Od czasu do czasu powracają twierdzenia o tym, że w Polsce mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że wcale tak nie jest – a ceny mieszkań w Polsce są… w pełni uzasadnione.
W Polsce nie ma bańki na rynku nieruchomości. Jest jeden koronny dowód
Temat bańki nieruchomości pojawia się dosyć regularnie – wiele osób twierdzi, że ceny nieruchomości w Polsce są zawyżone, zwłaszcza jeśli chodzi o rynek w stolicy. Sęk w tym, że najprawdopodobniej wcale tak nie jest, co potwierdzają wyniki raportu UBS. Instytucja przeanalizowała ceny nieruchomości w 25 miastach na całym świecie właśnie pod kątem zagrożenia bańką cenową na rynku nieruchomości; Warszawa zajęła ostatnie miejsce z wynikiem -0,28, co sugeruje, że wycena mieszkań w stolicy jest adekwatna (o adekwatnej wycenie, według raportu UBS, można mówić w momencie, gdy ceny nieruchomości w danym mieście osiągną wskaźnik między -0,5 a 0,5).
Raport UBS omawia też HREIT; jak wskazuje główny analityk Heritage Real Estate, Bartosz Turek, warto przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie (wynosząca obecnie ok. 16 tys. zł za mkw. powierzchni) nie jest jednocześnie średnią ceną transakcyjną – a jedynie średnią wyciągniętą z ogłoszeń, w których ceny nieruchomości mogą być znacznie wyższe od tych, za które mieszkania zostały ostatecznie zbyte. Dodatkowo nadal jest to średnia cena – co oznacza, że wciąż można kupić w Warszawie nieruchomości znacznie tańsze. Turek twierdzi, że warto też wziąć pod uwagę dane NBP (choć ostatnie pochodzą z II kwartału roku). Z nich wynika, że średnia cena transakcyjna za mkw. nieruchomości z rynku wtórnego w Warszawie wyniosła 12 tys. zł, natomiast od dewelopera – 13 tys. zł, a zatem znacznie mniej od wspomnianych 16 tys. zł.
Dlaczego w Polsce nie ma bańki na rynku nieruchomości? Argumentów jest więcej
Wracając jednak do raportu UBS – czym instytucja kierowała się w swoich analizach? Po pierwsze – rentowność najmu. W przypadku gdy na wynajmie mieszkania można zarobić rocznie ok. 5-7 proc. wartości nieruchomości, to taka sytuacja jest uznawana za „zdrową” – ponieważ wydatki na wynajem zrównają się z ceną mieszkania po 14-20 latach. Można byłoby podejrzewać, że nieruchomość została przeszacowana przy rentowności na znacznie niższym poziomie, sięgającym 1-2 proc; wtedy wydatki na wynajem zrównają się z ceną mieszkania dopiero po 50 lub nawet 100 latach.
Na ocenę tego, czy istnieje ryzyko bańki na rynku nieruchomości, składają się też skala akcji kredytowej i aktywność w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W momencie gdy UBS tworzył swój raport (dane były zbierane do II kwartału 2023 r.) zarówno skala kredytowa, jak i aktywność w sektorze budownictwa były na bardzo niskim poziomie. Oczywiście gdyby UBS zbierał dane już po wprowadzeniu Bezpiecznego Kredytu dane z pewnością byłyby inne – można jednak podejrzewać, że wciąż poszczególne wskaźniki utrzymywałyby się na akceptowalnym poziomie. Analitycy UBS wskazują też, że mimo iż mieszkania w Warszawie są średnio wyraźnie droższe niż w reszcie kraju, to nadal nie jest to np. dwukrotność cen za metr kwadratowy – co z kolei jest powszechnie spotykane w wielu krajach zachodnich. Wszystko wskazuje zatem na to, że w Polsce nie ma bańki na rynku nieruchomości – a wzrost cen nadal mieści się w granicach adekwatności.
