W Polsce nie można sobie tak po prostu zbudować, co komu do głowy przyjdzie. Jeśli nie dopełnimy formalności, to grozi nam nie tylko grzywna, ale także nakaz rozbiórki. O przedawnieniu nie mamy co marzyć, bo przepisy nie przewidują takiej możliwości. Na szczęście w grę wchodzi legalizacja samowoli budowlanej.
Budowa bez wymaganego zezwolenia to jeszcze nie koniec świata, choć powinniśmy działać możliwie szybko
Przepisy prawa budowlanego wymagają czasem od inwestorów zapytania właściwego organu o zgodę. Niekiedy wyraża się ona w formie prostego zgłoszenia robót budowlanych, a niekiedy potrzebujemy pozwolenia na budowę. Konsekwencje przeprowadzenia prac z pominięciem tego ważnego kroku mogą być bardzo poważne. W pierwszej kolejności będzie to postanowienie o wstrzymaniu budowy. W następnej w grę wchodzi już nakaz przeprowadzenia rozbiórki na swój koszt albo wysoka kara grzywny.
Co jednak w sytuacji, kiedy zaczęliśmy już roboty budowlane bez zezwolenia, ale naprawdę wolelibyśmy móc je w spokoju dokończyć? Nie mamy co liczyć na przedawnienie. Prawo budowlane nie zawiera przepisów, które automatycznie legalizowałyby samowolę budowlaną wyłącznie dlatego, że dany budynek stoi już kilkadziesiąt lat i nic się nikomu złego nie stało. Nie oznacza to jednak, że legalizacja samowoli budowlanej jest niemożliwa. Mamy do dyspozycji dwie procedury, które nam ją umożliwiają. W pierwszym przypadku nie tylko nie musimy czekać, ale wręcz powinniśmy działać tak szybko, jak to możliwe.
Postępowanie legalizacyjne może być prowadzone z urzędu na podstawie własnych ustaleń nadzoru budowlanego. Najczęściej jednak w grę wchodzi wniosek zainteresowanego inwestora. Możliwe jest także złożenie wniosku przez inne osoby czy organy. Nic nie stoi na przeszkodzie, by złożyć wniosek z własnej inicjatywy nawet wtedy, gdy nikt nam nie wstrzymał nam prac. Należy jednak pamiętać, że jeśli do tego dojdzie, to nie możemy kontynuować budowy. Wówczas czeka nas decyzja o rozbiórce i z legalizacji nici.
Wniosek o legalizację naszej samowoli budowlanej należy złożyć w terminie 30 dni od dnia otrzymania decyzji o wstrzymaniu prac. Termin ten liczymy od momentu, gdy stanie się ona ostateczna. Mamy w końcu jeszcze po drodze prawo do złożenia zażalenia. Właściwym organem są najczęściej powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego. W niektórych przypadkach będziemy musieli zgłosić się do ich wojewódzkich odpowiedników.
Legalizacja samowoli budowlanej nastąpi, jeśli w trakcie całej procedury nie zrobiliśmy żadnego głupiego błędu
Samo złożenie wniosku to dopiero początek. Organ nadzoru budowlanego zarejestruje nasze zgłoszenie, następnie przystąpi do oględzin obiektu budowlanego. Ustali wówczas stan faktyczny i prawny w naszej sprawie oraz wszystkie strony postępowania. Co szczególnie istotne: organ dokonuje także oceny obiektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli będziemy mieli do czynienia z jakimś zagrożeniem dla życia lub zdrowia ludzi, to będziemy musieli zabezpieczyć obiekt lub teren, albo podjąć prace w taki sposób, by usunąć stan zagrożenia.
Kolejny etap to złożenie dokumentów legislacyjnych. Będzie to zaświadczenie od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organ wykonawczy gminy stwierdzi w nim, że nasz obiekt budowlany jest zgodny z obowiązującymi na danym terenie aktami prawa miejscowego dotyczącymi zagospodarowania terenu. Może to być plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, albo inne pokrewne akty prawne. Wraz z takim zaświadczeniem musimy również załączyć nasze oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane wraz z projektem zagospodarowania działki lub terenu.
Organ nadzoru budowlanego ma 60 dni na sprawdzenie naszych dokumentów. Jeśli wszystko będzie w porządku, to otrzymamy postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Mamy 7 dni na jej zapłatę. Gdy to zrobimy, powinniśmy otrzymać decyzję o zatwierdzeniu projektu oraz zezwoleniu na kontynuację budowy. Tym samym legalizacja samowoli budowlanej staje się faktem. Jeśli wszystko zrobiliśmy, jak należy, to nakaz rozbiórki grozi nam tylko wtedy, gdy wycofamy wniosek albo w dokumentach legalizacyjnych znalazły się jakieś nieprawidłowości, których nie usunęliśmy w terminie.
Legalizacja samowoli budowlanej może też nastąpić w drodze tzw. abolicji. Tak naprawdę to po prostu uproszczona ścieżka legalizacyjna dostępna dla właścicieli budynków wybudowanych co najmniej 20 lat temu, których do tej pory nikt nie nakazał rozebrać. Najważniejszym elementem jest tutaj ekspertyza techniczna stwierdzająca, czy obiekt nie stwarza dla nikogo zagrożenia. Sprawdzi to także organ nadzoru budowlanego już po etapie przedkładania dokumentów legalizacyjnych. Jeśli rzeczywiście nie ma zagrożenia, to powinniśmy otrzymać decyzję pozytywną.
