Im szybsza spłata kredytu, tym mniejszy całkowity koszt kredytu – tę zasadę zna praktycznie każdy kredytobiorca. Czy jednak wcześniejsze spłacenie całego zobowiązania wpływa również na inne koszty? Sąd Najwyższy potwierdza, że faktycznie tak jest – i mowa tu również o koszcie takim, jak prowizja za udzielenie kredytu.
Obniżona prowizja przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego
Wielu kredytobiorców dąży do jak najwcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego. Oprócz chęci uwolnienia się od konieczności dalszego spłacania zobowiązania, główną motywacją jest obniżenie kosztów kredytu, w tym m.in. odsetek. Co więcej, obecnie kredyt hipoteczny można spłacić w całości (bez ponoszenia dodatkowych kosztów za wcześniejszą spłatę kredytu) najpóźniej po 3 latach od zaciągnięcia zobowiązania – przy czym większość banków dopuszcza bezpłatną spłatę wcześniej.
Warto jednocześnie podkreślić, że kredytodawca jest zobowiązany do zwrotu proporcjonalnej części kosztów poniesionych w ramach prowizji czy innych opłat administracyjnych. Mowa przede wszystkim o kosztach okresowych, takich jak choćby ubezpieczenie kredytu czy ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy i źródła zarobków. Okazuje się jednak, że nie tylko – w grę wchodzi również obniżona prowizja przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Potwierdza to w najnowszym wyroku Sąd Najwyższy.
Zwrot części kosztów przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego
W 2022 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie skierował do Sądu Najwyższego pytanie, czy prowizja za udzielenie kredytu mieszkaniowego ulega proporcjonalnemu obniżeniu w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu, czy też może jest to koszt niezwiązany z okresem umowy. SN zdecydował się jednak wstrzymać z wyrokiem do wydania stanowiska przez TSUE w analogicznej sprawie (tyle, że dotyczącej austriackich klientów). Trybunał Sprawiedliwości UE uznał natomiast, konsument ma prawo do skorzystania (w przypadku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego) z obniżki całkowitego kosztu kredytu, ale prawo to nie obejmuje jednocześnie kosztów niezależnych od kosztów obowiązywania umowy.
Jak to się jednak ma do prowizji z tytułu udzielenia kredytu? SN stwierdził w tym tygodniu, po odwieszeniu sprawy, że
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego ulega obniżeniu na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, jeżeli jej wysokość jest zależna od okresu obowiązywania umowy.
Tym samym obniżona prowizja przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego – a właściwie zwrot jej części – jest możliwy, ale SN zwraca uwagę, że jeśli jej wysokość jest uzależniona od okresu obowiązywania umowy. W praktyce jednak prowizja z tytułu udzielenia kredytu jest „prowizją od ryzyka” – a zatem skoro czas kredytowania jest krótszy, to ryzyko (zależne od okresu spłaty) również jest niższe. Tym samym można stwierdzić, że prowizja częściowo jest uzależniona od okresu obowiązywania umowy, a to z kolei oznacza, że kredytobiorcy prawdopodobnie mogą domagać się obniżenia kosztów również z tego tytułu.
