Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, to formuła rozliczania najmu wybierana przez większość podatników. Minus, w porównaniu do zasad ogólnych, jest taki, że nie można odliczyć kosztów. Jest jednak sposób, by w kieszeni zostało więcej pieniędzy. Kluczem do tego jest odpowiednio sformułowana umowa. Dla najemcy nie oznacza to wyższych kosztów. Co zrobić, by na najmie lepiej zarobić?
Co zrobić by na najmie lepiej zarobić?
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podstawą opodatkowania jest przychód. Do 100 tys. zł przychodu rocznie podatek wynosi 8,5 proc. Od nadwyżki trzeba zapłacić 12,5 procent. Fiskus pozwala podatek płacić od kwoty czynszu, pomniejszonej o opłaty eksploatacyjne i koszt mediów. Z umowy musi jednak wynikać, że to na najemcy spoczywa obowiązek ponoszenia opłat administracyjnych, czyli czynszu do spółdzielni lub wspólnoty. To samo dotyczy opłacania mediów. Tylko wtedy kwota czynszu czy opłata za media nie będą przychodem wynajmującego, jeśli to najemca będzie zobowiązany do ich ponoszenia.
Bardzo często podatnicy popełniają tu błąd. Wynajmujący sam płaci rachunki, a następnie występuje do najemcy, aby na podstawie przedstawionych rachunków wpłacił wynikającą z nich kwotę wynajmującemu mieszkanie. Czyli najemca zwraca wynajmującemu poniesione przez niego wydatki. Fiskus nie uznaje takie sposobu rozliczania. W takiej sytuacji wynajmujący musi zapłacić podatek także od tych pieniędzy, które najemca wpłacił mu na pokrycie kosztów czynszu i mediów. Czyli płacąc swoimi pieniędzmi za czynsz i media, właściciel mieszkania nie zaoszczędzi na podatku.
Refundacja to przychód
Potwierdzeniem tego jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST). Jak twierdzi Dyrektor KIS,
Refundacja przez najemcę kosztów, które wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami ze względu na to, że, zgodnie z umową, to na niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów z najmu. Zarówno wskazana w umowie kwota czynszu, jak i otrzymywany od najemcy zwrot poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W sporządzonej interpretacji Dyrektor KIS wyjaśnił, że jeżeli zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. KIS uważa też, że
Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe. nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany. Zwrot wynajmującemu poniesionych przez niego kosztów jest przychodem z najmu.
Sprawdź swoją umowę
Warto przyjrzeć się umowie z najemcą. I ewentualnie skorygować ją, uwzględniając interpretację Dyrektora KIS – jeśli oczywiście zależy nam na obniżeniu należnego podatku. Jeśli tak, to pamiętajmy, kiedy dla urzędu skarbowego nie można mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego i o przychodzie po jego stronie. Chodzi o sytuację, kiedy wynajmujący nie otrzymuje tych należności – czyli gdy najemca bezpośrednio sam płaci czynsz do spółdzielni, jak i rachunki za media. Albo jeśli wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika. Oznacza to, że z przekazanych mu przez najemcę pieniędzy, płaci wspólnocie, Tauronowi czy PGNiG – a nie odwrotnie, czyli gdy pokrywa rachunki ze swoich pieniędzy, a najemca zwraca mu poniesione wydatki.
Niewłaściwie sformułowana umowa to niejedyna pułapka, w którą może wpaść wynajmujący. Niedawno pisaliśmy, jak rozliczyć najem mieszkania, by nie podpaść fiskusowi. Przypominaliśmy też, że oświadczenie o ryczałcie jest obowiązkowe, tylko przy rozliczaniu się w ten sposób w działalności. Tego obowiązku nie ma w przypadku ryczałtu od najmu prywatnego.
