Branża prosiła rząd o zmiany podatkowe, ale chodziło im o ulgę na wynajem. Tymczasem MAP ma rozważać nowy podatek od najmu mieszkań. To przyniosłoby dalszy wzrost i tak już bardzo wysokich czynszów!
Nowy podatek od najmu mieszkań?
Do Polskiego Związku Firm Deweloperskich dotarły informacje, że zespół ekspercki przy Ministerstwie Aktywów Państwowych rekomenduje obłożenie dodatkową opłatą najmu instytucjonalnego.
„Zwróciliśmy się do Ministerstwa Aktywów Państwowych z prośbą o wyjaśnienie w sprawie nowych rekomendacji podatkowych dotyczących sektora PRS (najmu instytucjonalnego). Wprowadzenie takich rozwiązań, jak danina transakcyjna, quasi-podatek od przychodów z budynków czy wyższa stawka podatku nieruchomości, to w ocenie PZFD złe rozwiązanie. Jeszcze bardziej pogłębi problem braku dostępnych mieszkań na wynajem. A przez to, podniesie czynsze dla najemców. Już sama zapowiedź tego typu sprawia, że inwestorzy zamiast lokować kapitał w Polsce, patrzą na kraje ościenne. Potrzebujemy mieszkań, a ta propozycja zmierza do ograniczenia nowych inwestycji ” komentuje wiceprezes PZFD, Konrad Płochocki.
Już i tak jest źle
Związek ma świadomość, że rekomendacje nie stanowią jeszcze projektu ustawy, ale same propozycje budzą poważny niepokój ekspertów. Dlatego postanowili zareagować. Jak policzył JLL mamy w tej chwili w Polsce około 8,5 tys. lokali wynajmowanych przez firmy w ramach najmu instytucjonalnego. Warto zauważyć, że z tego ponad 2 tys. to zasoby państwowego PFR Nieruchomości. Gdy liczba udzielanych kredytów hipotecznych drastycznie spadła, deweloperzy liczyli, że znajdą na swoje realizowane i przyszłe inwestycje klientów instytucjonalnych lub sami zamiast sprzedawać mieszkania będą je wynajmować. Po sierpniowych danych GUS widać, że w porównaniu do zeszłego roku rozpoczęto ponad 60 proc. budów mniej. To nie jest tylko problem deweloperów. To uderzy w całą budowlankę. W producentów materiałów, okien, ceramiki, mebli, AGD itd.
Taki spadek rozpoczętych inwestycji deweloperskich to też zła wiadomość dla poszukujących mieszkań. Tak na zakup, jak i wynajem. PZFD szacuje, że deficyt mieszkaniowy w sześciu największych polskich miastach przekracza pół miliona lokali. Dostępność mieszkań na wynajem jest katastrofalnie niska. Liczba dostępnych obecnie do wynajmu, bardzo poszukiwanych, kawalerek wybudowanych po roku 1990, to mniej niż 500 sztuk. To kwota łączna ze wszystkich sześciu
największych miastach Polski.
Warszawa to nie Berlin
„Zwiększanie zasobu mieszkaniowego powinno być dzisiaj jednym z najważniejszych priorytetów. A jednym ze sposobów jest ułatwienie inwestorom budowania portfeli mieszkań na wynajem. Obawa o to, że fundusze inwestycyjne mogą zdominować polski zasób mieszkaniowy nie ma podstaw merytorycznych. A porównywanie Warszawy do Berlina jest całkowicie nieuzasadnione. Mieszkania na wynajem stanowią ponad 80 proc. zasobów mieszkaniowych Berlina, co jest konsekwencją kilkudziesięciu lat polityki mieszkaniowej wspierającej rozwój sektora” piszą deweloperzy.
Jeśli spojrzymy na liczby, to na tle sumy wynajmowanych obecnie w Polsce mieszkań (1,2 mln) najem instytucjonalny (8,5 tys.) potęgą nie jest. Na pewno nie można zarzucić temu sektorowi, że kontroluje ceny na tym rynku. Dane z raportu Deloitte Property Index 2022 pokazują też, że nawet we wspomnianym Berlinie, w porównaniu do innych niemieckich miast czynsze nie są tam najwyższe. Średni czynsz w Berlinie wyniósł 14,30 EUR/m2 w 2021 r. Drożej było we Frankfurcie (15,90 EUR/m2), Hamburgu (15,90 EUR/m2) czy w Monachium (18,90 EUR/m2). Co ciekawe, zgodnie z danymi z raportu Warszawa jest droższym miastem od Berlina (17,86 EUR/m2).
Potrzebna marchewka, a nie kij
PZFD zwraca uwagę, że coraz wyższe podatki dla sektora nieruchomości obniżają rentowność projektów budowy mieszkań na wynajem. Dodatkowo pogarsza ją też wzrost cen surowców i energii. Kolejne ryzyko, to brak stabilności prawa podatkowego w Polsce. Co może przełożyć się również na zmniejszone zainteresowanie inwestorów rozwojem krajowego rynku najmu. Propozycje ministerstwa, w ocenie przedsiębiorców, stanowią kolejny przykład mnożących się podatków sektorowych. Ich zdaniem sektor nieruchomościowy jest z tej perspektywy wręcz „chłopcem do bicia”.
Niemalże co roku wprowadzane są nowe przepisy podatkowe, które w praktyce bądź wprost zwiększają obciążenia podatkowe dla tego sektora (podatek od przychodów z budynków, zakazy związane z amortyzacją nieruchomości). Bądź nakładają nadmiernie uciążliwe obowiązki administracyjne. Według Piotra Paśko, partnera w firmie MDDP, która należy do PZFD, proponowane rozwiązania powinny być zgoła odmienne, jeżeli zależy nam na poprawie sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Jest to szczególnie istotne dzisiaj, gdy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprawia, że najem jest często jedyną opcją na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
