Już kilka dni temu pisałem, że kupowanie mieszkań poza Warszawą i Rzeszowem, może jeszcze kilkoma dużymi miastami, staje się coraz bardziej ryzykownym przedsięwzięciem. Na pewno jednak w tym gronie nie było Łodzi.
Przemysław Goldmann to użytkownik serwisu X, który aktywnie pisze o inwestycjach i niedawno zwrócił uwagę na dość ciekawe zagadnienie. Otóż w jego ocenie i na bazie jego analizy – w Łodzi pojawiło się negative equity, czyli sytuacja, w której wartość nieruchomości jest niższa niż wysokość kredytu, jaki na nią zaciągnięto. To poważny problem, który może zachwiać rynkiem nieruchomości w mieście i wpłynąć na decyzje zarówno właścicieli, jak i potencjalnych kupujących.
Czy ta analiza jest w stu procentach prawidłowa? Nie przesądzałbym w sposób fundamentalny i prawdopodobnie ocena czy do przełamania tego krytycznego punktu rzeczywiście doszło, będzie możliwa dopiero w drugiej połowie roku. Jednak już teraz rynek nieruchomości, a już w szczególności – rynek łódzkich nieruchomości – powinien przynajmniej z uwagą przyglądać się przesłankom. A tych jest wiele.
Jak doszło do tego punktu?
Łódź od lat uchodziła za miasto „dla inwestorów” – stosunkowo niskie ceny mieszkań, duża liczba studentów oraz rozwój nowoczesnych biur sprawiały, że zakup lokalu pod wynajem wydawał się rozsądną opcją. Wzrost stóp procentowych oraz pogorszenie koniunktury sprawiły jednak, że rynek wynajmu nie jest już tak dochodowy, jak jeszcze dwa-trzy lata temu. Rosnące raty kredytów i spadające ceny mieszkań wpędziły część właścicieli w pułapkę zadłużenia.
To oznacza, że jeśli ktoś w Łodzi kupił mieszkanie np. w 2021 roku za 450 tys. zł, biorąc na nie kredyt, dziś jego nieruchomość może być warta np. 400 tys. zł, podczas gdy saldo zadłużenia nadal przekracza 430 tys. zł. Sprzedaż oznacza stratę, a to zmusza wielu ludzi do przetrzymywania mieszkań, nawet jeśli finansowo jest im to nie na rękę.
Powtórka z USA 2008?
Zjawisko negative equity jest dobrze znane z historii – to właśnie ono było jednym z czynników napędzających kryzys finansowy w 2008 roku w Stanach Zjednoczonych. W tamtym przypadku sytuacja wyglądała tak: banki udzielały kredytów niemal każdemu, bańka spekulacyjna rosła, aż w końcu ceny zaczęły spadać. Ludzie, którzy kupili domy na górce cenowej, nagle znaleźli się w sytuacji, w której sprzedanie nieruchomości nie pozwalało na spłatę długu.
W Polsce sytuacja jest oczywiście inna – banki są ostrożniejsze, a kredyty hipoteczne nie są tak łatwo dostępne jak w USA przed 2008 rokiem. Mimo to, analogia jest wyraźna: jeśli ceny mieszkań w Łodzi będą dalej spadać, coraz więcej właścicieli znajdzie się w pułapce zadłużenia, z której nie będzie prostego wyjścia.
Jakie będą konsekwencje dla rynku?
Mniejsza liczba transakcji na rynku nieruchomości stanie się faktem, ponieważ wielu właścicieli nie będzie chciało sprzedawać swoich mieszkań ze stratą. Oznacza to, że duża część nieruchomości pozostanie poza rynkiem, a liczba zawieranych transakcji wyraźnie spadnie. Problemem jest to, że taka sytuacja może trwać latami, a w tym czasie osoby, które nie będą w stanie spłacać swoich kredytów, mogą znaleźć się pod jeszcze większą presją finansową.
Z kolei ci, którzy zostaną zmuszeni do sprzedaży, mogą przyczynić się do dalszego spadku cen mieszkań, ponieważ ich podaż zacznie przewyższać popyt. To z kolei sprawi, że banki zaostrzą politykę kredytową, ograniczając dostępność hipotek i jeszcze bardziej utrudniając wejście na rynek nowym kupującym. W efekcie rynek stanie się mniej dynamiczny, co zniechęci inwestorów i wpłynie negatywnie na rynek pierwotny, ograniczając rozwój nowych projektów mieszkaniowych.
Czy da się z tego wyjść?
Jednym z możliwych rozwiązań jest poluzowanie polityki kredytowej przez banki, ale na to w najbliższym czasie się nie zanosi. Alternatywą jest wzrost wynagrodzeń i dalsza inflacja, która w dłuższym terminie może pomóc w „rozpuszczeniu” długu w wartości nominalnej. Jednak dla osób, które dziś są pod kreską, to marne pocieszenie. Oczywiście rozwiązaniem numer jeden byłaby po prostu wzrost wartości nieruchomości w Łodzi, ale wbrew temu co rozmaici fliperzy opowiadają w internecie, miasto jest w demograficznym dołku i prognozy dla niego wydają się dość ponure.
Dla rynku nieruchomości w Łodzi najbliższe miesiące będą kluczowe. Jeśli spadki cen się utrzymają, a banki nie ułatwią dostępu do kredytów, może się okazać, że miasto przeżyje swoją miniaturę kryzysu z 2008 roku. Tym razem jednak nie będzie to skutek amerykańskiej bańki spekulacyjnej, lecz nieudanej kalkulacji rentierskiej, kiepskiej demografii i cyklu koniunkturalnego, na który nikt nie miał wpływu.
