Z końcem stycznia pojawił się długo wyczekiwany projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i dofinansowaniu kredytu mieszkaniowego. Druga część ustawy, czyli Bezpieczny Kredyt 2%, to kolejny po Rodzinie na Swoim, Mieszkaniu dla Młodych i Mieszkaniu bez wkładu własnego projekt wsparcia dla kupujących mieszkanie.
Tym razem jednak bezpieczny kredyt 2% idzie w parze ze wsparciem oszczędzania. Wspieramy zatem nie tylko zakupy na kredyt, ale również zachęcamy Polaków do odkładania własnych pieniędzy. Najnowszym pomysłem rządu ma być Konto Mieszkaniowe. Program zakłada, że budżet (w tym wypadku pod postacią BGK) dopłaci do oprocentowania naszego konta oszczędnościowego lub lokaty, o ile zgromadzone w ten sposób oszczędności przeznaczymy na zakup pierwszego mieszkania. Założenia programu, przedstawione na rządowej stronie są bardzo zachęcające.
Dla kogo Konto Mieszkaniowe?
Konto będzie można otworzyć w każdym banku, który zawrze z BGK odpowiednią umowę. Biorąc pod uwagę zainteresowanie banków dotychczasowymi programami z rządowym kapitałem, można w ciemno zakładać że będą to banki będące współwłasnością skarbu państwa albo spółek, w których skarb państwa ma udziały – PKO BP, Pekao S.A., Alior Bank. Reszta dużych graczy również powinna serio potraktować możliwość podniesienia swoich rezerw, zwłaszcza że projekt nie przewiduje mechanizmu ustalania minimalnego oprocentowania Konta Mieszkaniowego. Stawki ustalał będzie rynek. Może to być zatem sposób na zwiększenie zysku banku, zwłaszcza że ustawa przewiduje możliwość naliczenia dodatkowej prowizji za wypłatę zysków dla klienta.
Dopłaty rzecz jasna nie będą przysługiwać każdemu. Program w założeniu ma wspierać zakup pierwszej nieruchomości, bądź, w przypadku rodzin z dziećmi, zamianę mieszkania na większe. Konto otworzyć może zatem każdy, pomiędzy 13 a 45 rokiem życia, o ile nie jest obecnie właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości. Ze wsparcia skorzystasz również, jeżeli masz już mieszkanie, ale nie większe niż 50 m² i mieszkasz w nim z dwójką dzieci. Dla trójki dzieci limit powierzchni to 75 m², czwórki – 90 m². Przy piątce dzieci limit powierzchni nie obowiązuje. Ograniczeń jest rzecz jasna więcej, ale służyć mają wyeliminowaniu korzystania z niego przez osoby traktujące Konto Mieszkaniowe jako kolejną okazję inwestycyjną, a nie rozwiązanie swoich problemów mieszkaniowych. Tego typu podejście jest spójne z dotychczasową polityką rządu i nie budzi chyba większych kontrowersji.
Konto Mieszkaniowe – przekorzystne oszczędzanie
Oprocentowanie konta ma ustalać, przynajmniej częściowo, rynek. Projekt ustawy przewiduje, że nie może być niższe niż 75% oprocentowania proponowanego przez bank na rachunku oszczędnościowym prowadzonym dla osoby fizycznej. Jeżeli bank nie prowadzi takich rachunków, oprocentowanie nie może być niższe niż stopa depozytowa NBP (na 06.02.2023 – 6,25%). Samo oprocentowanie to jednak za mało. Oszczędzającemu przysługuje Premia Mieszkaniowa, czyli dodatkowa dopłata do odsetek, finansowana z BGK. Żeby ją otrzymać, należy odkładać przez minimum 3 lata, a zaoszczędzone w ten sposób pieniądze przeznaczyć na zakup nieruchomości.
Program promowany jest jako rozwiązanie chroniące oszczędności Polaków przed spadkiem wartości złotówki. Premia Mieszkaniowa zależna jest bowiem od średniorocznego wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych dla roku prowadzenia konta, za który naliczana jest premia mieszkaniowa. Pod tą tajemniczą definicją kryje się bowiem wskaźnik inflacji za poprzedni rok, który gwarantować ma utrzymanie wartości naszych pieniędzy.
Przykład przytoczony na rządowej stronie opisującej konto mieszkaniowe jest, łagodnie mówiąc, bardzo zachęcający. Oszczędzając 1000 zł miesięcznie, w ciągu roku sama premia mieszkaniowa wyniesie 624 złote! Oprócz tego zarobię na odsetkach, zgodnie z ofertą banku. Po trzech latach oszczędzania, w podanym przykładzie moja premia wynosi 5 328 zł. Grubo. Po doliczeniu do tej kwoty odsetek zacząłem się zastanawiać, dlaczego całość moich oszczędności nie leży jeszcze na Koncie mieszkaniowym. Zbyt piękne, żeby było prawdziwe?
Bingo. Konto Mieszkaniowe nieprawdziwe jak bajka
Wskazany w ustawie mechanizm uzależnia wysokość premii od wyższego ze wskaźników – inflacji albo zmiany średniej ceny metra kwadratowego nieruchomości. Założenie słuszne, mamy w końcu wspierać oszczędzanie na mieszkanie. Wzrost cen nieruchomości będzie zatem skompensowany w postaci większej premii. Opublikowany 31.01.2023 projekt ustawy zawiera jednak kluczowy wskaźnik, ograniczający wysokość premii w sytuacji, kiedy inflacja bądź wzrost cen nieruchomości osiągnęłyby znaczące rozmiary. Czy wprowadzenie takiego wentyla bezpieczeństwa ma sens? Oczywiście. Nie chcemy przecież przeciążenia finansów publicznych. O jakich zatem wartościach mówimy? Przekroczenie jakiego poziomu inflacji powoduje, że nasza premia przestaje rosnąć? Zgodnie ze wzorem z projektu ustawy, maksymalną wysokość premii otrzymamy po osiągnięciu inflacji na poziomie… 1,5%.
Jeżeli ktoś ostatni rok spędził w jamie przypomnę, że rzeczony wskaźnik za rok 2022 wynosił 14,4%.
Przytoczony na rządowej stronie przykład Pana Jana, odkładającego po 1000 zł miesięcznie jest zgodny ze wzorem pozwalającym obliczyć wysokość premii… do momentu uwzględnienia maksymalnej wartości wskaźnika premii mieszkaniowej. Bez tego ograniczenia rzeczywiście otrzymam 624 zł za 1 rok, 2 400 zł za 2 lata i 5 328 zł za 3 lata. Wprowadzając jednak ograniczenie z projektu, kwoty te wynoszą odpowiednio 97,50 zł za 1 rok, 357 zł za 2 lata i 832,50 zł za 3 lata.
Czy powyższa kalkulacja może wynikać z błędu w projekcie? Oczywiście, może. Maksymalna wysokość wskaźnika premii w ustawie określona jest jako 0,015. Premia Pana Jana z naszego przykładu obliczona jest przy użyciu wskaźnika 0,096. Przesunięcie przecinka o jedno miejsce dziesiętne sprawia, że wszystko gra i Pan Jan rzeczywiście ma szanse na realne korzyści z oszczędzania. Prace trwają i do momentu podpisu ustawy przez Prezydenta wszystko może się zdarzyć. Czy jednak uzasadnionym jest stosowanie w jednej ustawie dwóch niezależnych wskaźników uzależnionych od wysokości inflacji? Wszak minimalne oprocentowanie Konta Mieszkaniowego zależy od wspomnianej wcześniej stopy depozytowej. Ta z kolei jest, przynajmniej zgodnie z deklaracjami Rady Polityki Pieniężnej, skorelowana jest ze spadkiem wartości pieniądza. Bardziej realną wydaje się jednak wersja, w której rząd dopłaca do moich oszczędności 1,5% a nie 15% powyżej stopy depozytowej. Któryś ze wskaźników niemal na pewno w ustawie zostanie. Czy zostaną oba? W obecnym kształcie miałoby to sens. W wersji z 15% dopłatą już niekoniecznie.
Gdy głowa pełna marzeń
Porównywanie medialnych zapowiedzi rządowych z ich późniejszymi odpowiednikami w postaci projektów ustaw jest dla mnie od zawsze tak samo interesujące. Prezentacje w Power Poincie przyspieszają bicie mego serca i za każdym razem zadaję sobie pytanie – może to dziś, może to właśnie teraz pojawi się projekt, który będzie skierowany do mnie. Może to w końcu ja zostanę beneficjentem zmian, może płacone przeze mnie podatki wrócą do mnie tak, jak wraca dobro w ludowych powiedzonkach. W związku z tym bardzo chcę wierzyć, że projekt zostanie jeszcze zmieniony. Chcę wierzyć, że poeta, pisząc 0,015 miał jednak na myśli 0,15 i że ta oczywista pomyłka pisarska zostanie wkrótce sprostowana w trakcie prac sejmowej komisji. Że Polacy odkładający na własne mieszkanie przestaną z niepokojem czekać na najbliższą publikację GUS, żeby się dowiedzieć, o ile mniej warte są ich zarobione o niemałym trudzie pieniądze. Bardzo chcę wierzyć.
