Analitycy PKO BP spodziewają się końca okresu dynamicznego wzrostu cen mieszkań. Podwyżki stóp procentowych sprawiły, że kredyty hipoteczne są dużo droższe. Równocześnie szalejąca inflacja wpływa na ceny materiałów budowlanych i resztę kosztów budowy. Tym samym rynek mieszkaniowy w 2022 roku przeżywa wyraźne spowolnienie. Czy na długo?
Rynek mieszkaniowy w 2022 roku będzie kształtować słabsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi
Przez ostatnie lata obserwowaliśmy stały wzrost cen nieruchomości, określany niekiedy mianem „bańki”. W czasach niemalże zerowych stóp procentowych mieszkania stanowiły pożądaną lokatę kapitału wśród tych Polaków, których było stać na ich zakup. Ceny dodatkowo windował w górę wysoki popyt i niewystarczająca podaż. Rynek mieszkaniowy w 2022 roku ulega jednak drastycznemu wręcz przeobrażeniu. Eksperci PKO BP przewidują, że w ciągu najbliższego roku mieszkania mogą potanieć. Wszystko dlatego przez niską dostępność kredytu.
Duży spadek popytu na kredyt mieszkaniowy jest podręcznikową reakcją rynku na serię silnych podwyżek stóp procentowych rozpoczętą w październiku’ 21 i powoduje spadek sprzedaży mieszkań. Kończy się okres dynamicznych wzrostów cen mieszkań i w perspektywie najbliższego roku możliwa jest ich korekta. Jednocześnie silny wzrost kosztów budowy przy braku możliwości dalszych podwyżek cen ograniczy nową podaż.
Spadek popytu na kredyty hipoteczne wynika bezpośrednio ze wzrostu stóp procentowych. O tym, że niektórych inwestorów nie stać na spłatę rat kredytu, informowaliśmy już w styczniu. Od tego czasu stopy procentowe wzrosły kilkukrotnie. Rada Polityki Pieniężnej decyduje się na taki ruch po to, by zwalczać galopującą inflację. Ta również ma bezpośredni wpływ na zdolności nabywcze Polaków. W końcu poza spłacaniem zaciągniętego kredytu są również wszystkie pozostałe koszty życia.
Rosnące stopy procentowe i galopująca inflacja sprawiają, że Polaków nie stać na kredyt hipoteczny
Związek Banków Polskich odnotował spadek wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych aż o 25 proc. w ujęciu kwartalnym i 6 proc. rok do roku. Banki udzieliły o 25 proc. mniej kredytów względem IV kwartału zeszłego roku i o 17 proc. mniej w ujęciu rocznym. Średnia wartość udzielanego kredytu wzrosła za to do 351 tys. zł. Łącznie polskie banki udzieliły w I kwartale tego roku kredytów mieszkaniowych na kwotę 16,9 mld zł.
To nie koniec. Dane Biura Informacji Kredytowych jednoznacznie potwierdzają spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi.
Według danych BIK w okresie styczeń-kwiecień’22 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 15,5% r/r (tylko w kwietniu spadek o 32,5% r/r). Również liczba udzielonych kredytów w tym okresie zmalała o 24,8% r/r (tylko w kwietniu o spadek o 38,7% r/r). Spadki wynikają z pogorszenia nastrojów konsumenckich i mniejszej zdolności kredytowej gospodarstw domowych. W maju 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała o 51,1% r/r, jest to najniższy odczyt w historii badania BIK od 14 lat, tj. od stycznia 2008.
Nic więc dziwnego, że wzrost cen mieszkań już teraz spowolnił, przynajmniej w ujęciu rok do roku. PKO BP odnotował jednak, że ceny transakcyjne w stolicach województw wzrosły o 19 proc. względem IV kwartału zeszłego roku. Równocześnie rosną ceny na rynku wynajmu. Ma to dwojaką przyczynę. Z jednej strony mamy napływ uchodźców z Ukrainy, którzy muszą przecież gdzieś mieszkać. Do tego dochodzą osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania. One również poszukują dachu nad głową.
Ceny mieszkań mogą nieznacznie spać w ciągu nadchodzących miesięcy
Eksperci wskazują także na inne czynniki kształtujące rynek mieszkaniowy w 2022 roku. Mamy W I kwartale odnotowano mniejszą liczbę mieszkań w budowie. Równocześnie koszty budowy wzrosły o kilkanaście procent w ujęciu rocznym. To kolejne elementy składające się na schłodzenie rynku. Kolejnym są rekomendacje KNF dla banków dotyczące bardziej rygorystycznego sprawdzania zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.
Warto także wspomnieć o postępującej zapaści demograficznej. Z danych GUS wynika, że ludność Polski zmalała o 476 tysięcy względem stanu z roku 2011. Równocześnie nasze społeczeństwo się starzeje. Czynniki te nie pozostaną bez wpływu na kształt rynku nieruchomości w nadchodzących latach.
Jak to jednak będzie wyglądać w nadchodzących miesiącach? Analitycy PKO BP zakładają spadek cen mieszkań w tym roku i na początku przyszłego w przedziale od 0 proc. do 5 proc. Wynika to z silnego spadku popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych i zauważalnego spadku zdolności kredytowych gospodarstw domowych. Eksperci zakładają wzrost stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy. Przewidują jednak dość powolną reakcję podaży na niższy popyt na mieszkania – dlatego, że wciąż wiele projektów znajduje się w budowie.
Ochłodzenie rynku nieruchomości w Polsce nie jest oczywiście nieuchronne. Eksperci są zdania, że sytuację może odwrócić zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych i szybkie przejście do obniżek stóp procentowych. Wzrostom cen mieszkań sprzyja także utrzymywanie się wysokiej inflacji. Nic dziwnego: kiedy wszystko drożeje, to nieruchomości również.
