Zniesienie współwłasności wpływa na termin zwalniający od zapłaty podatku. Na sprzedaż nieruchomości trzeba będzie poczekać dłużej niż 5 lat

Nieruchomości Podatki dołącz do dyskusji (44) 16.05.2021
Zniesienie współwłasności wpływa na termin zwalniający od zapłaty podatku. Na sprzedaż nieruchomości trzeba będzie poczekać dłużej niż 5 lat

Joanna Majkowska

Aby uniknąć zapłaty wysokiego podatku od sprzedaży nieruchomości, trzeba wstrzymać się z jej zbyciem na przynajmniej 5 lat.  Rzecz w tym, że termin ten w pewnych sytuacjach może być znacznie dłuższy. Mowa tu chociażby o przypadku, gdy pierwotny współwłaściciel nieruchomości w międzyczasie staje się jej wyłącznym właścicielem. W takiej sytuacji na sprzedaż będzie musiał poczekać znacznie dłużej.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku wysokości 19%. Co więcej, termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym taką nieruchomość nabyto. Oznacza to, że jeśli zakup nastąpił np. w styczniu 2014 roku, termin upłynie dopiero z końcem grudnia 2019 roku, a więc trzeba odczekać prawie 6 lat. Od konieczności zapłaty podatku przy wcześniejszej sprzedaży można uchronić się, korzystając z ulgi mieszkaniowej, a więc przeznaczając wszystkie uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe.

Nieco korzystniejsze zasady przepisy wprowadzają, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku. Od 2019 roku termin ten liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie otrzymania jej w spadku. Nie zawsze jednak nieruchomość nabywa się przecież w drodze dziedziczenia. A nie każda osoba, która stała się właścicielem domu czy mieszkania w inny sposób – np. poprzez umowę darowizny czy zakup – chce przeznaczyć uzyskane środki akurat na cele mieszkaniowe.

W takim wypadku pozostają dwie możliwości – czekać przez 5 lat albo zapłacić wysoki podatek. W tej drugiej sytuacji trzeba jednak liczyć się z tym, że termin ten może być jeszcze dłuższy. Jak pokazuje wydana niedawno indywidualna interpretacja podatkowa, będzie tak na przykład w razie zniesienia współwłasności. W takiej sytuacji może się okazać, że podatek trzeba będzie zapłacić nawet w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpiła po 5 latach od momentu jej nabycia przez współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności a podatek od sprzedaży nieruchomości

Osoba, która nie jest pewna, czy dobrze interpretuje przepisy, może wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Tak było też w przypadku mężczyzny, który wraz z byłą partnerką nabył w 2011 roku nieruchomość. Oboje byli jej współwłaścicielami, przy czym wszelkie remonty czy nakłady mężczyzna finansował z własnych środków. Podobnie to on spłacał raty kredytu hipotecznego zaciągnięto na zakup nieruchomości i raty kredytów gotówkowych potrzebnych na remont.

W efekcie, kiedy 4 lata później wystąpił o zniesienie współwłasności, sąd przyznał mu nieruchomość na wyłączną własność bez obowiązków spłaty na rzecz byłej partnerki. Mężczyzna nie chciał jednak zatrzymać nieruchomości. Postanowił ją zbyć, a uzyskane pieniądze przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego i części kredytów gotówkowych. Dzięki wcześniej przeprowadzonym remontom nieruchomość była warta więcej niż w dniu jej zakupu. Udało się więc ją sprzedać w 2017 roku za wyższą cenę w 2017.

Teoretycznie nie powinno być problemu – w końcu od zakupu nieruchomości w 2011 roku do jej sprzedaży w 2017 minęło ponad 5 lat. Jak się jednak okazało, termin dla części udziału w nieruchomości należało liczyć dopiero od 2015 roku. Oznacza to, że sprzedaży całej nieruchomości bez obowiązku płacenia podatku mężczyzna mógł dokonać dopiero po roku 2020.

Zniesienie współwłasności to jak nabycie części nieruchomości na nowo

Mężczyzna nie zdawał sobie sprawy, że w takiej sytuacji jak ta opisana wyżej ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku. Był pewien, że skoro nabył część nieruchomości już w 2011 roku, to od tego momentu należy liczyć 5-letni termin. Tym bardziej, że w momencie zniesienia współwłasności sąd przyznał mu na własność nieruchomość bez obowiązku jakichkolwiek dopłat na rzecz byłej partnerki. Wynikało to z faktu, że mężczyzna od samego początku z własnych środków ponosił wszelkie koszty, w tym spłat kredytu czy utrzymania nieruchomości. Jego zdaniem zniesienie współwłasności bez obowiązku spłaty miało więc za zadanie zwrócić mu część tych zainwestowanych środków. Z tego względu nie zapłacił więc podatku i nie dopełnił czynności związanych ze złożeniem w zeznaniu PIT o wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Organ wydający interpretację był jednak innego zdania. Jak wskazał, skoro w wyniku zniesienia współwłasności mężczyzna otrzymał na własność całą nieruchomość, a jej wartość  przekraczała wartość jego pierwotnego udziału, to należało przyjąć dwa osobne terminy. Pierwszy rzeczywiście biegł od 2011 roku, dla udziału, który przypadał mężczyźnie od samego początku. Drugi jednak – dla udziału nabytego w 2015 roku wskutek zniesienia współwłasności – należało liczyć właśnie od końca tego roku. Jeśli więc mężczyzna sprzedał nieruchomość w całości już w roku 2017, to nie mógł uniknąć zapłaty podatku. Jeśli chciałby to zrobić, musiałby przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe albo poczekać ze sprzedażą kolejne kilka lat.