Zainteresowanie kredytami hipotecznymi spada powoli od kwietnia 2021 roku. Jednak dane za styczeń są jednymi z najsłabszych w ciągu ostatnich kilkunastu lat. Po raz pierwszy od półtora roku spadła średnia kwota zaciągniętego kredytu. Malutko, ale jednak. Mimo tego deweloperzy są optymistami. Dlaczego? Ceny mieszkań w 2022 roku spadną czy wzrosną?
Ceny mieszkań w 2022 roku spadną czy wzrosną?
Wspaniale byłoby znać odpowiedź na to pytanie. Na pewno ubędzie klientów kupujących mieszkanie na kredyt. Biuro Informacji Kredytowej, które analizuje różne parametry związane z kredytami hipotecznymi, przy każdym odnotowało spadek. Zapytania banków przesłane do BIK w styczniu były na kwotę niższą o ponad 21 procent niż rok wcześniej. Spadła też – i to drastycznie – liczba osób zainteresowanych zadłużeniem się. W styczniu do banków wpłynęło niewiele ponad 28 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Rok wcześniej było ich prawie 38 tys. Średnia wartość wnioskowanego w styczniu kredytu wyniosła 355 tys. zł i po raz pierwszy od 18 miesięcy jest niższa niż w poprzednim miesiącu.
„Liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w styczniu 2022 roku jest na takim samym poziomie, jak w kwietniu 2020 roku czyli miesiącu największej paniki związanej z pandemią Covid-19”, podsumowuje dane prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Kupujących ubywa
Jeśli z kolei liczbę styczniowych wniosków zestawić z miesiącem, w którym najwięcej osób zgłosiło się do banków po kredyt hipoteczny ( marzec 2021), to liczba potencjalnych kupujących spadła o ponad połowę. Zdaniem prof. Rogowskiego rok 2022 może to zjawisko pogłębić. Powodem mogą być kolejne podwyżki stóp, a także wzrost kosztów utrzymania – przy braku wzrostu dochodów. Czy w tej sytuacji karty na rynku mieszkaniowym się odwrócą i tym razem więcej szczęścia będą mieć kupujący? Jak prognozuje prof. Rogowski,
Kluczowym wydaje się to, na ile spadający niewątpliwie popyt na nieruchomości finansowane kredytem zostanie zastąpiony popytem gotówkowym. W mojej opinii nie będzie to jeden do jednego. Tym bardziej, że popyt gotówkowy był napędzany spadkiem opłacalności inwestowania w depozyty bankowe i obligacje skarbowe. Podwyżki stóp procentowych niewątpliwie uatrakcyjnią tę formę oszczędzania. Na razie popyt generowany przez inwestorów instytucjonalnych nie jest tak duży, aby ograniczyć negatywny odpływ osób, które nie uzyskają kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Co przy rozpędzonej podaży, powinno wpłynąć stabilizująco na ceny.
Jego zdaniem, w skrajnie niekorzystnym scenariuszu, gdy popyt istotnie spadnie, ceny mieszkań w 2022 roku też mogą spaść. Zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Poza mniejszą liczbą klientów, rynek może schłodzić, spadająca zdolność kredytowa tych, którzy z zakupu mieszkania na kredyt nie zrezygnują. Główny analityk BIK, w oparciu o ostatnie wypowiedzi prezesa NBP, uważa że stopy mogą wzrosnąć nawet do 6 procent. Jeśli równolegle dochody klientów banków nie wzrosną, to będziemy mieć mocno odczuwalny spadek ich zdolności kredytowej.
Deweloperzy nie mają co sprzedawać
Inaczej niż BIK, widzą rynek mieszkaniowy w 2022 roku deweloperzy. Przede wszystkim ich dane zaprzeczają rozpędzonej podaży. Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w ostatnim kwartale 2021 roku oferta mieszkań do kupienia (na etapie budowy i gotowych) w największych polskich miastach spadła do najniższego poziomu od dekady.
„Realizuje się niestety zjawisko silnego wzrostu cen w miastach, gdzie brakuje podaży. W Warszawie, gdzie oferta spadła do skrajnie małej, średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty w IV kw. 2021 była wyższa o 33 proc. w porównaniu do IV kw. 2020”, analizuje PZFD. Ich zdaniem choć sprzedaż w sześciu największych miastach była w zeszłym roku rekordowa, to byłaby jeszcze większa, gdyby deweloperzy mieli co sprzedawać, a wzrost cen byłby mniejszy. Na dowód przywołują przykład Poznania, gdzie w porównaniu z innymi dużymi miastami, taniej jest tylko w Łodzi. W Poznaniu oferta nowych mieszkań jest od lat największa. Dzięki temu poznaniacy mogą kupić nowe mieszkanie średnio po 9,2 tys. zł za mkw. Wrocławianie muszą zapłacić za mkw 10 tys. zł. W Krakowie i Trójmieście 11,5 tys. zł. A w Warszawie nawet 13 tys. zł.
PZFD prognozuje na 2022 rok dalszy wzrost cen o 7 do 10 procent. Powodem jest za mała podaż, brak działek, inflacja i nowe przepisy. Mniej wzrosty cen powinny odczuć małe miasta. Na nich planują się skupić w tym roku deweloperzy.
Jak widać odpowiedź na pytanie czy w tym roku mieszkania zdrożeją czy stanieją, będzie zależała, od tego jakiej lokalizacji pytanie dotyczy. Są miejsca, gdzie ceny mieszkań zaczęły spadać. Być może jeszcze bardziej rozjadą się ceny w największych miastach w porównaniu do miast powiatowych.
