadzano. Warto jednak zauważyć, że piąta fala Covid-19 to już problem bardziej początku tego roku.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki w największych miastach poszły w górę o 12 proc. Dopiero w danych za kolejne miesiące zobaczymy, jaki efekt na rynku najmu da obecna fala zachorowań i np. rezygnacja części uczelni z tradycyjnej nauki. Póki co wpływ ten nie powinien być porównywalny z tymi, który obserwowaliśmy w 2020 roku, bo niestacjonarny tryb zajęć tym razem ma być czasowy (np. do końca lutego)
Oznaczałoby to, że możemy spodziewać się spadku cen w dalszych miesiącach 2022 r. Sytuacja jest jednak zauważalnie bardziej skomplikowana. Można bowiem wskazać także inne czynniki, które wpływają na koszt najmu występujące na przełomie roku 2021 i 2022. Mowa oczywiście o problemach, z którymi boryka się obecnie cała Polska. Wzrost cen gazu być może nie dotknął gospodarstwa domowe w takim samym stopniu jak firmy. Nie oznacza to jednak, że w tym roku nie płacimy wyższych rachunków. Dotyczy to także wynajmujących mieszkania. Rosną także koszty wywozu śmieci, prądu, czy wody.
Nie wydaje się, by koszt najmu w tym roku miał drastycznie spaść
Równocześnie w grę wchodzą niekorzystne zmiany podatkowe Polskiego Ładu. Wyjątkowo niekorzystnym rozwiązaniem dla wynajmujących jest zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych. Podwyżki stóp procentowych służące walce z inflacją wpływają bezpośrednio na wysokość rat kredytów. Sama inflacja zaś zwiększa koszt życia wynajmujących, który mogą sobie chcieć odzyskać z kieszeni najemców.
Niekoniecznie korzystna koniunktura może także zniechęcać Polaków do zakupu własnego mieszkania. Za to rola funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości wydaje się być niepotrzebnie demonizowana. Dotyczy to zarówno sprzedaży mieszkań, jak i ich wynajmu.
Nie da się jednak ukryć, że bańka na rynku nieruchomości wciąż jeszcze do końca nie pękła. Koszt najmu kształtuje także rosnące zapotrzebowanie ze strony migrantów zarobkowych, chociażby z Ukrainy. Polska w ostatnich latach przyjmuje ich rekordową wręcz liczbę. Ci ludzie muszą zaś gdzie mieszkać. Wszystkie te czynniki zebrane razem sugerują, że średni koszt najmu w 2022 r. najprawdopodobniej utrzyma się na poziomie z 2021 r.
