Inwestowanie w mieszkania jest dla Polaków praktycznie domyślną lokatą kapitału. Praktycznie każdy, kto dorobi się kilkuset tysięcy złotych, przynajmniej pomyśli o zakupie dodatkowej nieruchomości. Czy można się temu dziwić? Nie. Alternatywy są albo zbyt ryzykowne, albo praktycznie nieopłacalne. Niestety to właśnie ten sposób myślenia od lat prowadzi nas w stronę pogłębiających się problemów.
Polacy przekładają własność nieruchomości nad wynajem, ale także nad lokaty w bankach i grę na giełdzie
Posiadanie własnego mieszkania dla wielu z nas staje się marzeniem, które coraz trudniej spełnić. To nie tak, że w Polsce nowe nieruchomości mieszkalne nie powstają. Wręcz przeciwnie: każdego roku oddaje się do użytku ok. 200 tys. nowych mieszkań. Problem w tym, że ich ceny na rynku pierwotnym i wtórnym już dawno wymknęły się spod kontroli. Dotyczy to przede wszystkim największych miast w kraju, a więc miejsc, w których Polacy rzeczywiście chcą mieszkać.
Można by to zjawisko zrzucić na inflację i problemy z dostępnością kredytów hipotecznych. Ostatnie trzy lata dały nam pod tym względem nieźle w kość. Rada Polityki Pieniężnej niezwykle ostrożnie obniżała stopy procentowe po przeciwinflacyjnej fali podwyżek. To nie pozostało bez wpływu na oprocentowanie. Problemy ze spłatą już udzielonych kredytów wymusiły zaś na bankach dużo większą powściągliwość w udzielaniu nowych pożyczek kredytobiorcom. Nie sposób byłoby jednak zrzucić problemów polskiego rynku nieruchomości wyłącznie na czynniki makroekonomiczne. Skoro bowiem cały czas buduje się naprawdę dużo mieszkań, to dlaczego popytu na nie nie udaje się zaspokoić?
Odpowiedzią na to pytanie wydaje się maniakalne wręcz inwestowanie w mieszkania. Według niektórych szacunków faktycznie robi to nawet 30 proc. Polaków. Dla porównania: na giełdzie ma grać 1,5 proc. Owszem, rachunki maklerskie posiadać może nawet co dziesiąty z nas. Trzeba jednak pamiętać, że posiadanie takowego nie oznacza jeszcze aktywnego inwestowania na większą skalę. Nie da się również ukryć, że nie każdego stać na inwestycję w nieruchomości. Mowa w końcu o wydatku liczonym w setkach tysięcy złotych.
Skąd więc taka popularność inwestycji w mieszkania? Zaryzykowałbym stwierdzenie, że w Polsce jest to kwestia niemalże kulturowa. Nasz kraj jest ewenementem w skali Unii Europejskiej. Należymy do państw, w których udział własności prywatnej w posiadaniu mieszkań jest szczególnie wysoki. Odsetek ten od lat przekracza w Polsce 80 proc. W zestawieniach danych za poszczególne lata zajmujemy zwykle czwarte albo piąte miejsce. Do tego aż 89 proc. z nas preferuje posiadanie mieszkania na własność względem wynajmu.
Nakręcając się na inwestowanie w mieszkania tak naprawdę sami sobie szkodzimy
Już same wyraźne preferencje Polaków wraz ze strukturą własnościową nieruchomości mieszkalnych podpowiadają, że popyt na mieszkania będzie trudno zaspokoić. Kolejnym wartym uwagi czynnikiem jest aspiracja klasy średniej, by zapewnić sobie jakąś lokatę zgromadzonego kapitału. Powinna być ona pewna, bezpieczna i zyskowna. Inwestowanie w mieszkania pod tymi względami po prostu wygrywa z alternatywami.
Ani lokaty bankowe, ani konta oszczędnościowe, ani nawet obligacje skarbowe nie są w stanie zapewnić takiej stopy zwrotu, jak stale rosnące ceny mieszkań w dobrej lokalizacji. Gra na giełdzie i mniej oczywiste instrumenty finansowe wydają się z kolei bardziej ryzykowne. Nic więc dziwnego, że inwestowanie w mieszkania stało się praktycznie domyślną inwestycją tych Polaków, których na nie stać. Kusi ich także mityczny pasywny dochód z wynajmu. Dodatkowe pieniądze, które na pierwszy rzut oka nie wymagają dodatkowej pracy. Któż oparłby się pokusie?
Można by nawet postawić tezę, że drugie mieszkanie stało się w Polsce symbolem statusu i wyznacznikiem sukcesu. Tym większa robi się presja, by takowe kupić przy pierwszej nadarzającej się okazji. Nie ma w tym oczywiście nic złego, patrząc na problem z punktu widzenia interesów danego inwestora. Kłopoty zaczynają się dopiero w momencie, gdy spojrzymy na sprawę w nieco większej skali. Jeżeli bowiem mieszkanie we względnie atrakcyjnym punkcie i sensownym rozmiarze kupi taki inwestor, to nie kupi go już ktoś, kto potrzebuje lokalu, by w nim rzeczywiście mieszkań.
Sprawy komplikują się w momencie, gdy okazję do zarobienia pieniędzy zwietrzą więksi gracze. W inwestowanie w mieszkania bawią się w końcu także różnego rodzaju wyspecjalizowane podmioty. Najlepszym przykładem są flipperzy będący w praktyce zawodowymi spekulantami działającymi na rynku nieruchomości. W grę wchodzą także pseudohotelarze spod znaku najmu krótkoterminowego. Na szczycie łańcucha pokarmowego należałoby umieścić wielkie fundusze obracające nieruchomościami, a więc REIT-y, które politycy od lat starają się nam wepchnąć do gardła równie intensywnie co dopłaty do kredytów hipotecznych.
Im więcej chętnych na zakup nieruchomości, tym bardziej ich ceny będą rosnąć. Im dłużej Polacy będą kolektywnie zafiksowani na inwestowanie w mieszkania, tym bardziej będzie się opłacało profesjonalistom zarabiać na ich aspiracjach. Stąd „mieszkania inwestycyjne”, mikrokawalerki i inne patologie. Do tego powinniśmy dodać jeszcze polityków, którzy sami psują rynek swoimi interwencjami.
