Osoby, które zamierzają kupować mieszkanie z rynku pierwotnego, muszą mieć świadomość, że w niektórych sytuacjach będą zobowiązani do wpłacenia deweloperowi dodatkowych pieniędzy – i to mimo wcześniejszej umowy między stronami. Kiedy konieczna jest dopłata do zakupu mieszkania?
Zakup mieszkania od dewelopera jest obarczony dodatkowym ryzykiem
Sporo osób, kupując swoje pierwsze mieszkanie, decyduje się na zakup lokalu z rynku pierwotnego. Mieszkania od dewelopera cieszą się zresztą też dużym zainteresowaniem osób dokonujących zakupu inwestycyjnego.
Najczęściej podpisanie umowy deweloperskiej następuje jeszcze na etapie „dziury w ziemi” – a przynajmniej tak było do niedawna, gdy Polacy na potęgę kupowali nieruchomości. W związku z tym nabywca musi mieć nadzieję, że deweloper (a raczej wykonawca, którego zatrudnia) wybuduje wszystko zgodnie z tym, co jest w projekcie. Jak się jednak łatwo domyślić – nie zawsze tak jest. Jedną z newralgicznych kwestii jest powierzchnia mieszkania, która często nie jest stuprocentowo zgodna z wcześniejszymi ustaleniami. Jest to o tyle problematyczne, że to właśnie głównie od metrażu uzależniona jest ostateczna cena lokalu. Może się zatem okazać, że jeśli lokal jest nieco większy niż pierwotnie miał być, to konieczna będzie… dopłata do zakupu mieszkania.
Dopłata do zakupu mieszkania: Sąd Najwyższy o konieczności korekty ceny
Nikogo nie powinno chyba dziwić, że odchylenia w powierzchni mieszkań wywołały swojego czasu gorącą dyskusję; stały się nawet przedmiotem sporu między Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów a Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Ostatecznie spór ten zakończył Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 8 lipca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 831/15). SN orzekł wtedy, że odchylenie od projektowanej powierzchni użytkowej mieszkania, które nie przekracza 2 proc., jest dopuszczalne – o ile będzie związane z korektą ceny nieruchomości. Możliwe są zatem dwie sytuacje. Albo powierzchnia użytkowa wybudowanego lokalu jest nieco mniejsza niż projektowana (i w takiej sytuacji deweloper jest co do zasady zmuszony do zwrotu części pieniędzy), albo – większa. Wtedy najprawdopodobniej konieczna będzie dopłata do zakupu mieszkania (chyba, że strony uzgodniły inaczej i w umowie deweloperskiej znalazł się odpowiedni zapis).
Czy zawsze trzeba godzić się na dopłatę do zakupu mieszkania?
Co jednak, jeśli ktoś uzna, że odchylenie od projektowanej powierzchni użytkowej mieszkania wynoszące poniżej 2 proc. mu nie odpowiada i chciałaby odstąpić od umowy z tytułu istotnej wady mieszkania? Niestety, w takiej sytuacji nie będzie to możliwe. Dopiero w sytuacji, gdy odchylenie jest znacząco większe, klient może domagać się odstąpienia od umowy. Należy jednak liczyć się z tym, że deweloper prawdopodobnie będzie upierał się przy swoim – a spór może ostatecznie skończyć się w sądzie. Ponadto sąd może uznać, że nawet nieco wyższe odchylenie (rzędu 3-5 proc.) nie jest wystarczającym powodem do ostąpienia od umowy.
Dodatkowo należy mieć świadomość, że jeśli to metraż nieruchomości niezgodny z projektem ma być powodem odstąpienia od umowy, klient powinien zadbać o to, by udowodnić, ile faktycznie wynosi odchylenie. Najlepiej w tym celu zatrudnić osobę z odpowiednimi uprawnieniami, która dokona pomiarów w sposób zgodny z normami budowlanymi.
W kwestii dopłaty do zakupu mieszkania klienci powinni mieć też na uwadzę ewentualną indeksację cen mieszkań.
