Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych po sprzedaży nieruchomości powstaje w momencie faktycznego zbycia nieruchomości. Nie zmienia tego nawet zawarcie umowy przedwstępnej. Takie wniosek płynie z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Kiedy zapłacimy podatek od sprzedaży nieruchomości?
Sprawa, która stała się przedmiotem rozstrzygnięcia, dotyczyła zbycia nieruchomości, które poprzedzone było umową przedwstępną. Właściciel nabył nieruchomość w 2016 roku. W 2020 roku postanowił o jej sprzedaży. Umowa poprzedzona została umową przedwstępną, nabywca zobowiązał się w niej do zawarcia właściwej umowy sprzedaży w 2022 roku, wtedy też miał przelać całość kwoty. Na poczet umowy przedwstępnej wpłacił zaliczkę i zadatek. Taki stan rzeczy zrodził pytanie w przedmiocie powstania obowiązku podatkowego. Umowa przedwstępna podpisana została jeszcze przed upływem pięcioletniego okresu od nabycia nieruchomości, co pociągnęłoby za sobą konieczność zapłaty podatku dochodowego. Do tego zaliczka i zadatek stanowiły dość istotną część kwoty, która miała zostać zapłacona w przyszłości.
Właściciel nieruchomości w związku z zawarciem umowy przedwstępnej miał wątpliwości, czy powinien zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości i właśnie z tym pytanie zwrócił się z prośbą o interpretację.
W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat od jej nabycia, powstaje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Tego oczywiście każdy chce uniknąć. Sytuacja, która stała się przedmiotem interpretacji była nietypowa, ponieważ umowa sprzedaży poprzedzona była umową przedwstępną. Ta, w świetle prawa cywilnego nie przenosi własności. Dopiero po dwóch latach przeniesie ją umowa sprzedaży. Sprzedający słusznie przyjął, że w takim stanie rzeczy podatek nie powinien być należny.
Podatek od sprzedaży nieruchomości dopiero po faktycznym przeniesieniu własności
Taki tok rozumienia przepisu potwierdził Dyrektor KIS. Przepisy prawa cywilnego ustalają, że momentem przeniesienia własności nieruchomości jest moment zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna w świetle przepisów nie przenosi własności, a jedynie ustala, że taki fakt nastąpi w przyszłości. Zgodnie z przepisami to faktyczny moment zbycia nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. Podatek od sprzedaży nieruchomości należny jest więc dopiero, kiedy zawarta zostanie umowa ostateczna. Ten moment w opisanym wyżej przypadku nastąpi dopiero w 2022 roku. W związku z tym, że wtedy upłynie już ustawowy okres pięciu lat od nabycia, właściciel nie zapłaci podatku dochodowego. Na fakt ten nie ma wpływu nawet okoliczność zapłaty zaliczki.
