Ministerstwo finansów wstrzymało pracę nad ustawą o REIT-ach. Powodem jest ryzyko, że stworzenie krajowych funduszy inwestycyjnych inwestujących na rynku nieruchomości może przynieść dalszy wzrost cen mieszkań. Dziwne, że nie doszli do tego wniosku szybciej. Ustawa o REIT-ach przyniosłaby przecież więcej profesjonalnych inwestycji w nieruchomości. Tych podobno w Polsce nie chcemy?
Ustawa o REIT-ach została wstrzymana po to, by ceny nieruchomości nie wzrosły jeszcze bardziej
Problemem rynku nieruchomości w Polsce są rzekomo zagraniczne fundusze inwestycyjne wykupujące mieszkania Polakom sprzed nosa. W rzeczywistości wpływ tych podmiotów na niedobór mieszkań w przystępnej cenie jest niepotrzebnie demonizowany. Fundusze z zagranicy może i rzeczywiście wykupują „tysiące” mieszkań, licząc z tymi dopiero w budowie. W praktyce jednak w Polsce każdego roku oddaje się ich do użytku ponad 200 tysięcy. Nie da się jednak ukryć, że temat jest tyleż nośny, co budzący kontrowersje.
Odpowiedzią na obecność zagranicznych funduszy inwestycyjnych w Polsce miała być ustawa o REIT-ach. REIT-y to nic innego jak właśnie specjalne fundusze inwestycyjne zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości i wynajmowaniem mieszkań. Wspomniana ustawa pozwoliłaby na tworzenie krajowych firm inwestujących w najem nieruchomości notowane na giełdzie. W założeniu miałoby to ograniczyć niechciane inwestycje w mieszkania i pozwoliłoby zarabiać na nieruchomościach tym Polakom, których nie stać na samodzielny zakup mieszkań.
Teraz, jak podaje Dziennik Gazeta Prawna, ustawa o REIT-ach zostaje wstrzymana. Biuro prasowe Ministerstwa Finansów wyjaśnia motywy, którymi kierował się resort.
Prace nad rozwiązaniem wprowadzającym do porządku prawnego instytucje analogiczne do tzw. REIT, czyli funduszy inwestujących w najem nieruchomości, zostały wstrzymane, również ze względu na niepewność otoczenia makroekonomicznego wynikającą z zaistniałych wydarzeń o charakterze globalnym
Chodzi więc o kryzys inflacyjny, z którym Polska boryka się mniej-więcej od połowy zeszłego roku. Wydarzeniem globalnym, które uruchomiło procesy inflacyjne na całym świecie, była niewątpliwie pandemia koronawirusa ze wszystkimi jej gospodarczymi konsekwencjami. Równocześnie jednak Ministerstwo Finansów przedstawia punkt widzenia rządu na krajowy rynek nieruchomości. Ten liczy na „stworzenie warunków umożliwiających dalsze upowszechnianie nabywania przez polskie rodziny pierwszej nieruchomości na własność”. Ma to określone konsekwencje.
Skoro zagraniczne fundusze inwestycyjne kupują mieszkania w Polsce, to czemu nie miałyby tego robić ich krajowe odpowiedniki?
Teraz rządzący zakładają, że uruchomienie dodatkowego popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości na wynajem mogłoby skutkować dalszym wzrostem cen. Dlatego właśnie ustawa o REIT-ach uchwalona w tym momencie mogłaby przynieść więcej szkody niż pożytku. Czy jednak aby na pewno? Wszystko tak naprawdę rozbija się o nasz stosunek do zagranicznych funduszy inwestycyjnych działających na polskim rynku nieruchomości. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podchodzi do działań rządu w tej sprawie dość krytycznie.
Problem w tym, że nie robiąc nic, Polska jest szeroko otwarta na zagraniczny kapitał, który jest kuszony solidnymi fundamentami i nawet dwa razy wyższą potencjalną stopą zwrotu niż w krajach Zachodu. W efekcie fundusze pompują miliardy złotych na nasz rynek, wykupując całe bloki, a nawet firmy deweloperskie
Ustawa o REIT-ach cieszyła się uznaniem tych ekspertów i środowisk, którym działalność zagranicznych podmiotów niekoniecznie odpowiada. Jak już wspomniano wyżej, krytyka ta bywa oparta bardziej na emocjach, niż na twardych danych statystycznych. Chodzi tutaj o sam fakt, że podmioty zagraniczne śmią kupować dużo nieruchomości w Polsce. Właśnie z takiego rozumowania biorą się pomysły chociażby wprowadzenia podatku katastralnego, jako swego rodzaju współczesnego podatku domiarowego dla „przebrzydłych kapitalistów”.
Z kolei z punktu widzenia osób, które nie mają żadnych problemów z zachodnimi REIT-ami, nic nie stoi na przeszkodzie, by pojawiły się ich krajowe odpowiedniki. Nie da się bowiem ukryć, że rządzący nie próbują ograniczać w żaden sposób działalności podmiotów zagranicznych. Skądinąd bardzo słusznie, że nie zdecydowali się na tego typu populistyczne zagrywki. W tym kontekście wydaje się więc, że wstrzymanie prac nad ustawą rzeczywiście może być poważnym błędem.
Fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości są w całej sprawie tylko wygodnym kozłem ofiarnym
Równocześnie nie da się ukryć, że ustawa o REIT-ach nijak nie wspierałaby deklarowanej polityki mieszkaniowej rządu. Nie ma się co oszukiwać: krajowe fundusze inwestycyjne także wykupywałyby sprzed nosa mieszkania indywidualnym inwestorom. Tym samym marzenia Polaków o własnym mieszkaniu byłoby jeszcze trudniej spełnić. Wielki kapitał nie musi sobie w końcu zaprzątać głowy rosnącymi ratami kredytów hipotecznych.
Pojawienie się kolejnego gracza gotowego wyłożyć duże pieniądze, niedostępne przeciętnemu Kowalskiemu, by kupować mieszkania, może tylko zwiększyć irytację społeczeństwa. Dlatego nie sposób nie nazwać decyzji o wstrzymaniu prac nad ustawą inaczej, jak pójściem po rozum do głowy przez rządzących. Tylko czy na pewno bolączki rynku nieruchomości w Polsce odpowiadają duzi inwestorzy?
W całym tym zamieszaniu często umyka nam to, że drugie mieszkanie stanowiło bezpieczną lokatę kapitału przede wszystkim dla drobnych inwestorów. Na pewno lepszą niż oszczędzanie z bankami w czasach niemalże zerowych stóp procentowych. Wielu z nas chciało sobie także zapewnić sobie tzw. pasywny dochód z wynajmu. Do inwestowania w nieruchomości zachęcały także atrakcyjne wówczas warunki zaciągania kredytów hipotecznych. Do tego należałoby dołożyć ograniczone zasoby mieszkaniowe w dużych miastach, w których Polacy chcą rzeczywiście mieszkać.
Bardzo możliwe, że bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości nadmuchaliśmy sobie sami, zbiorowym wysiłkiem. Fundusze inwestycyjne z zagranicy oraz ustawa o REIT-ach są tu tylko kozłami ofiarnymi.
