Zakup nieruchomości to dla wielu osób największa inwestycja ich życia. Nic więc dziwnego, że to właśnie mieszkanie często stanowi najważniejszy składnik pozostawionego spadku. I choć dla wielu osób dziedziczenie mieszkania wydaje się spełnieniem marzeń, to trzeba pamiętać, że pociąga też za sobą pewne problemy i obowiązki.
Dziedziczenie mieszkania a kilku spadkobierców
Trzeba zacząć od tego, że bardzo często spadek przypada nie jednej osobie, a kilku. W takiej sytuacji żadna z nich nie staje się wyłącznym właścicielem mieszkania. Samo sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy notarialny akt poświadczenia dziedziczenia też niczego w tym zakresie nie zmieni.
Aż do momentu działu spadku spadkobiercy mają udział w każdym składniku majątku spadkowego. Nawet jeśli będzie ich dwójka i dziedziczą po równo, a zmarły pozostawił po sobie 2 nieruchomości (dla uproszczenia przyjmijmy, że tej samej wartości), nie można uznać, że jedna stanowi własność pierwszego spadkobiercy, a druga – drugiego. Zamiast tego każdemu z nich przysługują udziały wysokości ½ w obu nieruchomościach.
Podobnie sprawa wygląda, gdy w skład spadku wchodzi jedna nieruchomość i inne składniki majątku – np. duże oszczędności zgromadzone na koncie bankowym. Każdy z tych składników spadku na tym etapie należy do wszystkich spadkobierców. Sytuacja zmieni się dopiero, gdy przeprowadzą dział spadku. Wtedy mogą dokonać podziału fizycznego (czyli rozdzielić między sobą poszczególne składniki majątku), sprzedać mieszkanie i podzielić się pieniędzmi czy też uznać, że mieszkanie przypadnie jednej osobie, która spłaci pozostałych.
Testament stwarza dodatkowe możliwości
Nieco inaczej sprawa wygląda, jeśli chodzi o dziedziczenie mieszkania w testamencie. Tutaj spadkodawca ma już większe możliwości. Może bowiem uznać, że zamiast przepisywać komuś mieszkanie w spadku, ustanowi zapis windykacyjny.
Różnica polega na tym, że zapisobiorca staje się wyłącznym właścicielem danego składnika majątku, czyli w tym przypadku mieszkania. Co więcej, nie musi czekać, aż całe postępowanie spadkowe dobiegnie końca – już wcześniej może swobodnie zarządzać mieszkaniem, co oznacza, że ma prawo m.in. je sprzedać. Jest to o tyle korzystne rozwiązanie, że czasami postępowanie spadkowe może ciągnąć się całymi latami.
Trzeba jednak wspomnieć, że zapis windykacyjny może być ważnie ustanowiony tylko w testamencie sporządzonym przed notariuszem. Poza tym uwzględnia się go przy obliczaniu wysokości zachowku. Jeśli więc okaże się, że uprawniony do zachowku nie może otrzymać przysługującej mu kwoty ze spadku czy od spadkobierców ani od obdarowanych, ma prawo zwrócić się właśnie do zapisobiorcy windykacyjnego.
Spadkobiercy zwykle zapłacą podatek
Dziedziczenie mieszkania oznacza jednak także obowiązki podatkowe. Przynajmniej co do zasady, bo jeśli spadkodawcą była najbliższa rodzina, można uniknąć obowiązku zapłaty. To wszystko przy tym pod warunkiem, że w ciągu 6 miesięcy zgłosi nabycie spadku do urzędu skarbowego.
W przypadku pozostałych spadkobierców (tz. takich, którzy nie należą do tzw. grupy 0) podatek od spadku trzeba będzie zapłacić. Jego wysokość zależy od przynależności do konkretnej grupy. Zgodnie z przepisami im mniejszy stopień pokrewieństwa ze spadkodawcą, tym większy będzie też podatek.
Sprzedaż przed 5 latami
Spadkobiercy nie zawsze chcą zatrzymać odziedziczone mieszkanie. Gdy jest ich kilku, najlepszym rozwiązaniem może się wydawać podział cywilny, czyli sprzedaż mieszkania i rozdzielenie między siebie pieniędzy.
Tutaj trzeba jednak pamiętać o ważnym przepisie dotyczącym sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zgodnie z przepisami, jeśli taka sprzedaż ma miejsce wcześniej, to trzeba zapłacić podatek – i to niemały, bo wynoszący 19%. Można się jednak od niego uchronić, przeznaczając uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe.
Prawo zmieniło się jednak na korzyść spadkobierców. O ile jeszcze kilka lat temu termin nabycia liczono od momentu stwierdzenia nabycia spadku, to teraz znaczenie ma czas nabycia nieruchomości przez samego spadkodawcę. Jeśli więc np. kupił on mieszkanie 3 lata przed śmiercią, to aby nie płacić podatku trzeba będzie poczekać tylko kolejne 2 lata. Z kolei jeśli mieszkanie zmarły nabył chociażby 10 lat przed otwarciem spadku, to sprzedaż można przeprowadzić właściwie od razu.
