Debata o tym, czy najem kilku mieszkań to jeszcze wynajem jako osoba prywatna, czy już prowadzenie działalności gospodarczej rozgrzewał niejedno forum prawnicze od lat. Nierzadko kończył się też w sądzie, bowiem różnica w podatkach, jaką musiał zapłacić posiadacz kilku mieszkań, była bardzo duża, w zależności od wybranego sposobu opodatkowania.
Najem w działalności już oficjalnie na ryczałcie!
Ryczałt to forma opodatkowania, gdzie płaci się podatek nie od zysku, jaki zostanie nam na koniec miesiąca, a od całego przychodu, jaki jest otrzymany. Nie można więc ujmować żadnych kosztów, takich jak paliwo, abonament za telefon czy koszt komputera, ale w zamian płaci się niższą stawkę podatku.
W przypadku wynajmu mieszkań, zamiast 17% podatku dochodowego, jest 8,5% podatku ryczałtowego. Jeżeli więc ktoś ma świadomość, że jego działalność nie będzie generowała wielu kosztów, to jest to dla niego kusząca alternatywa. Problemem był jednak fakt, że do końca 2020 roku, z ryczałtu za wynajem skorzystać mogły jedynie osoby, które wynajmowały mieszkania prywatnie, a nie w ramach działalności gospodarczej. Jak ustalić czy wynajmowanie dwóch mieszkań po babci i rodzicach to jeszcze prywatny najem czy już działalność? Nie wiadomo było, co generowało wiele problemów.
Tym bardziej cieszy fakt, że od stycznia 2021 roku to się już zmieni. Od początku roku do ustawy dołączony zostanie zapis, iż z ryczałtu korzystać mogą także osoby, które rozliczają najem w działalności gospodarczej. Taka zmiana sprawia, że analizowanie czy ktoś już jest przedsiębiorcą, który zarabia poprzez najem w działalności, a kto tylko wynajmuje jako osoba prywatna, przestaje mieć sens.
Zauważyć jednak należy, że stawka 8,5% obowiązuje do 100 tysięcy złotych przychodów, jeżeli ktoś przekroczy tę kwotę, to od nadwyżki będzie musiał już odprowadzać 12,5% ryczałtu. Oznacza to, że rozliczając najem w działalności gospodarczej, aby wpaść do wyższego progu, musielibyśmy mieć średni miesięczny przychód w wysokości ok. 8,3 tysiąca złotych. Przy dwóch mieszkaniach to jeszcze nie problem, ale przy kilku, w dodatku w dobrej lokalizacji, trzeba o tym progu pamiętać.
Ryczałt dla wszystkich
Zmiany w ryczałcie, jakie mają obowiązywać od nowego roku, idą dużo dalej i mogą sprawić, że więcej osób będzie mogło z niego skorzystać.
Przede wszystkim podwyższony został próg przychodów. Wcześniej wynosił on 250 tysięcy euro, a od nowego roku zostanie podniesiony do 2 milionów euro, co sprawi, że z ryczałtu skorzystać będzie mógł praktycznie każdy przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność.
Zmianie ulegnie też liczba stawek. Zamiast siedmiu, będziemy mieli teraz osiem, przy czym najwyższa z nich zostanie obniżona z 20% do 17%,. Skorzystać z niej będą mogły wszystkie „wolne zawody”, czyli m.in. prawnicy, księgowi, lekarze czy brokerzy.
Należy zauważyć, że nowa stawka będzie wynosiła dokładnie tyle samo ile podatek dochodowy, więc trudno się spodziewać, by wiele osób skorzystało z tego rozwiązania, bo będzie ono zazwyczaj mało opłacalne. Niezainteresowani będą nawet ci, którzy normalnie weszliby do drugiego progu podatkowego. Dla nich bardziej atrakcyjna będzie stawka liniowa, wynosząca 19%, za to pozwalająca na zbieranie kosztów.
W dodatku, wybierając ryczałt, nie możemy skorzystać z ulgi na dziecko, czy rozliczać się wspólnie z małżonkiem. Wydaje się więc, że głównymi zainteresowanymi tymi zmianami, będą wynajmujący mieszkania oraz ci, którzy prowadzą małe firmy, mogące skorzystać z niższych niż te najwyższe stawek ryczałtu.
