Sprzedając nieruchomość uważaj na wypłacalność kontrahenta. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości musisz zapłacić nawet wtedy, gdy nie otrzymałeś ani grosza od nabywcy.
Naczelny Sąd Administracyjny zajmował się sprawą podatnika, który sprzedał swój udział w nieruchomości nieruchomość spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka, mimo zrealizowania umowy i wydania nieruchomości, nie zapłaciła ceny wskazanej w akcie notarialnym. Ceny niebagatelnej, bo wynoszącej 2 miliony złotych.
Podatnik uważał, że brak zapłaty wyłącza powstanie obowiązku podatkowego. W jego ocenie, ten następuje dopiero z momentem otrzymania pieniędzy, wywodząc to z treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Urząd skarbowy stał jednak na stanowisku zgoła odmiennym. W ocenie organu podatkowego zastosowanie znajduje tutaj art. 19 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (…)
W ocenie skarbówki zatem sam fakt zawarcia umowy skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego – jest to tzw. zasada memoriałowa, w odróżnieniu od zasady kasowej określonej w art. 11 ustawy.
Podatnikowi taka interpretacja nie przypadła do gustu, a jego odwołanie od decyzji nie zostało pozytywnie rozpatrzone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sprawą musiał zatem zająć się Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 2412/14), który potwierdził słuszność decyzji urzędu skarbowego. Dlaczego?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości należy się nawet, jeśli nie otrzymano zapłaty
NSA podtrzymał wyrażane już wcześniej stanowisko, że art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jasny wskazuje, że „przychodem (…) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie„. Rozróżnienie między „wartością” a „otrzymanymi pieniędzm20i” jest nieprzypadkowe, lecz to celowy zabieg ustawodawcy.
Wynika to z tego, że – o czym często się zapomina lub po prostu nie wie – umowa sprzedaży w polskim prawie jest tzw. umową konsensualną. Oznacza to, że umowa sprzedaży jest skuteczna (tzn. przenosi własność rzeczy lub prawa) już z momentem jej zawarcia – np. złożenia podpisów na akcie notarialnym. Wydanie rzeczy czy zapłata ceny ma charakter wtórny, nie wpływa na skuteczność umowy – i dlatego ustawodawca zdecydował się na taki, a nie inny moment powstania przychodu po stronie podatnika.
Przykładowo, w 2010 r. WSA we Wrocławiu orzekł (sygn. I SA/Wr 981/2010):
momentem, od którego można mówić o przychodzie ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego jest nie data fizycznego uzyskania środków pieniężnych od nabywcy, ale data powstania przychodu, którą w danym przypadku jest dzień sprzedaży wymienionego prawa, czyli podpisania umowy
Warto zatem, sprzedając nieruchomość, mieć pewność, że kontrahent jest wypłacalny, a akt notarialny skonstruowany w taki sposób, że odpowiednio zabezpiecza nasze interesy. W przeciwnym wypadku, możemy pozostać bez nieruchomości, ale z podatkiem do zapłaty.
Jeśli chciał(a)byś uzyskać poradę prawnika w powyższym lub też innym zakresie, to z redakcją Bezprawnik.pl współpracuje zespół prawników specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach, który solidnie, szybko i tanio pomoże rozwiązać Twój problem. Opisz go pod adresem e-mailowym kontakt@bezprawnik.pl, a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.
