Wysokie ceny i coraz mniej transakcji – tak pierwsze półrocze 2022 na rynku gruntów budowlanych podsumowuje PKO BP. Co to wróży? Czy ceny działek spadną? Kupować teraz czy czekać?
Ceny działek
Departament Analiz Ekonomicznych banku PKO BP, na podstawie wstępnych jeszcze danych, przygotował raport. Wynika z niego, że ceny gruntów pod zabudowę w pierwszym półroczu tego roku w dalszym ciągu rosły – choć już wolniej niż w ubiegłym roku. Wygląda na to, że boom mieszkaniowy tak w dużych miastach wywindował ceny działek, że dla części klientów przestały być one akceptowalne. Ale okazuje się, że nie stało się to przeszkodą w realizacji marzeń o własnym domu. Poszukujący gruntu zwrócili swoje zainteresowanie w kierunku mniejszych miejscowości i na obszary podmiejskie. Na tym kroku można było naprawdę dużo zaoszczędzić.
Z analizy PKO BP dowiadujemy się, że w 2021 roku średnie ceny gruntów pod zabudowę w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców utrzymywały się na poziomie ok. 325 zł za mkw., podczas gdy w małych i średnich miastach cena mkw. gruntu dla połowy transakcji nie przekraczała 56 zł za mkw. Mediana ceny ofertowej mkw. działki budowlanej w drugim półroczu 2021 roku wynosiła ok. 123 zł za mkw. A w przypadku uzbrojonej – ok. 133 zł za mkw. Z kolei już w pierwszym półroczu tego roku, jak podają analitycy banku, mediana cen ofertowych działek budowlanych wzrosła aż o 20 proc., porównując rok do roku.
Najdrożsi i najtańsi
Nikogo pewnie nie zaskoczy, że najdrożej jest w Warszawie. Tu średnia cena mkw. gruntu pod zabudowę w I połowie tego roku wyniosła 772 zł za mkw. Do trójki najdroższym miast zaliczamy, poza stolicą, Gdańsk (642 zł) i Kraków (587 zł). Najtaniej jest w Łodzi (313 zł) i Lublinie (327 zł). Warto też odnotować na tym tle średnie wojewódzkie. Dla mazowieckiego jest to 150 zł. Dla pomorskiego 127 zł, a dla Małopolski 144 zł. Te różnice najlepiej tłumaczą, dlaczego sporo osób zamiast budować się, na przykład, w Krakowie, poszukało sobie działki w którymś z sąsiednich powiatów. Niestety dla kupujących w tych powiatach, szczególnie dotyczy to właśnie Małopolski i województwa pomorskiego, sprzedający dostrzegli tę ucieczkę z aglomeracji. I teraz tam najbardziej rosną ceny działek pod domy.
Z analizy PKO BP wynika też, zrodzone przez Covid-19, niesłabnące zainteresowanie posiadaniem tzw. drugiego domu. Ceny działek rekreacyjnych kształtowały się na poziomie ok. 64 zł za mkw. Mamy tu wzrost o 31 proc. w porównaniu do zeszłego roku. Czyli większy niż w przypadku działek budowlanych. Sporo wzrosły też ceny działek siedliskowych (do ok. 35 zł za mkw.). Analitycy zwracają tu uwagę na dwa zjawiska. Pierwsze, to duży wzrost cen działek w województwie warmińsko-mazurskim. A drugie – tendencja spadkowa w województwie mazowieckim. Wynika to prawdopodobnie z faktu, że ceny na Mazowszu tak wzrosły, że klienci postanowili poszukać sobie działki rekreacyjnej, na przykład, na Mazurach.
Co będzie dalej?
Jak piszą eksperci banku PKO BP,
Obecnie w horyzoncie roku, dwóch, najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia już wysoki poziom cen gruntów oraz ograniczenie popytu budowlanego. W konsekwencji serii podwyżek stóp procentowych NBP i wysokich kosztów budowy. (…) W długim okresie prawdopodobne jest utrzymanie trendu rosnącego zainteresowania działkami rekreacyjnymi i leśnymi. Jak i drugimi domami. Choć lata 2020-2021 przyniosły wyjątkowy boom w tym segmencie rynku. Ta zmiana preferencji w dłuższym horyzoncie będzie wpływała pozytywnie na ceny działek. Szczególnie dobrze skomunikowanych i położonych w atrakcyjnych krajobrazowo regionach.
Jednocześnie zauważają oni, że z tego boomu na własne siedlisko nie skorzystają prawdopodobnie przygraniczne rejony Polski południowo-wschodniej i wschodniej. Powodem jest wojna w Ukrainie. Chociaż, to już moja opinia, jeśli ktoś jest gotów na dłużej zainwestować, to poczyniony tam teraz zakup może po latach okazać się dobrą inwestycją. Może, ale nie musi.
Sposób na inflację
Argumentem za inwestowaniem w ziemię, nie tylko z myślą o rekreacji, jest inflacja. Działka jeść nie woła. Jedyny koszt jej utrzymania, to podatek od nieruchomości. Do wzrostu popytu na ziemię i to nawet z dala od aglomeracji przyczyniła się też praca hybrydowa. I tu chyba trudno się spodziewać kroku wstecz i powrotu do pracy stacjonarnej na skalę sprzed pandemii. Bo jeśli ktoś nie ma opcji pracy hybrydowej czy zdalnej, to podejmując decyzję o zakupie działki daleko od miejsca pracy czy szkół dzieci, powinien się zastanowić ile pieniędzy i czasu będą go kosztowały dojazdy. To bywa tak dokuczliwe, ale i zwłaszcza dziś, kosztowne, że prowokuje też ruch w drugą stronę. Czyli z dużego domu w małym miasteczku do mniejszego mieszkania w centrum miasta.
Abstrahując od takich dylematów, które każdy sam sobie rozstrzyga, ja osobiście, gdybym trafiła na działkę w dobrej lokalizacji (bo to dla każdej nieruchomości jest kluczowe) i za rozsądną cenę, to bym ją kupiła. Patrząc na to, jak historycznie kształtują się ceny ziemi i jaki mamy poziom inflacji. Przypomnę, że inflacja za październik 2022 wyniosła 17,9 proc.
