Systematyczny wzrost stóp procentowych ma na rynku nieruchomości dwojaki skutek. Spada zainteresowanie kupnem nowych mieszkań. Równocześnie jednak powinniśmy się przygotować na wysokie czynsze mieszkań na wynajem. Think-tank Heritage Real Estate kreśli dość niepokojące scenariusze.
Zdaniem HRE zakup własnego mieszkania w Polsce wymaga zdolności kredytowej na poziomie nawet 11 tys. zł miesięcznie
Nie od dziś wiadomo, że gospodarka to zespół naczyń powiązanych. Galopująca inflacja w Polsce wymusiła kilka podwyżek stóp procentowych. To z kolei znacząco utrudniło spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w złotówkach. By ograniczyć ryzyko powtórki z kryzysu frankowego, podjęto szereg środków zaradczych. W tym takich, które mają skłonić banki do bardziej skrupulatnego badania zdolności kredytowej swoich klientów.
To nie koniec. Think-tank Heritage Real Estate przekonuje w swojej opublikowanej we wtorek prognozie długoterminowej, że mniejsza dostępność kredytów hipotecznych przełoży się na wyższe czynsze mieszkań na wynajem. Coraz więcej Polaków odkłada decyzję o zakupie mieszkania. Równocześnie deweloperzy zmniejszą ich podaż.
Kluczowym czynnikiem wskazywanym przez HRE są zalecenia Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, w ramach których podniesiono bufor na podwyżki stóp procentowych. Mowa o podwyżce z 2,5 proc. do 5 proc. Oznacza to doliczanie przez banki 5 proc. do obowiązującej stawki WIBOR przy badaniu zdolności kredytowej danej osoby. Analitycy HRE przekonują:
W praktyce w lipcu 2022 roku oznacza to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15 proc
Z wyliczeń ekspertów wynika, że chcąc zaciągnąć kredyt z rządową gwarancją na sfinansowanie zakupu dwupokojowego mieszkania w mieście wojewódzkim, należy dysponować dochodem na poziomie od ponad 6 tys. do prawie 11 tys. złotych netto miesięcznie. Taki stan rzeczy oznacza między innymi praktyczne zatopienie rządowego programu mieszkania bez wkładu własnego. To nie koniec złych wieści.
Wysokie czynsze to skutek rosnącego zapotrzebowania na wynajem wśród osób, które nie kupią własnego mieszkania, a muszą mieć jakiś dach nad głową
Skoro młodych Polaków nie stać na zakup własnej nieruchomości, to pozostaje im mieszkanie u rodziców albo wynajem mieszkania. Zdaniem analityków HRE wzrost zainteresowania tą drugą opcją będzie w nadchodzących miesiącach wręcz skokowy.
Możemy spodziewać się, że co najmniej dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy Polaków w związku z tym nie zrealizują w 2022 roku swoich marzeń o własnym mieszkaniu. Ci, którzy nieruchomości nie mogą dziś kupić, będą czekali na bardziej sprzyjające okoliczności. Grono tych potencjalnych kupujących rośnie z każdym tygodniem, miesiącem czy kwartałem. Jest to o tyle niepokojące, że im dekoniunktura trwać będzie dłużej, tym większy popyt wyleje się na rynek, gdy otoczenie się poprawi
Bezpośrednie konsekwencje łatwo sobie wyobrazić: wysokie czynsze. Jeszcze nie tak dawno eksperci PKO BP zwracali uwagę na kolejny czynnik dodatkowo zmniejszający dostępność mieszkań na wynajem. Mowa oczywiście o wojnie w Ukrainie i obecności uchodźców w naszym kraju, którzy przecież też muszą gdzieś mieszkać.
HRE zwraca uwagę na ryzyko wystąpienia w Polsce „scenariusza amerykańskiego”. W Stanach Zjednoczonych wysokość czynszów rośnie od półwiecza szybciej niż oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Historia uczy nas, że najem – w odróżnieniu od zakupu – nie chronił naszego majątku przed inflacją. A gdyby i tego było mało, to wydając co miesiąc pieniądze na najem, nie budujemy naszego majątku tak, jak stopniowo spłacając kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania
Inflacja sama w sobie sprzyja podnoszeniu czynszów przez wynajmujących mieszkania
Wydawać by się mogło, że spadek popytu na nowe mieszkania powinien oznaczać przynajmniej zahamowanie wzrostu ich cen. Rynek mieszkaniowy w Polsce bywa jednak przewrotny. Owszem: teraz można zaobserwować tego typu spowolnienie. Analitycy HRE przekonują jednak, że i taka pozytywna wiadomość z czasem może się przekształcić w kolejne złe wieści.
Jeśli dziś wiele osób straciło możliwość zakupu mieszkania, to ich niezaspokojone potrzeby się kumulują. Za kilka miesięcy czy kwartałów, gdy koniunktura prawdopodobnie się poprawi, bo np. stopy procentowe zaczną spadać, to oznaczać to będzie gwałtowny wzrost popytu na mieszkania przy bardzo ograniczonej podaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia
Gwałtowny wzrost popytu na nowe mieszkania przy niskiej podaży oznacza tylko jedno: kolejny skokowy wzrost ich cen. Równocześnie nic nie wskazuje na to, by w ciągu nadchodzących miesięcy inflacja miała wyhamować. Wręcz przeciwnie: koszty życia w Polsce będą tylko rosnąć, żywność będzie jeszcze droższa, a jesienią zacznie się sezon grzewczy.
Inflacja może nie tylko zniwelować ewentualne spowolnienie na rynku nowych mieszkań. Jej dalszy wzrost to samoistny powód, dla którego wynajmujących czekają wysokie czynsze. W końcu rynek najmu w Polsce wciąż opiera się przede wszystkim o osoby prywatne. Wynajmujący z pewnością będą starali się znaleźć dodatkowe źródło dochodu. Większy popyt na mieszkania na wynajem dodatkowo sprzyja narzucaniu wyższego czynszu najemcom. Znika bowiem obawa, że nie znajdzie się nikogo na ich miejsce.
