Ustawa przekształceniowa może sparaliżować sprzedaż mieszkań w 2019 roku – notariusze i deweloperzy są zaniepokojeni

Biznes Gorące tematy Nieruchomości dołącz do dyskusji (61) 16.09.2018
Ustawa przekształceniowa może sparaliżować sprzedaż mieszkań w 2019 roku – notariusze i deweloperzy są zaniepokojeni

Udostępnij

Paulina Chała

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów. Jest to już faktem, gdyż ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (dalej również jako: ustawa przekształceniowa) przeszła proces legislacyjny i została podpisana przez Prezydenta RP[1]

Zdaje się, iż intencje autorów projektu ustawy były dobre, bowiem przyświecał im zamysł wyjścia naprzeciw postulatom i licznym petycjom współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych, kierowanym do organów administracji rządowej oraz do Parlamentu w przedmiocie likwidacji użytkowania wieczystego.

Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy celem ustawy miało być usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcania praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w szczególności na rzecz członków wspólnot mieszkaniowych[2]. Problemy, które występowały dotychczas wynikały, między innymi, z ustawowego wymogu uzyskania do przekształcenia zgody wszystkich właścicieli lokali, którym przysługiwały udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W praktyce było to trudne do zrealizowania.

Nowa ustawa przekształceniowa ma zatem wyeliminować ten problem oraz zlikwidować istniejące prawa współużytkowania wieczystego, a także zapobiegać powstawaniu udziałów w tym prawie w przyszłości.

Niestety im bliżej daty przekształcenia, tym więcej obaw i niepokoju rodzi się zarówno wśród właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach usytuowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, jak i wśród deweloperów.

Również deweloperzy użytkują wieczyście

Deweloperzy są również użytkownikami lub współużytkownikami wieczystymi gruntów, na których budują swoje inwestycje deweloperskie. Średnio jedno zadanie inwestycyjne w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego trwa dwa lata. Pojawiają się więc pytania, co będzie po 1 stycznia 2019 roku? Jak ustawa przekształceniowa w praktyce wpłynie na toczące się już inwestycje, a jak na inwestycje rozpoczynające się po dniu 1 stycznia 2019 roku? Deweloperzy są zaniepokojeni. Nie dopuszczają nawet myśli o jakimkolwiek wstrzymaniu procesów inwestycyjnych. Niemniej jednak boją się paraliżu inwestycji.

Największy problem, zdaniem deweloperów i notariuszy, będzie z tzw. umowami końcowymi, tj. z umowami ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 1 ust. 1 nowej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów. Przepis ten stanowi zatem podstawę prawną przekształcenia. Przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi z tym dniem z mocy prawa (ex lege).

Potwierdzeniem faktu przekształcenia będzie zaświadczenie wydawane przez właściwy organ (ten sam, który dotychczas był właściwy do pobierania opłat za użytkowanie wieczyste). Dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa organem tym będzie starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zaś dla gruntów będących własnością jednostek samorządu terytorialnego, będą to ich ograny wykonawcze. Zaświadczenie ma jedynie potwierdzać fakt zmiany rodzaju prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa. Dokument wydawany będzie z urzędu. Jednakże w ustawie przewidziano także możliwość wystąpienia z wnioskiem o jego wydanie przez użytkownika wieczystego. Jest to o tyle istotne, gdyż okres oczekiwania na wydanie zaświadczenia może trwać aż do 12 miesięcy, a w przypadku złożenia wniosku „tylko” cztery. I tutaj właśnie rodzi się problem. Co będzie w okresie między dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia potwierdzającego fakt zmiany rodzaju prawa do gruntu? Czy będzie można nadal swobodnie podpisywać umowy ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży? Umowy te sporządzane są w formie aktu notarialnego, a obowiązkiem notariusza jest każdorazowe zbadanie stanu prawnego gruntu na podstawie zebranych dokumentów.

Po 1 stycznia 2019 roku notariusz przystępując do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży stanie przed dylematem, co wpisać przy opisie treści księgi wieczystej. Zakładając, iż na wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie trzeba będzie poczekać (nawet kilka miesięcy) oraz, że na jego podstawie sąd wieczystoksięgowy dopiero dokona wpisu (konkretnie zmiany treści wpisu) w księdze wieczystej, to w praktyce będzie miała miejsce sytuacja rozbieżności pomiędzy aktualnym stanem prawnym nieruchomości a treścią księgi wieczystej. Ustawodawca chyba zapomniał wprowadzić przepisy przejściowe regulujące zaistniałą sytuację. Na pierwszy rzut oka mamy do czynienia z sytuacją kuriozalną, w której nie będzie możliwe zawierania jakichkolwiek umów sprzedaży gruntów poddanych przekształceniu z uwagi na brak zaświadczenia i wpisu do księgi wieczystej. Niemniej jednak należy podkreślić, iż przekształcenie następuje lex lege (z mocy prawa), a ów wpis w księdze wieczystej będzie miał charakter wyłącznie deklaratoryjny (tj. nieprawotwórczy). Zakładając, iż ustawodawca jest racjonalny, przewidział ten problem i wybrał formę na potwierdzenie faktu przekształcenia w postaci zaświadczenia, a nie decyzji administracyjnej.

Ustawa przekształceniowa 2019 – korki wiszą w powietrzu

Niemniej jednak pojawia się istotny problem, jak w praktyce będą miały wyglądać umowy końcowe zawierane przez nabywców z deweloperem do czasu uzyskania przez niego zaświadczenia o przekształceniu. Z umowami podpisanymi do końca 2018 roku sprawa jest prosta. Właściciele lokali po uzyskaniu zaświadczenia i zmianie wpisu w księdze wieczystej (oraz wpisie z urzędu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o rocznej opłacie przekształceniowej) będą mogli swobodnie sprzedać nieruchomość. W podstawie nabycia będą mieli nadal jako prawo związane z lokalem prawo użytkowania wieczystego gruntu (nie ma potrzeby zmieniania treści podpisanych aktów notarialnych), a w księdze wieczystej będą mieli już stan prawny odpowiadający stanowi faktycznemu.

Co do umów zawieranych po dacie 1 stycznia 2019 roku w art. 2 ust. 9 zapisano jedynie, iż w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z odrębną własnością lokalu wpisów, o których mowa w ust. 8 (tej ustawy), dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Wyodrębniając własność lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem, o którym mowa w art. 1, sąd z urzędu ujawni w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu roszczenie o roczne opłaty przekształceniowej.

Jak widać ustawodawca nie uściślił procedury zawierania umów ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży w okresie między dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia. Jedyną wskazówką jest informacja, iż notariusz sporządzając taką umowę nie będzie musiał składać wniosku do działu III nowo założonej księgi wieczystej dla lokalu o wpis roszczenia o rocznej opłacie przekształceniowej, bowiem wpis ten będzie dokonywał sąd wieczystoksięgowy z urzędu (bez pobierania opłaty sądowej). Pozostaje mieć nadzieję, iż samorządy notarialne wypracują jakąś wspólną jednolitą praktykę w tym zakresie. Być może w odpowiedzi na problem zajmie stanowisko i wyda wytyczne Krajowa Rada Notarialna.

Paulina Chała – zastępca notarialny oraz doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie w katedrze prawa administracyjnego i nauki o administracji.

[1] Ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (Dz. U. poz. 1716)

[2] Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów z dnia 27 czerwca 2018 roku wraz z uzasadnieniem, druk nr 2673

61 odpowiedzi na “Ustawa przekształceniowa może sparaliżować sprzedaż mieszkań w 2019 roku – notariusze i deweloperzy są zaniepokojeni”

  1. No proszę,dobry artykuł i to rzeczywiście prawniczy na bezprawniku.

    A ta cała chała dla deweloperów (bez obrazy dla autorki,ot tak swędziały mnie paluszki żeby to tak skomentować) wynika z prostego faktu,że „ustawodawcom” jak zwykle zabrakło wyobraźni.Której notabene nigdy nie mieli za dużo.

  2. Problem przekształcenia jest o wiele bardziej złożony.
    1) Sądy wieczystoksięgowe mogą nie nadążyć za wpisami do KW, co może spowodować fale wniosków o ustalenie treści kw z rzeczywistym stanem prawnym;
    2) sądy mogą popełniać błędy przy tak masowej liczbie zmian;
    3) przy zmianach w kw pojawi się problem niewłaściwie rozliczonych udziałów, co powinno wpłynąć na szereg wpisów o niezgodności kw z rzeczywistym stanem prawnym, w wielu miastach niezgodności związane z udziałami blokują już dziś sprzedaż bo wspólnoty unikają jak ognia drogich inwentaryzacji i procedur związanych z wpisem do kw.
    To tylko niektóre zagadnienia,których ustawodawca nie przewidział, a które mogą przyblokować sprzedaż nie na 4 czy 12 msc, ale na całe lata zakładając, że w każdej wspólnocie znajdzie się jeden pieniacz niezadowolony z skorygowaniu jego udziału w nieruchomości wspólnej o np. 1/1000 udziału.

  3. Proszę o więcej takich artykułów tutaj, zamiast kolejnych o świeżakach czy innych głupotach.

    Wydanie zaświadczenia od JST to jedno, większym problemem będzie chyba wpis w KW. Już teraz w wielu miastach czeka się co najmniej 3 miesiące na zwykłą zmianę właściciela, także jak jednocześnie wpłynie kilka(naście) tysięcy nowych wniosków do wydziału, to boję się myśleć co się stanie. Niby będzie wzmianka, ale zrozumiałe jest, że u potencjalnego nabywcy może to budzić pewne obawy.

    • Może warto poszukać, czy wśród urzędnikow nie ma przypadkiem znajomych lub krewnych. Zapewne bliskie rodzinne kontakty mógłby przyspieszyć oczekiwania.

  4. Ja tak się zastanawiam co z postępowaniami egzekucyjnymi, w ramach których prowadzona jest egzekucja z prawa użytkowania wieczystego. Egzekucja będzie umarzana z mocy samego prawa (na jakiej podstawie?), z urzędu na mocy art. 824 § 1 pkt 2 kpc czy trzeba będzie wystąpić do SR o wydanie zarządzenia w trybie art. 759 § 2 kpc? Na szybko rzuciłem okiem na ustawę i uzasadnienie projektu, ale nie znalazłem odpowiedzi na to pytanie. W KPC zdaje się, że nie ma przepisu, który rozstrzygałby tę kwestię w sposób jednoznaczny.

  5. Przeczytałem z przyjemnością, proszę o więcej. W końcu jakaś merytoryka, a nie kotletowe krucjaty i opowieści co w pewnym sklepie Anka napisała Monice.

  6. Czy rzeczywiście ustawa wejdzie w życie z dniem 1 stycznia? Do końca pewności brak. Przy dynamicznym otoczeniu, jakie towarzyszy nam ostatnio na całym świecie, jedno co jest pewne, to to, że jutro będzie inaczej niż dzisiaj. No może jeszcze tyle, że żadnego końca świata dziś nie będzie…
    Ale tak na poważnie i wracając do propozycji ustawy. Skoro rozstrzyganie zwykłych podań w innym z oficjalnych urzędów, zbieżnych Notariuszowi, ale nieco odmiennych – za to także samo reprezentujących sąd rejonowy – trwa już ponad półtora roku – to czy warto ufać zapowiedziom. (Nazwa owego urzędu, z organami Reprezentujacymi wlacznie – celowo zostaje pominięta w treści, z uwagi na skrajnie silne emocje, jakie wywołuje w czytelnikach i czytelniczkach, zarówno w Polsce jak i na całym świecie. W dodatku w wirtualnym świecie krążą pogłoski że może ulec zmianie)
    Na uwadze należy mieć również Dyrektywę KE, traktującą o prawach pokrewnych do praw autorskich. Jej wprowadzenie zapewne spowoduje w porządku prawnym znacząco dalekie zamieszanie, że prawo ogółem, a w szczególności deweloperskie – ulegnie wywrotowym zmianom. Jeśli nałożymy na to wszystko intensywny rozwój technologii, wręcz przelomowe odkrycia naukowe, to pewne jest tylko to, że człowiek zda sobie sprawę, że odwieczne: wiem że nic nie wiem nabiera szczególnego znaczenia. Zdecydowanie trudne idą czasy. W dodatku trudno stwierdzić czy rzeczywistość jest wciąż rzeczywistością, czy kolejnym wytworem fantazji, niczym szklane domy Żeromskiego Stefana.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *