Ustawodawca nawet nie próbuje zmuszać najemców do zakładania firm. Orzecznictwo sądów również wskazuje, że sami decydujemy, czy chcemy osiągać dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej. Trudno byłoby sobie wyobrazić, czemu ktoś miałby się na to zdecydować. Nie przemawiają za tym właściwie żadne korzyści natury podatkowej.
Ustawodawca pozwala nam wybrać, czy chcemy, by dochody z najmu włączyć do prowadzonej firmy
Dodatkowe mieszkanie i pasywne dochody z najmu stanowią wręcz ikoniczną aspirację polskiej klasy średniej. Także zamożni Polacy wręcz uwielbiają inwestować w nieruchomości i wynajmować je innym za pieniądze. W teorii to inwestycja pewna i dużo bardziej opłacalna niż alternatywy. Niektórzy mają nawet kilka takich mieszkań. Wydawać by się mogło, że mamy wręcz do czynienia z działalnością gospodarczą. Czy jednak mamy obowiązek zarejestrowania takowej? Niespecjalnie.
Teoretycznie wynajmowanie mieszkania jak najbardziej może spełniać definicję działalności gospodarczej. Mamy w końcu do czynienia z zarabianiem pieniędzy wykonywanym w sposób ciągły. Siłą rzeczy działamy we własnym imieniu. Pozostaje element zorganizowania. Tak naprawdę to od nas zależy, czy postanowimy zarejestrować działalność gospodarczą i włączyć do niej posiadane przez nas mieszkania. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładem może być wyrok WSA z dnia 14 czerwca 2022 r. o sygnaturze I SA/Gd 61/22.
[…] to zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Warto także wspomnieć, że art. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyraźnie rozgranicza dochody z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów od tych osiąganych z działalności gospodarczej. Dlaczego wspominam o tej konkretnej ustawie? Dlatego, że dochody z najmu prywatnego opodatkowane są wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dla pierwszych 100 000 zł rocznie obowiązuje stawka 8,5 proc. Po jej przekroczeniu mamy do czynienia ze stawką 12,5 proc.
Pytanie brzmi: czy warto zdecydować się na działalność gospodarczą, czy może lepiej trzymać się kurczowo najmu prywatnego? Od strony czysto podatkowej dość szybko znajdziemy kilka argumentów przemawiających za tą drugą opcją.
Dzięki Polskiemu Ładowi najem prywatny praktycznie zawsze opłaca się bardziej
Ktoś mógłby nam zasugerować, że działalność gospodarcza pozwala nam wybrać alternatywną formę opodatkowania. Tylko co z tego? Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oferuje najniższe możliwe stawki. Podatek liniowy to zauważalnie wyższa stawka 19 proc. W przypadku skali podatkowej jest nieco ciekawiej. Na pierwszy rzut oka mamy do czynienia ze stawką 12 proc. do dochodu 120 000 zł. Do tego należałoby uwzględnić kwotę wolną od podatku wynoszącą 30 proc. Obydwie alternatywne formy opodatkowania pozwalają nam także na odliczanie kosztów uzyskania przychodu.
Jest jednak pewne istotne „ale”. Osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu w tym samym czasie zapłaci też dużo wyższy podatek od nieruchomości. Maksymalna stawka za metr kwadratowy zwykłego budynku mieszkalnego wyniesie w 2025 r. 1,19 zł. Ta sama powierzchnia w przypadku wykorzystania na potrzeby naszej firmy zajmującej się najmem będzie mogła zostać obłożona stawką nawet 34,00 zł. Dodajmy do tego obowiązkowe składki, które muszą odprowadzać przedsiębiorcy.
Można śmiało postawić tezę, że najprawdopodobniej ten już jeden czynnik sprawi, że skala podatkowa nie będzie się opłacać nawet w zakresie pomiędzy 100 000 zł przychodu a 120 000 zł dochodu. To jednak nie koniec. Trudno byłoby się spodziewać jakichś wielkich okazji do obniżenia naszego firmowego podatku dzięki kosztom uzyskania przychodu. W końcu istota umowy najmu pozwala zdecydowaną ich większość przerzucić na najemcę. Warto jednak odnotować, że wydatki remontowe i ewentualne wyposażenie mieszkania będzie można odliczyć od podatku. Te mają jednak charakter dość jednorazowy.
To nie koniec. Jeśli ktoś się obawia, że dochody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem zamkną mu drogę do wspólnego rozliczenia z małżonkiem, to mam dobrą wiadomość. Akurat w tym przypadku mamy do czynienia z ustawowym wyjątkiem.
Należy także zauważyć, że dzięki przepisom Polskiego Ładu budynków mieszkalnych nie można już amortyzować. Tym samym zniknęła chyba najbardziej atrakcyjna zachęta do wynajmowania mieszkań w formie działalności gospodarczej.
Czy istnieją w ogóle przypadki, gdy działalność gospodarcza i najem to dobre połączenie? Teoretycznie z taką sytuacją mamy do czynienia, jeśli nasze mieszkaniowe imperium rozrośnie się do takich rozmiarów, że nie mamy już wyboru. Wówczas po prostu przekraczamy granicę zorganizowania, o której wspominałem na początku. Do tego momentu najlepiej trzymać się najmu prywatnego.
