Umowa najmu okazjonalnego w swoim założeniu ma bardziej zabezpieczać wynajmującego niż zwykła umowa najmu. Trzeba ją jednak odpowiednio zawrzeć i zadbać, aby zostały dopełnione wszelkie formalności. Bez odpowiednio przygotowanych załączników najem okazjonalny nie będzie skuteczny. Zatem najem okazjonalny z jednym małżonkiem jako najemcą, to kiepski pomysł.
Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego jest w praktyce dużo bezpieczniejsza dla wynajmującego. Jednak tylko, gdy zostanie prawidłowo zawarta i zostaną dochowane wszelkie formalności z nią związane. W swoim założeniu najem okazjonalny pozwala na dużo szybsze pozbycie się niechcianego najemcy. Umowę tę może zawrzeć jako wynajmujący właściciel lokalu nieprowadzący działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Umowa musi zostać zawarta na czas określony, maksymalnie na 10 lat. W praktyce jednak najczęściej strony podpisują umowę na rok.
Niezbędnymi załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu lub rozwiązaniu umowy najmu,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie wykonania wyżej wskazanej egzekucji,
- oświadczenie osoby trzeciej, która posiada tytuł prawny do lokalu i wyraża zgodę na przyjęcie najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi po ustaniu lub rozwiązaniu stosunku najmu.
Warto dodać, że osoba trzecia może złożyć oświadczenie w zwykłej formie pisemnej. Może też, na żądanie wynajmującego, złożyć je w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Z punktu widzenia wynajmującego należy również pamiętać, iż nieodłącznym elementem najmu okazjonalnego jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Trzeba być również na bieżąco z przepisami dotyczącymi najmu i podatków, ponieważ zmiany w najmie i opodatkowaniu najmu są planowane.
Uproszczona egzekucja – czyli szybsza eksmisja krnąbrnego najemcy
Oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu po ustaniu lub rozwiązaniu stosunku najmu powoduje, iż wynajmujący nie musi czekać przez wiele miesięcy na orzeczenie sądu. Po wezwaniu najemcy do opuszczenia i wydania lokalu może zwrócić się do sądu o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności i w ciągu kilku dni ją otrzymać. Następnie z tym dokumentem udać się do komornika w celu wszczęcia postępowania egzekucyjnego tj. o wyeksmitowanie najemcy. Oczywiście oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się rygorowi egzekucji musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. W innym wypadku sąd nie nada klauzuli wykonalności.
Najem okazjonalny z jednym małżonkiem, gdzie jest problem?
Oczywiście podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z jednym z małżonków, nie ulega wątpliwości, iż najemcami stają się oboje małżonkowie. Pod warunkiem że lokal wynajęli podczas trwania małżeństwa oraz służy im zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych całej rodziny. Dalej jednak już nie jest tak kolorowo. Aby umowa najmu okazjonalnego skutecznie chroniła wynajmującego, oświadczeniu o poddaniu się rygorowi egzekucji wspomnianemu wyżej, musi się poddać najemca. Jeśli umowa została podpisana z jednym z małżonków, to drugi małżonek może swobodnie zamieszkiwać w najmowanym mieszkaniu. Natomiast w razie konieczności przeprowadzenia eksmisji, tego specjalnego trybu najmu okazjonalnego nie będzie można skutecznie przeprowadzić. Aby przeprowadzić eksmisję małżonka, który nie podpisał umowy najmu okazjonalnego oraz oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji, trzeba będzie skierować sprawę do sądu. A w związku z tym prowadzić zwykłe postępowanie o eksmisję, które może trwać bardzo długo. A przecież nie o to w najmie okazjonalnym chodzi. Zatem zawarcie umowy najmu okazjonalnego z jednym z małżonków jest zupełnie pozbawione sensu i nie zabezpiecza należycie interesów wynajmującego.
