Powiedzenie o tym, że prawo jest jak płot, jest zawsze aktualne. Niektóre projekty nierzadko jeszcze przed publikacją stają się przedmiotem słusznej krytyki, a ich praktyczne działanie znacząco odbiega od pierwotnych planów ustawodawcy.
Tylko czy powinniśmy uchwalać ustawy w sytuacji, w której sposoby na obejście regulacji są znane jeszcze zanim trafią one do sejmu? Czy musimy przyzwyczaić się to niechlujnego i niespójnego, dziurawego jak ementaler prawa? Analiza projektu „Bezpiecznego kredytu 2%” utwierdza mnie w przekonaniu, że owszem, przyzwyczajać się należy. Nie traktujmy jednak poniższego tekstu jako poradnika obchodzenia prawa. Osobiście mam nadzieję, że wskazane poniżej błędy zostaną wyeliminowane i program trafi do osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia. Nie będę jednak zaskoczony jeżeli stanie się inaczej.
Obejście prawa wymaga pewnej kreatywności i bezczelności, a obie te cechy dziwnym trafem wpisują się w opis stereotypowego Kowalskiego. Walka z systemem jest głęboko zakorzeniona w naszej świadomości, czemu trudno się dziwić. W czasach poprzedniego ustroju inaczej się po prostu nie dało. Obecnie jednak się da, a palmę pierwszeństwa w wymyślaniu sposobów na „optymalizację” w wielu dziedzinach przejął biznes. A ponieważ w biznesie największymi pieniędzmi obracają banki, to właśnie one i podmioty z nimi powiązane są najbardziej zainteresowane optymalizacją kosztów. Efekty możemy odczuć na własnej skórze. W 2017 roku weszła w życie ustawa, mająca na celu ucywilizowanie rynku kredytów hipotecznych. Patrząc z perspektywy czasu można ocenić, że wiele wyrażonych w niej rozwiązań było słusznych i zauważalnie poprawiło sytuację przyszłych i obecnych kredytobiorców. Nie oznacza to jednak, że wszystko się udało. Nie oznacza to również, że nie dało się tego przewidzieć.
Tak tu było od zawsze
Jednym z dodatkowych, nałożonych na banki obowiązków była konieczność wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od złożenia wniosku kredytowego. Celem regulacji było skrócenie przeciągających się niekiedy w nieskończoność procesów. Diagnoza problemu była niewątpliwie trafna, pomysł żeby coś ze zdiagnozowanym problemem zrobić również wart docenienia. Jedynie wykonanie stało na zwyczajowym poziomie. Ustawodawca stwierdził po prostu, że decyzja ma być wydana w 21. dniu od złożenia wniosku. Nie ma znaczenia, czy bank potrzebuje więcej czasu. Nie ma znaczenia stopień skomplikowania sprawy i konieczność składania dodatkowych wyjaśnień czy kompletowania uzupełniających dokumentów. 21 dni, ustawodawca przemówił, tak ma być i już. „To nie ma prawa zadziałać” pomyślał każdy pracownik banku. Po krótkiej analizie przepisu doszliśmy z innymi przedstawicielami branży do wniosku, że banki albo przestaną przyjmować wnioski kredytowe, albo zaczną wydawać decyzje negatywne.
Przed wejściem w życie ustawy banki zmieniły swoje podejście do procesu, dostosowując je do prawnych wymogów. Wskutek tego… przestały przyjmować wnioski kredytowe i zaczęły wydawać decyzje negatywne. Mimo to liczba udzielanych kredytów wciąż rosła. Jak to możliwe? Otóż część banków zaczęła przyjmować od klientów „zapytania o ofertę”, „wnioski o udzielenie informacji o kredycie” i temu podobne dokumenty. Czym różniły się od dotychczasowych wniosków kredytowych? Otóż… tytułem. Na podstawie tych „zapytań” bank wydawał „wstępną odpowiedź ofertową”. Po jej otrzymaniu składało się właściwy wniosek kredytowy, a decyzję kredytową bank wydawał nierzadko w ciągu kilku godzin od jego otrzymania. Oczywiście analiza „zapytań” trwała znacznie dłużej niż 21 dni. Ale „zapytanie” to nie „wniosek”, prawda? Bank może je analizować ile mu się żywnie podoba, wszak ustawa nie wspomina nic na ten temat. Warunki ustawowe spełnione, można się rozejść.
Drugim obejściem ustawy było wydawanie decyzji negatywnych. Jeżeli bank nie wyrobił się w ciągu 3 tygodni, wydawał decyzję negatywną. Klient składał odwołanie od decyzji, bank analizował je w czasie odpowiadającym jego możliwościom i na koniec viola, decyzja pozytywna, warunki ustawowe spełnione. Kto by się spodziewał takiego obrotu zdarzeń?
Historia jest nauczycielką życia
Bezpieczny kredyt 2% to nowy pomysł rządu na rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Program jest w swoich głównych założeniach podobny do działającej w latach 2007-2012 „Rodziny na swoim”. Budżet państwa w postaci BGK będzie przez 10 lat dopłacał do odsetek kredytów osób biorących udział w programie. Dzięki temu łatwiej będzie o zdolność kredytową, miesięczne raty będą znacznie mniejsze niż obecnie, a łączny koszt kredytu istotnie spadnie. Program ma w swoich założeniach wsparcie młodych ludzi przy zakupie pierwszego mieszkania, musi zatem zawierać pewne ograniczenia, dzięki którym trafi do osób rzeczywiście wsparcia potrzebujących. Jakie to są ograniczenia?
Po pierwsze – wiek. Program adresowany jest do osób poniżej 45. roku życia. Po drugie – kwota kredytu. Ta nie może być większa niż 500 000 zł (dla singli) lub 600 000 zł (dla małżeństw i osób wychowujących dziecko). Po trzecie – wkład własny. Nie może on przekroczyć 200 000 zł. Po czwarte – posiadane nieruchomości. Jeżeli mam już mieszkanie bądź dom na własność, jesteśmy wyłączeni z programu.
W jaki sposób kupujący i deweloperzy będą obchodzić te ograniczenia?
Nieprzebrane pokłady inspiracji możemy znaleźć w latach 2007-2012, ponieważ pomysły na obchodzenie ograniczeń programów mieszkaniowych są tak stare jak programy mieszkaniowe. Przyjrzyjmy się sytuacji Maćka, singla kupującego mieszkanie w Warszawie. Wybrał lokum od znanego dewelopera w cenie 760 000 zł za samo mieszkanie + dodatkowe 30 000 zł za miejsce postojowe w garażu. Maksymalna wartość nieruchomości w programie to w jego wypadku 700 000 zł (500 000 zł z kredytu i 200 000 zł środków własnych), więc nieruchomość niestety nie mieści się w widełkach. Maciek ma wprawdzie pieniądze na większy wkład własny i może kupić mieszkanie bez rządowego wsparcia, ale umie liczyć i chce skorzystać z kredytu na preferencyjnych warunkach, bo może na tym zaoszczędzić kilkaset tysięcy złotych. Na co umawiają się Maciek i deweloper?
Otóż sprzedają miejsce postojowe jako odrębną nieruchomość, traktując zakup jako transakcję wiązaną. Cenę miejsca ustalają na 90 000 zł (znacznie powyżej rzeczywistej wartości rynkowej) a mieszkania na 700 000 zł (poniżej wartości rynkowej, ale mieści się w Kredycie 2%). Za miejsce postojowe Maciek płaci z własnych oszczędności, a na mieszkanie dostaje kredyt z dofinansowaniem. Cena się zgadza, deweloper jest zadowolony, Maciek jeszcze bardziej. Mniej zadowoleni są twórcy programu i budżet państwa. Warto zauważyć, że dokładnie w ten sam sposób obchodzono ograniczenia w „RNS”. Jakie wnioski wyciągnęli ustawodawcy i jak planują przeciwdziałać takim nadużyciom? Chyba się domyślamy.
Wersja alternatywna obejścia, tym razem dla rynku wtórnego wygląda tak: zamiast przerzucać koszty na garaż bądź miejsce postojowe, przerzucamy je na np. wyposażenie mieszkania. Kredens i stara pralka za 90 000 zł? Proszę bardzo, mamy na to oddzielną umowę, tu jest miejsce na podpis, do widzenia. W najgorszym wypadku, jeżeli Urząd Skarbowy oceni że zaniżyliśmy cenę nieruchomości, będziemy musieli zapłacić wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Wersja dla przezornych – od razu płacimy wyższe PCC. Cena mieści się w widełkach, kredyt z dofinansowaniem przyznany, a za zaoszczędzone pieniądze możemy kupić sobie nowe Audi.
Wiek to tylko liczba
Obejście ograniczenia wieku wymagać będzie nieco więcej zachodu i współpracy ze strony kogoś zaufanego. Co do zasady wiek kredytobiorcy nie może przekraczać 45 lat, ale przewidziany jest wyjątek dla osób wnioskujących wspólnie. W tej sytuacji warunek wieku musi spełniać młodsza z osób. W jaki sposób można obejść te zapisy? Wystarczy znaleźć kogoś, kto nie jest obecnie właścicielem mieszkania i zechce przystąpić do kredytu razem z nami. Ustawa w obecnym kształcie nie definiuje bowiem pojęcia „prowadzonego wspólnie gospodarstwa domowego”, ani nie ogranicza go do osób będących w związku małżeńskim. Nie wskazuje też, kto ma być docelowym właścicielem mieszkania kupowanego za kredyt. Można zatem wyobrazić sobie sytuację, gdy osoba mająca więcej niż 45 lat i dysponująca zdolnością kredytową dobiera do kredytu kogoś spełniającego warunek wieku (partnera / partnerkę, dziecko, a nawet kogoś obcego), pozostając wyłącznym właścicielem kredytowanej nieruchomości.
Warto jednak zauważyć, że znajdziemy w projekcie zapisy wyglądające na zdecydowanie lepiej przemyślane. Takie zdają się być regulacje dotyczące warunku pierwszego mieszkania. Kredyt ze wsparciem może być przyznany jedynie osobom, które nie posiadają i nie posiadały w przeszłości (!) innych nieruchomości. Osoby planujące ustanowienie rozdzielności majątkowej i przekazanie posiadanych przez siebie mieszkań w darowiźnie małżonkowi muszą zrezygnować ze swoich pomysłów. Znalazło się jednak miejsce na wyjątki dla osób które są właścicielami nieruchomości wyłączonych z użytkowania wskutek katastrof i żywiołów oraz tych, którzy odziedziczyli część udziałów w nieruchomości, w której nie zamieszkują od co najmniej roku. Twórcy słusznie doszli do wniosku, że nie ma sensu ograniczać dostępu do programu osobom, które odziedziczyły po zmarłym rodzicu udziały w mieszkaniu, lub straciły dach nad głową wskutek powodzi. Zapis słuszny i wart docenienia. Na obejście tego ograniczeń dotyczących posiadanych nieruchomości nie mam pomysłu, co również dobrze świadczy o projekcie. Nie oznacza to jednak, że takie obejście się nie znajdzie. Dajmy rodakom czas, na pewno coś wymyślą.
