Unia Europejska postanowiła oznaczać budynki w ten sam sposób, w który oznaczamy pralki czy telewizory. Klasa energetyczna budynków nie jest jednak złym pomysłem. Problemy pojawiają się przy dodatkowych konsekwencjach jej wprowadzenia. O ile zakazu wynajmu można jeszcze bronić, o tyle zakaz sprzedaży nieekologicznych nieruchomości to jakiś mało śmieszny żart.
Klasa energetyczna budynków ma być przydzielana od 2024 roku
Pisaliśmy nie tak dawno na łamach Bezprawnika o przygotowywanej przez Unię Europejską małej rewolucji na rynku nieruchomości. Chodzi o zakaz sprzedaży i wynajmu mieszkań, które nie spełniają wspólnotowych norm emisyjności. Ściślej mówiąc: Bruksela zakłada, że od 2030 r. wszystkie nowe budynki będą zeroemisyjne. Od 2050 r. tę samą właściwość miałyby posiadać także nieruchomości już istniejące. Siłą rzeczy, taka operacja wymaga swego rodzaju kwantyfikacji, a więc zmierzenia zjawiska, podzielenia poszczególnych budynków na kategorie i ustalenie jakichś obiektywnych kryteriów. Temu ma służyć klasa energetyczna budynków.
Portal muratorplus.pl podaje szczegóły, jak taki podział miałby wyglądać w praktyce. Dla nikogo chyba nie będzie zaskoczeniem, że przyjmiemy bardzo podobną skalę względem tej, którą już dziś stosujemy wobec sprzętu gospodarstwa domowego.
Czy da się w ogóle sklasyfikować budynki w taki sam sposób, w jaki dzisiaj klasyfikujemy lodówki, pralki i telewizory? Jak najbardziej. Po raz kolejny będziemy mieć do czynienia z przedziałem od A+ do G. Projekt polskiej skali przygotowała Krajowa Agencja Poszanowania Energii. Podstawowym kryterium podziału będzie roczne zużycie energii na metr kwadratowy powierzchni w przeliczeniu na kilowatogodziny. Klas będzie osiem, wliczając w to specjalną kategorię A+:
- A+ – domy wytwarzające więcej energii niż jej zużywają,
- A – domy jednorodzinne zużywające poniżej 63kWh energii na metr kwadratowy rocznie a budynki wielorodzinne – poniżej 59 kWh,
- B – domy jednorodzinne zużywające 63-157 kWh – budynki wielorodzinne poniżej 141 kWh,
- C – domy jednorodzinne z zużyciem 157-250 kWh i domy wielorodzinne – 223 kWh,
- D – body jednorodzinne 250-344 kWh, a budynki wielorodzinne – mniej niż 305 kWh,
- E – domy jednorodzinne z zużyciem 344-438 kWh, a bloki i kamienice – mniej niż 387 kWh,
- F – domy jednorodzinne z zużyciem438-531 kWh, budynki wielorodzinne poniżej 469 kWh,
- G – domy jednorodzinne z zużyciem ponad 531 kWh na metr kwadratowy rocznie, a budynki wielorodzinne – powyżej 469 kWh.
Co w sytuacji, gdy właściciel chce się szybko pozbyć nieruchomości zamiast łożyć na jej utrzymanie i opłacać koszty remontu?
Prace wydają się być dość zaawansowane. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, że klasa energetyczna budynków będzie przypisywana poszczególnym nieruchomościom już od 2024 r. Sam podział na klasy nie jest oczywiście niczym złym. Prawdę mówiąc, może stanowić całkiem przydatną informację z punktu widzenia potencjalnych kupujących. Dzięki klasie energetycznej będziemy od razu wiedzieli czego się spodziewać po budynku, który akurat chcemy kupić. Wystarczy rzut oka na literkę i możemy oszacować przybliżone roczne zużycie energii.
Gdyby na tym tylko się skończyło, to właściwie całą nowość należałoby jednoznacznie pochwalić. Niestety, są jeszcze te dwa nieszczęsne zakazy, które mają objąć klasy F i G. Teoretycznie można by bronić zakazu wynajmu takich nieruchomości. W końcu nadmierne zużycie w takim mieszkaniu stanowi nieproporcjonalnie duże obciążenie dla najemcy, na którego spadnie ponoszenie kosztów energii. Oczywiście takie założenie działa jedynie wówczas, gdy przymkniemy oko na zasadę swobody zawierania umów, oraz na kwestię możliwości sprawdzenia klasy energetycznej budynku przez najemcę.
Nawet takiego minimum dobrej woli nie sposób wykazać względem zakazu sprzedaży. Wiemy już, że jego celem jest skłonienie właścicieli do termomodernizacji. Co jednak w sytuacji, gdy ci nie są w stanie pokryć jej kosztów, a chcą się pozbyć nieruchomości? Owszem, są programy w rodzaju Czystego Powietrza, które znacząco ułatwiają sfinansowanie takiej inwestycji. Tyle tylko, że jej realizacja trwa. W międzyczasie właściciel musi ponosić wszystkie koszty wiążące się z posiadaniem nieruchomości: rachunki, podatki, koszty utrzymania budynku w akceptowalnym stanie technicznym.
Zakaz sprzedaży budynków o nadmiernym zużyciu energii to prosta droga do ludzkich tragedii
Wydaje się, że po raz kolejny mamy do czynienia z rozwiązaniem w stylu podatku katastralnego. Przy jego projektowaniu oparto się na założeniu, że jeśli ktoś jest właścicielem nieruchomości, to z pewnością jest osobą zamożną i ma pieniądze na remont. Rzeczywistość w polskich warunkach znacząco odbiega od tego idyllicznego obrazu.
Tworzenie obywatelom sytuacji bez dobrego i szybkiego wyjścia nie jest, najdelikatniej rzecz ujmując, dobrą praktyką legislacyjną. Pomińmy nawet to, że cały unijny radykalizm klimatyczny sprawia obecnie wrażenie przysłowiowej sztuki dla sztuki, bez realnego przełożenia na sytuacje w ujęciu globalnym. Tym samym klasa energetyczna budynków połączona z drakońskimi zakazami nie znajduje uzasadnienia praktycznego.
