Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak broni zawzięcie Kredyt na start przed właściwie już powszechną krytyką. Przekonuje na przykład, że stymulowany dotowanymi pożyczkami popyt na mieszkania sprawi, że wzrośnie także ich podaż. Czy na pewno trzeba będzie budować więcej mieszkań, jeśli Polacy zaczną już całkiem dosłownie o nie walczyć? Niespecjalnie. Przeszkód czysto obiektywnych jest bowiem całkiem sporo.
Kiedy wreszcie do rządzących dotrze, że dosypywaniem pieniędzy deweloperom nie uzdrowią rynku nieruchomości?
Kredyt na start to jeden z najbardziej kontrowersyjnych pomysłów obecnego rządu. Największe bolączki polskiego rynku nieruchomości są bowiem takie, że popyt na mieszkania jest stanowczo za duży, w metropoliach lokali na sprzedaż jest za mało, a ich ceny już dawno wymknęły się spod kontroli. To nie tak, że nad Wisłą buduje się mało mieszkań. Każdego roku oddaje się ich do użytku przeszło 200 tysięcy. Niestety wzrost cen sprawia, że coraz mniej przeciętnych Polaków, nie wspominając nawet o młodych rodzinach na dorobku, stać na taki zakup.
Być może dotowane przez państwo kredyty byłyby jakimś rozwiązaniem? Los Bezpiecznego Kredytu 2 proc., który przyczynił się do dalszego wywindowania cen, podpowiada, że takie programy mieszkaniowe pogarszają tylko sytuację. Pomimo tego Ministerstwo Rozwoju upiera się, by pójść za ciosem i wdrożyć następcę Bezpiecznego Kredytu – Kredyt na start. Siłą rzeczy nie podoba się to ekspertom, przedstawicielom pozostałych partii tworzących koalicję, zwłaszcza Lewicy i Polski 2050, oraz osobom, które nie chcą spłacać kredytu na mieszkanie do śmierci.
Teraz Kredyt na start wziął w obronę wiceminister rozwoju Jacek Tomczak. W rozmowie z Rzeczpospolitą zachwalał program. Przekonywał na przykład, że w ciągu trzech lat skorzysta z niego ok. 170 tys. gospodarstw domowych kupujących mieszkania i budujących domy.
Mamy mieć do czynienia w gruncie rzeczy z programem społecznym. W końcu skorzystają z niego przede wszystkim rodziny z dziećmi. Znowu: pomyślcie o dzieciach! Nie to, co Bezpieczny Kredyt 2 proc., który zdaniem wiceministra był jedynie „działaniem PiS związanym z wyborami”. Aczkolwiek to nie tylko jego wina, bo przecież „nie zapominajmy o inflacji, wysokich stopach procentowych czy kosztach materiałów budowlanych”. Ktoś złośliwy do listy mógłby dodać marże deweloperów i banków. Tym razem na pewno się uda sprawić, by mieszkania kupowali nie tylko spekulanci i inwestorzy.
Jackowi Tomczakowi należą się w zasadzie wyrazy uznania za gorliwość w obronie Kredytu na start
Jakkolwiek gorliwość Jacka Tomczaka w obronie straconej sprawy jest godna podziwu, tak nie sposób przejść do porządku dziennego nad jednym fragmentem. Wiceminister stwierdził bowiem, że:
Zwiększając popyt na mieszkania, naturalnie zwiększymy też ich podaż. Mieszkań trzeba będzie budować więcej.
Ten sposób rozumowania stoi za wszystkimi państwowymi programami mieszkaniowymi. Jeżeli będzie więcej chętnych na mieszkania, to deweloperzy zbudują ich więcej. Każdy chce przecież zarobić więcej pieniędzy, prawda? W zasadzie tak. Są jednak w tym myśleniu poważne mankamenty.
Zacznijmy od jednej z najczęściej podnoszonych przyczyny porażki programu Mieszkanie Plus. Żeby budować mieszkania, zarówno deweloper, jak i państwo, muszą mieć działkę budowlaną, na której powstaną budynki mieszkalne. To nie koniec problemów, bo działka musi się jeszcze znajdować w miejscu, w którym Polacy rzeczywiście chcieliby mieszkać. Nie ma w końcu sensu porywać się na wielkie inwestycje budowlane w tzw. Polsce powiatowej, skoro jej młodzi mieszkańcy uciekają do metropolii. W największych miastach z kolei o dobrą działkę pod budowę jest zwykle dość ciężko.
Nie sposób także zignorować pewne niedomagania ludzkiej natury. Celem firm deweloperskich nie jest przecież zapewnienie jak największej ilości współobywateli jak największej liczby możliwie komfortowych mieszkań za rozsądną cenę. To byłoby trudne albo wręcz niewykonalne. O wiele prostszym rozwiązaniem jest windowanie cen mieszkań już znajdujących się w ich dyspozycji.
Mogą sobie na to pozwolić dlatego, że przez już i tak wysoki popyt i niedobory po stronie podażowej mieszkania schodzą jak na pniu. To właśnie temu mechanizmowi zawdzięczamy słowa nazbyt szczerego dewelopera o marżach, które jeszcze nie przebijają handlu bronią i narkotykami. Może jednak przebiły? Gazeta Wyborcza podała niedawno, że mamy do czynienia z najwyższymi marżami deweloperów w historii sięgającymi średnio 30 proc. i przekraczającymi gdzieniegdzie 50 proc. Żeby nie było, że wieszam psy tylko na deweloperach i politykach: banki z pewnością nie są w tym przypadku bez winy.
Popyt na mieszkania nie sprawia, że rośnie ich podaż, tylko winduje dodatkowo ich ceny
Współwinnymi jesteśmy także my, Polacy. Możemy do woli zrzucać winę na zagraniczne fundusze inwestycyjne. Faktem jednak jest, że mieszkania od lat stanowiły w naszym kraju domyślną lokatę kapitału dla klasy średniej. To my wszyscy jesteśmy tymi wstrętnymi spekulantami, którzy wykupują młodym Polakom wymarzone mieszkania sprzed nosa. Dodatkowo w metropoliach pojawił się kolejny stymulant popytu w postaci działalności pseudohotelarskiej spod znaku najmu krótkoterminowego i AirBnB.
Budowanie mieszkań przez państwa albo faktyczne deglomeracja Polski byłyby trudne, wymagałyby mnóstwo pracy i przyniosły efekty za długie lata. Dosypywanie pieniędzy bankom i deweloperom pod płaszczykiem troski o polskie rodziny jest proste. Nic dziwnego, że politycy myślący z kadencji na kadencję wybierają tę drugą opcję. To nie przytyk do wiceministra Tomczaka. Podobnie myślał poprzedni rząd i chyba wszystkie przed nim.
Nie oznacza to oczywiście, że Kredyt na start to dobry pomysł. Państwowe dopłaty do kredytów przynoszą wzrost cen mieszkań nie tylko w Polsce. Przede wszystkim jednak sprawiają, że ani deweloperzy, ani banki nie muszą nawet myśleć o jakiejś prokonsumenckiej zmianie swoich modeli biznesowych. Dzięki nim nic się na rynku nieruchomości nie zmienia, pomijając oczywiście stale rosnące ceny. Dopiero niemożność przeforsowania tego programu sprawiła, że ceny na moment stanęły. Trudno o bardziej wyraźny znak, czego należy pod żadnym pozorem nie robić.
