Czy najemca może wynająć wynajmowane przez siebie mieszkanie albo pokój w nim komuś innemu? Jak najbardziej. Podnajem to instytucja wprost uwzględniona w treści kodeksu cywilnego. Na szczęście nie jest tak, że pierwotny wynajmujący nie ma tutaj nic do gadania. Przy czym, jeśli mamy coś przeciwko, to powinniśmy pamiętać o zakazaniu tej praktyki w umowie zawieranej z najemcą.
Najemca może podnająć wynajmowane przez siebie mieszkanie osobie trzeciej
Wynajmowanie komuś innemu swojego mieszkania albo dowolnej innej nieruchomości wiąże się z różnego rodzaju ryzykiem. Co, jeśli nasz najemca zacznie się uchylać od płacenia czynszu? Co, jeśli zdewastuje naszą własność? Może się też zdarzyć, że liczba osób mieszkających w lokalu wymknie się spod naszej kontroli.
Mało kto będzie się czepiać przyjmowania przez najemcę gości w wynajmowanym mieszkaniu. W każdym razie nie ma wyraźnych podstaw prawnych do takich pretensji. Dotyczy to także okazyjnego i krótkotrwałego nocowania w takim miejscu. Jeśli jednak obecność dodatkowej osoby stanie się czymś stałym, to całkiem możliwe, że mamy do czynienia z podnajmem. Nie da się ukryć, że niektórzy najemcy mogą w ten sposób sobie po prostu dorabiać.
Podnajem to po prostu sytuacja, w której najemca podnajmuje wynajmowaną przez siebie nieruchomość osobie trzeciej. Czy taka praktyka jest zgodna z prawem? Jak najbardziej. Interesującym nas przepisem jest art. 668 kodeksu cywilnego.
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Warto wspomnieć, że podnajem obejmuje te przypadki, w którym nasz najemca otrzymuje zapłatę od swojego najemcy. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z „bezpłatnym użytkowaniem”. Pod względem prawnym obydwie instytucje wyglądają dokładnie tak samo. Nie będą się zresztą zbytnio różniły od pierwotnej umowy najmu. Są jedynie dwie istotne różnice. Przede wszystkim najemca i osoba podnajmująca odpowiadają względem nas za użytkowanie wynajmowanego lokalu. Umowa podnajmu ulega też automatycznemu rozwiązaniu wtedy, gdy kończy się pierwotny stosunek najmu.
Sprzeciw w umowie najmu to jedyny środek, który z całą pewnością jest w stanie powstrzymać podnajem nieruchomości
Kluczowym pytaniem jest to, czy podnajem jest możliwy także w przypadku sprzeciwu ze strony wynajmującego. Na szczęście odpowiedź jest w tym przypadku jednoznaczna: nie. Interesy właściciela potencjalnie podnajmowanej nieruchomości są chronione na dwa sposoby. W pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na sformułowanie „jeżeli umowa mu tego nie zabrania” w §1 przytoczonego wyżej przepisu. Jeśli więc wyraźnie zastrzeżemy w umowie najmu, że o żadnym podnajmie nie ma mowy, to nasz najemca ma automatycznie zamkniętą taką możliwość.
Załóżmy jednak, że zapomnieliśmy zawrzeć stosowną klauzulę w umowie. Co w takiej sytuacji? Gdybyśmy uwzględniali jedynie treść art. 668 k.c., to musielibyśmy dojść do wniosku, że brak umownego zakazu sprawia, że podnajem będzie dopuszczalny w każdym przypadku. Ustawodawca najwyraźniej też doszedł do takiego wniosku i naprawił to karygodne niedopatrzenie w art. 688² k.c.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Na uwagę zasługuje jednak dość osobliwe zastrzeżenie, które znajdziemy w drugim zdaniu zacytowanego przepisu. Jeżeli najemca jest wobec kogoś obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, to może podnająć jej mieszkanie bez zgody jego właściciela. Być może chodzi o zapewnienie takie takiej osobie ewidentnie potrzebującej wsparcia materialnego jakiegoś dachu nad głową. Przy czym powinniśmy pamiętać, że wciąż w grę wchodzi zakaz podnajmu w umowie zawartej z najemcą. Wówczas należy domniemywać, że art. 668² k.c. nie ma zastosowania, a umowny sprzeciw wynajmującego pozostaje skuteczny.
