Gdy były niskie stopy procentowe i wysoka inflacja kilkaset tysięcy Polaków wzięło złotowy kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej. Teraz, ten sam owczy pęd pcha nas do nadpłacania kredytów. Nadpłata kredytu hipotecznego – kiedy się opłaca.
Nadpłata kredytu hipotecznego
Według szacunków HRE Investments opartych o analizę danych NBP w latach 2015 – 20 na nadpłatę złotowych kredytów hipotecznych Polacy przeznaczali rocznie od 5 do 11 miliardów złotych. Wyraźne przyspieszenie przyniósł ubiegły roku. Kwota przeznaczona na wcześniejsze spłaty i nadpłaty kredytów mieszkaniowych przekroczyła 23 miliardy złotych. Nowy rekord kredytobiorcy ustanowili w ciągu 6 miesięcy bieżącego roku. Do banków spłynęło 25 mld zł. Ciekawe, jaki będzie wynik na koniec roku, zwłaszcza w kontekście wakacji kredytowych.
Warto też przy okazji zwrócić uwagę, że nadpłacając kredyt mieszkaniowy mamy do wyboru dwie opcje. Skrócenie czasu kredytowania przy zachowaniu obecnej raty. Albo obniżenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania. Ta druga opcja przyniesie natychmiastową ulgę dla domowego budżetu. Jeśli jednak chcecie maksymalnie ograniczyć koszt obsługi kredytu, to korzystniej będzie pozostać przy tej samej racie, ale skrócić okres kredytowania.
Ile spadnie rata
Powodem tych masowych nadpłat są oczywiście wysokie stopy procentowe. Nadpłata obniża ratę. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments podaje przykład. Mając kredyt na 300 tysięcy złotych i 25 lat musimy się dziś liczyć z ratą na poziomie 2,5 tys. złotych. Wcześniejsza spłata 10 tysięcy złotych z ciążącego na nas długu pozwala w tym przypadku obniżyć miesięczną ratę o około 80-90 złotych.
Czy można lepiej wykorzystać te 10 tys. zł, niż nadpłacając kredyt, oprocentowany dziś na około 9 proc.? Na lokacie dostaniemy ok. 7 proc., z czego jeszcze państwo potrąci sobie podatek Belki. Jednak, według Bartosza Turka, takie porównanie bieżącego oprocentowania lokat i kredytów jest niewystarczające.
„Przecież jeśli nie wydalibyśmy naszych oszczędności na nadpłatę kredytu, to moglibyśmy je zainwestować i to nie tylko na kilka miesięcy czy rok, ale na wiele lat. Na przykład na 5, 10 czy 20, a więc na tyle przez ile spłacać będziemy jeszcze nasz kredyt hipoteczny. Należałoby więc raczej porównywać jak w perspektywie kilku – kilkunastu lat zmieniać się będzie koszt kredytu i możliwe do osiągnięcia odsetki od oszczędności. A to już niestety nie jest takie proste. Przecież dziś nikt nie jest w stanie powiedzieć nam ile w perspektywie wielu lat faktycznie zaoszczędzimy przeznaczając np. 10 tys. złotych na nadpłatę kredytu mieszkaniowego. Tym bardziej nie sposób obliczyć ile bylibyśmy w stanie zarobić gdybyśmy te same pieniądze wykorzystali zakładając przez kolejne lata lokaty bankowe, powierzając oszczędności rządowi w ramach obligacji skarbowych czy inwestując na giełdzie” wyjaśnia Bartosz Turek.
Nadpłacić czy iść na zakupy?
Narzędziem, które może pomóc odpowiedzieć na pytanie nadpłacać czy nie nadpłacać może być oprocentowanie dziesięcioletnich kontraktów terminowych IRS. Wynosi on dziś około 5 proc. To znaczy, że rynek spodziewa się, że taki będzie przez 10 lat przeciętny poziom WIBOR 3M. Jeśli to tego dodamy 2 proc. marży, to znaczy, że oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych może przez dekadę oscylować wokół 7 proc. Jeśli macie pomysł, w co zainwestować oszczędności, aby wyciągnąć z tego więcej niż te 7 proc. to zróbcie to, zamiast nadpłacać kredyt.
Podejmując decyzję o nadpłacie weźcie pod uwagę inflację i rosnące ceny towarów. Według raportu „Global Inflation Expectations and Targeting” w 2022 i 2023 roku wśród analizowanych krajów, tylko w Turcji i Rosji przewiduje się wyższą inflację niż w Polsce. Spełnienie się tych prognoz oznacza dalszy, duży wzrost cen. Dlatego, jeśli macie w planach jakiś większy zakup, to może się okazać, że korzystniej dla waszych domowych budżetów będzie przeznaczyć te przykładowe 10 tys. zł na sfinansowanie tego zakupu. Podkreślam, że to może być lepsze dla was, bo z punktu widzenia państwa i walki z inflacją, lepiej jest gdy oszczędzamy niż wydajemy.
Finansowy rachunek sumienia
Wiem, że każdy chciałby dostać prostą odpowiedź. Nadpłacać czy nie nadpłacać. Niestety każdy musi sobie sam to przekalkulować. Próbując przewidzieć, co okaże się korzystniejsze w perspektywie wielu lat nie unikniemy spekulacji. Podobnie, jak decydując się na zainwestowanie oszczędności, zamiast nadpłatę kredytu, musimy akceptować związane z tym ryzyko.
Dlatego jeśli zależy wam na natychmiastowej uldze, spłacajcie, ale zapytajcie wcześniej bank o ile spadnie wam rata i czy przypadkiem nie zapłacicie od tego, jakieś prowizji. Przy kredytach zawieranych przed 2017 rokiem, taka opłata pewnie jest w regulaminie. Jeśli dzięki nadpłacie psychicznie poczujecie się lepiej, też spłacajcie. Zróbcie tak też, jeśli nie umiecie oszczędzać lub nie wiecie w co zainwestować nadwyżki. Bank PKO BP na swojej stronie radzi klientom, że nadpłacać warto w trzech przypadkach. Pierwszy to posiadanie finansowej nadwyżki. Drugi, gdy macie stabilną pozycję finansową i oszczędności. Trzeci: kiedy są niskie stopy procentowe.
