Przy okazji budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego rządzący dostrzegli poważny problem. Chodzi o wywłaszczanie nieruchomości i zasady przyznawania odszkodowań właścicielom. Te wkrótce mogą uwzględniać nie tylko nominalną wartość danej nieruchomości, ale także chociażby konieczność przeprowadzki i urządzenia się w nowym miejscu. To znakomita wiadomość.
Obecnie odszkodowania za wywłaszczanie nieruchomości nie zawsze można nazwać „słusznym”
Przygotowywana ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw może przynieść bardzo poważne i bardzo korzystne zmiany zasad wywłaszczania nieruchomości.
Do tej pory w Polsce w takich sytuacjach obowiązywała tzw. „zasada korzyści”, stosowana przy wszystkich specustawach dotyczących kluczowych inwestycji infrastrukturalnych. Jeżeli trzeba konieczne było wywłaszczenie nieruchomości, to jej właściciele mogli teoretycznie liczyć na odszkodowanie ustalane przede wszystkim w oparciu o cenę rynkową.
Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na wysokość odszkodowania wpływa szereg czynników. Przede wszystkim jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Dodatkowo jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia spowoduje wzrost wartości nieruchomości, to wycena powinna ten fakt uwzględnić.
Brzmi względnie prosto. Niestety, takie rozwiązanie ma kilka poważnych wad. Obowiązujące przepisy ignorują koszty wiążące się z koniecznością przeprowadzki. Problem ten może dotyczyć działalności gospodarczej wykonywanej na terenie danej nieruchomości. Przeprowadzka wiąże się tutaj także z przestojem w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. To może z kolei zagrozić płynności finansowej i prowadzić do ogłoszenie upadłości.
Oczywistym wydaje się także koszt ponoszony przez osoby fizyczne po prostu mieszkające w wywłaszczanej nieruchomości. Te również muszą znaleźć sobie nowe miejsce do życia. W przypadku obiektów w złym stanie technicznym wysokość odszkodowania może nie pokryć nawet części kosztów wiążących się z zakupem mieszkania, czy domu.
Z drugiej strony, zasada korzyści sprawia, że wywłaszczenie nieruchomości rolnej na potrzeby inwestycji stanowi niemalże wygraną na loterię. Wyobraźmy sobie kawałek kiepskiej jakości ziemi, przez którą ma przebiegać nowa autostrada. Art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnić wartość tejże autostrady.
Nowe przepisy, jeśli rzeczywiście wejdą w życie, przyniosą prawdziwą zmianę jakościową sytuacji wywłaszczanych obywateli
Obowiązujące rozwiązania trudno nazwać sprawiedliwymi. Nic więc dziwnego, że pozostałe państwa europejskie stosują odmienne regulacje. Dlatego cieszy inicjatywa rządzących zmierzająca do zmiany przepisów dotyczących odszkodowań za wywłaszczanie nieruchomości.
Przygotowany przez Pełnomocnika Rządu do Spraw Centralnego Portu Komunikacyjnego zawiera dość interesujące rozwiązania. Sposób wyliczania odszkodowania z pewnością nieco się skomplikuje. Rządzący zamierzają bowiem uwzględnić swego rodzaju bonusy. Jak możemy wyczytać w uzasadnieniu do projektu:
(…) Do takiej wartości nieruchomości w każdym przypadku dodawany będzie bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itd. – dotychczas nie refundowanych. Bonus pieniężny jest również swoistym wynagrodzeniem za sam fakt przymusowego przejęcia własności nieruchomości. Bonus wyniesie bazowo 10% wartości nieruchomości. Bonus w wysokości 20% dotyczyć będzie wartości obiektów budowlanych na nieruchomości oraz wartości lokalu
To nie wszystko. Projekt zawiera także mechanizmy pozwalające zabezpieczyć interesy obywateli w sytuacjach szczególnych. Chodzi o przypadki, w których ustawowe wskaźniki nie przyniosą kwoty pozwalającej wywłaszczanemu na realny powrót do sytuacji sprzed wywłaszczenia.
Po drugie, jeżeli wysokość odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą będzie niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki, przysługiwać będzie zwiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej (czasem może to być nawet 100% zwiększenia wysokości odszkodowania) – zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość.
Nowe zasady przyznawania odszkodowań, o ile staną się prawem, przyniosą istną zmianę jakościową. Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Konstytucji, wywłaszczanie w Polsce jest możliwe jedynie za słusznym wynagrodzeniem. Sama wartość rynkowa, nawet korygowana zasadą korzyści, nie zawsze była tożsama z słusznym odszkodowaniem za stratę poniesioną przez wywłaszczanych. Aż dziwne, że o nowych przepisach w tej sprawie myśli się dopiero teraz.
