Centra zarówno największych, jak i tych trochę mniejszych miast w Polsce są już całkowicie zabudowane. W związku z tym inwestorom brakuje dogodnych lokalizacji na realizację nowych projektów. Wiele wskazuje na to, że problem będzie się nasilać. Deweloperzy chcą więc sami tworzyć wolne działki w centrach miast wyburzając lub zmieniając przeznaczenie starych budynków.
Wolne działki w centrach miast – ich znalezienie jest praktycznie niemożliwe
Intensywny rozwój rynku mieszkaniowego, którego świadkami byliśmy przez ładnych kilka lat musiał w końcu doprowadzić do powstania kluczowego problemu – deweloperzy nie mają już gdzie budować. Nowe inwestycje obecnie są realizowane głównie w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. To jednak przekłada się na mniejsze zainteresowaniem oraz cenę wyodrębnianych lokali. Zresztą również na obrzeżach miast przestrzeń szybko się kurczy, co wymusza szukanie nowych rozwiązań.
Inwestorzy zaczynają więc coraz poważniej interesować się działkami już zabudowanymi. W grę wchodzą głównie stare budynki, które zlokalizowano w atrakcyjnych lokalizacjach, a obecnie nie spełniają już swojej roli. Dobrym przykładem są chociażby plany wyburzenia części kompleksu biurowego Empark w Warszawie, czy rozbiórka Galerii Plaza w Krakowie. Jak wskazuje portalsamorzadowy.pl takich inwestycji w całym kraju planowanych jest cała masa.
Deweloperzy muszą więc podejmować się coraz trudniejszych projektów związanych z przekształceniem istniejących już zabudowań. To może mieć swoje przełożenie na ceny przyszłych mieszkań. Z drugiej strony w obecnej sytuacji gospodarczej raczej nie ma się co spodziewać jakiś drastycznych skoków, zwłaszcza że obecnie mamy najtańsze mieszkania od kilkunastu lat. Działania potencjalnych inwestorów nie dziwią, bo sprzyjają im opieszałość gmin oraz planowane nowe przepisy.
Tylko na 1/3 powierzchni gmin obowiązują plany zagospodarowania przestrzennego
Jedną z najważniejszych informacji dla deweloperów analizujących opłacalność danego projektu jest treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument, w którym rada gminy może szczegółowo uregulować kwestie związane z możliwościami inwestycyjnymi. Chodzi tu o sytuacje kiedy zabudowa na danym obszarze jest ściśle ograniczona na przykład pod kątem wysokości budynków. To jednak wciąż rzadkość, co sprzyja zastępowaniu starszych budynków.
Z informacji przedstawionych w ubiegłorocznym raporcie Najwyższej Izby Kontroli wynika, że średnia krajowa dotycząca powierzchni gmin pokrytych MPZP wynosi zaledwie 31,4%. Najgorsza sytuacja jest w Rzeszowie, gdzie plan obowiązuje jedynie na ok. 16% części miasta. To oznacza, że decyzje w przedmiocie warunków zabudowy w większości nadal wydawane są indywidualnie, co stwarza zagrożenie nadużyć.
W tzw. WZ stosunkowo często spotykane są kompletnie niezrozumiałe zapisy. Jak wskazywał NIK w Warszawie aż 38 skontrolowanych decyzji zezwalało na intensywną zabudowę na terenach zielonych przeznaczonych do retencji i odprowadzania wód. Indywidualne podejście do sprawy to raj dla deweloperów. W przypadku konieczności zastąpienia starszego budynku nowym blokiem wielorodzinnym zgodę uzyskać jest bowiem stosunkowo łatwo. Wiele wskazuje też na to, że udogodnień będzie więcej.
Nowe przepisy ułatwią przekształcenie biur i centrów handlowych
Już w ubiegłym roku rząd zasygnalizował, że chce pomóc inwestorom odnaleźć się w nowej rzeczywistości. Tym samym na tapet trafił projekt ustawy, który znacznie ułatwi przekształcenie biur i powierzchni sprzedażowych na budynki mieszkalne. Głównym założeniem jest bowiem dodanie do specustawy mieszkaniowej dwóch nowych przesłanek. Pozwolą one na realizację inwestycji niezależnie od postanowień planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań, czy kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Obecnie jedynym wyjątkiem są byłe tereny wojskowe, kolejowe, produkcyjne, czy pocztowe. Po nowelizacji dodatkowo w tym wyliczeniu mają się pojawić tereny, na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz działki zabudowane biurowcami. Co ciekawe, takie założenia mają obowiązywać tylko przez dwa lata.
Warto dodać, że trudno przewidzieć kiedy i czy w ogóle ustawa wejdzie w życie. Na ten moment prace nad nią utknęły w martwym punkcie. Władza skupia się obecnie na bardziej prowyborczych tematach, które mają zapewnić Zjednoczonej Prawicy przedłużenie rządów. Jeśli jednak przepisy zostaną przyjęte to możemy spodziewać się, że najbliższe miesiące po ich wejściu w życie będą intensywnym czasem wielu pospiesznych inwestycji mieszkaniowych, także tych w centrach miast.
