Wynajem mieszkania: o czym pamiętać, o co zapytać i na co zwrócić uwagę, jeśli chcemy wynająć mieszkanie?

Gorące tematy Nieruchomości dołącz do dyskusji (92) 29.08.2019
Wynajem mieszkania: o czym pamiętać, o co zapytać i na co zwrócić uwagę, jeśli chcemy wynająć mieszkanie?

Udostępnij

Tomasz Laba

Najbliższe tygodnie to dla przyszłych żaków okres przeprowadzek i poszukiwania miejsca do zamieszkania na kolejny rok akademicki. Z myślą o nich przygotowaliśmy poradnik, z którym powinien zapoznać się każdy najemca. Pozwoli to na uniknięcie nieprzyjemności w sytuacji, gdy trafimy na chytrego właściciela. Wynajem mieszkania: o co zapytać, o czym pamiętać?

Wynajem mieszkania: o czym pamiętać?

Bezpieczny wynajem mieszkania to jedna z pierwszych poważnych spraw, z jaką muszą zmierzyć się studenci wyjeżdżający na studia do innego miasta. Nie każdy ma to szczęście (lub pecha) mieszkać z rodzicami, którzy pomogą nam w przejściu tego egzaminu z dojrzałości. Na rynku nieruchomości obowiązują twarde reguły gry, a wiek najemcy nie jest żadnym usprawiedliwieniem dla podpisywania niekorzystnych dla siebie umów. W końcu każdy z nas jest pełnoletni, a to oznacza, że posiadamy pełną zdolność do czynności prawnych. Dlatego warto wiedzieć, jakie prawo reguluje kwestię wynajmowania nieruchomości, ponieważ funkcjonuje na ten temat mnóstwo mitów. Właśnie w tym celu powstał niniejszy poradnik.

Ceny wynajmu mieszkań rosną, a sytuacja na rynku mieszkaniowym może przerażać

Warto znać swoje prawa zwłaszcza w obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Ta jest, mówiąc dość łagodnie, niezbyt ciekawa. Ceny mieszkań rosną jak na drożdżach, co w oczywisty sposób przekłada się na koszty ich wynajmowania. Głośna w ostatnich tygodniach mikrokawalerka w Gdańsku jest najlepszym tego przykładem. Poza tym zapanowała ogólna moda na inwestycje w nieruchomości, a wynajmowanie mieszkania jako źródło utrzymania niewielu już dziwi. Na rynku funkcjonują zatem w pełni profesjonalne podmioty, które wynajmują kilka, a nawet kilkanaście mieszkań. Z drugiej strony znajdziemy też mnóstwo ogłoszeń wynajmu mieszkań „po babci”. Jak na ironię niewiele różnią się ceną od tych w pełni profesjonalnych ofert.

Wynajem mieszkania: prawo 2019

Najem jest bardzo prostą umową w swoich założeniach. Polega ona na tym, że jedna osoba oddaje drugiej rzecz do używania przez określony czas w zamian za umówiony czynsz. Uregulowano to w art. 659 kodeksu cywilnego. Wynajmować oczywiście można każdą rzecz, aczkolwiek w tym tekście będę pisał wyłącznie o nieruchomościach.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawowe obowiązki wynajmującego (czyli właściciela) oraz najemcy sprowadzają się zatem do tego, aby ten pierwszy znosił fakt, że swojego prawa własności nie może realizować w pełni. Dodatkowo na wynajmującym spoczywa obowiązek wydania najemcy rzeczy w określonym stanie i utrzymywanie jej w takim stanie przez cały okres obowiązywania umowy. Najemca za to ma obowiązek płacić umówiony czynsz.

Akty prawne, które warto przestudiować przed poszukiwaniami mieszkania to z pewnością kodeks cywilny (art. 659 do 692) oraz ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Te ustawy nie należą do skomplikowanych. Ich znajomość może przydać się w negocjacjach z właścicielem mieszkania, którego uczciwość nie jest mocną cechą.

Wynajem mieszkania – umowa to absolutna podstawa

Podstawą stosunków cywilnoprawnych są umowy. Oczywiście umowa zawarta ustnie jest jak najbardziej ważna, to w kwestiach spornych pojawią się ogromne problemy dowodowe. Kodeks cywilny zaleca, aby umowa najmu zawierana na czas dłuższy niż rok, dla celów dowodowych była sporządzona na piśmie.

Art. 660 Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Nie warto jednak kusić losu, ponieważ dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania jest podstawą bezpieczeństwa zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Wynajmujący często niechętnie podchodzą do kwestii spisania umowy, ponieważ nie są zbyt skorzy do płacenia podatków. Ta kwestia powinna być pierwszą i tak naprawdę jedyną lampą ostrzegawczą. Uczciwy właściciel nie powinien mieć żadnych problemów ze sporządzeniem umowy, ponieważ to zabezpiecza również jego interesy. Należy przy tym pamiętać, że umowa ustna wynajmu mieszkania to nie jest najlepszy pomysł. Obecnie jednak właściciele nieruchomości coraz częściej nalegają na umowę notarialną najmu mieszkania.

Wynajem mieszkania – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Podstawowe obowiązki stron umowy najmu są określone w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Nie oznacza to jednak, że strony nie mogą dowolnie kształtować łączącego ich stosunku. Strony mogą dowolnie modyfikować treść tej umowy, wprowadzając do niej dodatkowe wymagania czy obwarowania. Przykładów takich zabawnych (lecz nie dla najemców) umów w internecie jest całkiem sporo. Co zatem powinna zawierać dobra umowa najmu?

  • dane osobowe stron (imię, nazwisko, adres do korespondencji oraz numer PESEL). Kwestia adresu jest szczególnie ważna w razie ewentualnego sporu sądowego. Niektóre rzeczy trzeba z właścicielem załatwiać pisemnie i dobrze jest mieć adres, pod który możemy wysłać pismo zawierające np. wypowiedzenie umowy;
  • oznaczenie wynajmowanego mieszkania (łącznie z numerem księgi wieczystej) – oszustwo na podnajem mieszkania ma się całkiem dobrze, dlatego warto sprawdzić tytuł prawny, jaki wynajmujący ma do mieszkania;
  • określenie okresu wypowiedzenia umowy;
  • wysokość czynszu i opłat za media;
  • terminy i sposób dokonywania płatności;
  • wysokość kaucji i zasady jej zwrotu;
  • stan liczników;
  • wyposażenie mieszkania;
  • ustalenie szczegółów dotyczących napraw w mieszkaniu;
  • protokół zdawczo-odbiorczy.

Wypowiedzenie umowy najmu

Okres wypowiedzenia umowy najmu wynika przede wszystkim z umowy. Jeżeli jednak strony nie dogadały się w tej kwestii, obowiązują terminy ustawowe. Te z kolei są uzależnione od sposobu płacenia czynszu i tego, czy umowa została zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony. Poniższe terminy dotyczą najemców. Ze względu na szczególną ochronę praw lokatorów, ustawodawca wprowadził odmienne zasady wypowiadania najmu przez właścicieli nieruchomości wynajętych do celów mieszkaniowych.

  • czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • płatny co miesiąc – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • czynsz płatny rzadziej – na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Dodatkowo, jeżeli umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najemca może wypowiedzieć umowę na trzy miesiące naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zatem jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, to jej wypowiedzenie jest możliwe jedynie w przypadkach określonych w umowie. Jeżeli zatem nie dopilnujemy, aby te warunki i terminy wypowiedzenia znalazły się w umowie, możemy mieć problem z wcześniejszą wyprowadzką. Zerwanie takiej umowy, w której nie został przewidziany czas jej wypowiedzenia, może wiązać się z odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec wynajmującego. Warto o tym pamiętać, biorąc pod uwagę, że popularną praktyką wynajmowania mieszkań na wynajem dla studentów jest zawieranie ich na czas trwania roku akademickiego.

wynajem mieszkania wypowiedzenie
Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?

Bardzo ważne uregulowanie w kwestii wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela nieruchomości znajdziemy w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę tylko w ściśle określonych przypadkach. Na dodatek wypowiedzenie musi mieć formę pisemną oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Wypadki, w których właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu są następujące:

  • lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W powyższych przypadkach termin wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc. Ustawodawca przewiduje również bardziej szczegółowe warunki wypowiadania umów, lecz najczęściej mają one zastosowanie dla lokatorów mieszkań gminnych.

Wynajem mieszkania – kto płaci za remonty i naprawy?

Kwestia ewentualnych remontów i napraw często jest główną osią konfliktu między wynajmującym a najemcą. Tymczasem prawo bardzo precyzyjnie określa wzajemne obowiązki stron w tej materii. Oczywiście pierwszeństwo zawsze mają postanowienia umowy, dlatego tak ważne jest, aby i tę kwestię w niej uregulować. Jeżeli strony z jakiegoś powodu postanowiły w tym temacie milczeć, należy sięgnąć do kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasadę można sprowadzić do następującego twierdzenia. Bieżące, drobne naprawy mieszkania (a także znajdujących się w nich sprzętów, jeżeli również są objęte umową) to obowiązek najemców. Z kolei wszystkie większe naprawy leżą w obowiązku wynajmującego właściciela.

Art. 662. kodeksu cywilnego
§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Zatem jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu zepsuje się pralka, a powodem awarii będzie po prostu jej zużycie, to obowiązek jej naprawy leży po stronie właściciela. Jeżeli natomiast pralka się zepsuje, bo podczas zakrapianej imprezy studenci postanowili wyprać w niej kilka cegieł, to oczywiste jest, kto będzie musiał kupić nową pralkę. Tak samo na najemcy spoczywa obowiązek zwykłego, codziennego dbania o wynajęte mieszkanie. Chodzi o wszystkie proste i drobne remonty jak na przykład malowanie, tapetowanie ścian czy bieżąca konserwacja instalacji i urządzeń. Bardziej kazuistyczny podział obowiązków konserwacji i remontów w wynajmowanym mieszkaniu określa art. 6a oraz 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wynajem mieszkania – o czym jeszcze warto pamiętać?

Najemcy powinni pamiętać o tym, że wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na wszystkich ruchomościach, które znajdują się w mieszkaniu w przypadku gdy ten zalega z czynszem bądź innymi opłatami przez okres nie dłuższy niż rok. Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania kiedy mu się żywnie podoba? Dla najemców mamy dobrą wiadomość –  wynajmujący nie może bez zapowiedzi ani pod nieobecność najemcy wchodzić do mieszkania. Takie zachowanie należy traktować jako naruszenie miru domowego. Wszystko dlatego, że swoje prawo do korzystania z danej nieruchomości przekazał najemcom.

wynajem mieszkania poradnik
Wynajem mieszkania w kilku punktach

Wynajem mieszkania zawsze należy traktować poważnie i warto być pod tym kątem dokładnym. Rynek oferuje pełen przekrój nieruchomości do wynajęcia, a pośpiech zawsze jest złym doradcą. Dobrze jest poświęcić czas na wybranie odpowiedniego miejsca. Wynajem mieszkania tak naprawdę sprowadza się do tego, aby obie strony umowy były zadowolone i darzyły się zaufaniem. W końcu mieszkanie to często najcenniejszy składnik naszego majątku. Przesadna ostrożność zarówno najemcy, jak i wynajmującego nie powinna nikogo dziwić.