Nieubłaganie zbliża się zima, a wraz z nią powracający co roku problem niskiej temperatury w niektórych domach, czy mieszkaniach. Warto jednak wiedzieć o tym, że zapewnienie sprawnego działania instalacji, między innymi umożliwiających korzystanie z ciepła, należy do obowiązków wynajmującego. Co może zrobić najemca kiedy w lokalu jest zimno? Odpowiadamy.
Zimne mieszkanie w sezonie grzewczym – pretensję można mieć do wynajmującego
Już wkrótce start sezonu grzewczego. A kiedy dokładnie? To bardzo ciekawa kwestia, którą poruszyliśmy na „Bezprawniku” w jednym z ostatnich tekstów.
Jednak co jeśli mimo rozruchu pieców, w mieszkaniu, które wynajęliśmy nadal będzie zbyt zimno? Przyczyny takiego stanu mogą być różne. Nieszczelne okna, czy uszkodzona instalacja to tylko niektóre z nich. W takiej sytuacji najemca powinien zwrócić się do wynajmującego.
Obowiązek wynajmującego, o którym wspomniałam we wstępie został uregulowany w art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak stanowi ust. 1 tego przepisu:
Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Oznacza to, że jeśli wynajęliśmy mieszkanie nie będąc poinformowanym o tym, że zimą z jakichkolwiek względów temperatura w nim może być niska, to mamy do czynienia z wadą przedmiotu najmu.
Co może zrobić najemca kiedy w lokalu jest zimno?
Jeśli rozpoczął się sezon grzewczy, kaloryfery zostały odkręcone, a mimo to temperatura w mieszkaniu jest zbyt niska, najemca przede wszystkim powinien poinformować o tym wynajmującego. Wynajmujący zawiadomiony o tej wadzie, ma obowiązek usunąć ją w czasie odpowiednim.
Odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy najętej reguluje art. 664 Kodeksu cywilnego. Jak orzekł SN – w drodze analogii ten przepis należy stosować również w stosunku do opłaty za centralne ogrzewanie.
W razie tak słabego ogrzewania, że można je uznać za bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo do zwolnienia się od tej opłaty – głosi wyrok SN z 14.12.1965 r., II CR 470/65, OSNCP 1966/11, poz. 192.
Na prawie do zwolnienia się od opłat za ogrzewanie, możliwości najemcy się nie kończą. Jeśli w lokalu jest na tyle zimno, że nie da się w nim funkcjonować, można wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jak mówi art. 664 § 2 k.c.:
Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Uprawnienie to – w odniesieniu do niskiej temperatury w lokalu – potwierdził w swoim wyroku z 2013 r. Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła warszawskiej spółki, która wynajęła lokal od wrocławskiej firmy. Gdy zimą temperatura w pomieszczeniach spadła do 12 stopni, a wynajmujący nic z tym nie zrobił, spółka rozwiązała umowę. Wbrew temu wynajmujący wciąż naliczał czynsz, nie przyjmując argumentacji o niskiej temperaturze.
Po batalii w Sądzie Okręgowym i Apelacyjnym, sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. SN ostatecznie rozstrzygnął o tym, że tym, co może zrobić najemca, kiedy w lokalu jest zimno – w przypadku brakuj reakcji ze strony wynajmującego – jest wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Czyli jaka temperatura powinna panować w mieszkaniu?
Skoro wiadomo już co może zrobić najemca kiedy w lokalu jest zimno, kluczowe pytanie brzmi – jaka temperatura powinna panować w mieszkaniu? Jak zimno musi być, żeby najemca mógł skorzystać ze swoich uprawnień?
Wskazówki odnośnie prawidłowej temperatury można szukać w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.
Przepis § 134 tego aktu mówi o szczytowej mocy cieplnej. Do obliczenia szczytowej mocy cieplnej należy stosować „temperatury obliczeniowe zewnętrzne zgodnie z Polską Normą dotyczącą obliczeniowych temperatur zewnętrznych, a temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń”.
Jak stanowi załączona do rozporządzenia tabela, temperatura obliczeniowa w lokalach mieszkalnych powinna wynosić „+20 stopni Celsjusza”.
