Prawie 11 miliardów złotych wydali Polacy w gotówce na zakup mieszkań od deweloperów w pierwszym półroczu tego roku. I to tylko w 7 największych polskich miastach. To nasz nowy rekord zakupów gotówkowych. Duży wzrost cen sprawił, że choć kwota wydana na zakupy jest najwyższa w historii, to liczba kupionych lokali spadła. Wydaliśmy więcej kupując mniej mieszkań. Przez 6 miesięcy na 7 badanych rynkach nabywcy gotówkowi kupili około 21,4 tys. mieszkań. To o ponad 2 tysiące mniej niż we wcześniejszym okresie.
Wydaliśmy więcej kupując mniej mieszkań
Deweloperom nie brak ostatnio okazji do otwierania szampana. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi sprzedali mieszkania warte prawie 20 miliardów złotych. Reszta to zakupy wsparte kredytem. Tak gotówkowych, jak i kredytowych klientów deweloperom napędziły niskie stopy procentowe. Pierwsi, nieusatysfakcjonowani oprocentowaniem lokat zabierają pieniądze z banków i wydają je u deweloperów. Natomiast klient kredytowy idzie na zakupy, bo banki, przynajmniej dotąd, pożyczają tanio pieniądze. Oprocentowanie hipotek jest realnie ujemne. Inflacja jest wyższa niż oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.
„Oczywiście po podwyżce stóp procentowych dokonanej przez RPP oprocentowanie lokat może pójść symbolicznie do góry. Pojedyncza podwyżka czy nawet kilka podwyżek to jednak wciąż za mało, aby spowodować, że lokaty staną się realną konkurencją dla mieszkań na wynajem. Działania Rady mogą jedynie przynieść w tej kwestii odrobinę normalizacji i na przykład przyczynić się do tego, że wzrosty cen mieszkań przestaną być dwucyfrowe. To ucieszyłoby niemal wszystkich” ocenia
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Stopy hamują zakupy
Jaskółką, która może zwiastować uspokojenie rynku nieruchomości, mogą być ostatnie dane BIK, z których widać, że popyt na hipoteki odrobinę wyhamował. Polacy składali we wrześniu mniej niż 1,9 tys. wniosków kredytowych dziennie. Wiosną było ich 2,5 tysiąca. Był to efekt odroczonych z powodu pandemii zakupów nieruchomości. Ci klienci, jeśli dostali kredyt, już swoje plany zakupowe zrealizowali. Nie ma już takiej kumulacji zainteresowania. Symboliczna, ale jednak podwyżka stóp procentowych powinna przyczynić się do ostudzenia gorączki zakupowej. Zwłaszcza u tych, którzy wspierają się kredytem, kupując mieszkanie na wynajem. Pisaliśmy, że w dużych miastach, głównie w przypadku większych mieszkań, rata kredytu jest już wyższa niż cena, jaką można uzyskać z najmu. Podwyżka stóp powoduje wzrost rat kredytowych, ale też zmniejsza zdolność kredytową. Mimo sprzecznych sygnałów wysyłanych przez członków RPP i NBP, analitycy spodziewają się w listopadzie kolejnej podwyżki stóp.
Czy za funduszami przyjdzie kataster?
Jest jedno zagrożenie dla ostudzenia rynku nieruchomości. To klienci instytucjonalni. Zwykle są to zagraniczne fundusze, które wręcz palą się do zakupów pakietowych mieszkań na wynajem w Polsce. Mimo że dotąd deweloperzy nie byli chętni dać im oczekiwanych upustów, bo bez najmniejszego problemu znajdywali klientów indywidualnych na swoje lokale, to i tak, zdaniem Bartosza Turka, można szacować, że zakupy przez nie realizowane odpowiadają za co najmniej 15 – 20 procent transakcji zawieranych w biurach sprzedaży deweloperów. Z kolei raportów firmy JLL widać, że są tak bardzo zdeterminowani, że jeśli nie mogą kupić mieszkań, to kupują firmy deweloperskie i w ten sposób stają się właścicielami lokali. To, między innymi, z ich powodu eksperci od rynku nieruchomości przepowiadają, że kataster w Polsce będzie musiał był wprowadzony.
