To, czy na remont lokalu musimy uzyskać zgodę i czyją zależy od zakresu planowanych robót. Możemy tutaj wymienić trzy rodzaje prac usprawnieniowych. Są to: bieżąca konserwacja, remont albo przebudowa. Omawiamy jakie prace wchodzą w zakres poszczególnych definicji, a także jakie zgody trzeba uzyskać na ich dokonanie. Remont lokalu – na co trzeba mieć zgodę?
Bieżące konserwacje nie wymagają zgody
Pod hasłem remontu mieszkania większość z nas rozumie bieżące konserwacje. Chodzi tu o najprostsze prace, nienaruszające pionów i części wspólnych nieruchomości.
Definicja bieżących konserwacji znajduje się w art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, który stanowi, że są to „roboty mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu”.
Zakwalifikowanie poszczególnych prac jako bieżące konserwacje jest kwestią ocenną. Jako przykłady takich robót możnaby jednak wymienić chociażby malowanie lub tapetowanie ścian, modernizację kuchni czy łazienki, wymianę grzejników, płytek, czy nawet – jak orzekł WSA w Warszawie (II SA/Wa 2513/13) – wymianę okien lub drzwi wejściowych bez ingerencji w konstrukcje.
Jeśli planowany remont lokalu ma polegać jedynie na bieżących konserwacjach, do jego przeprowadzenia nie potrzebujemy żadnych zgód.
Remont lokalu – na co trzeba mieć zgodę?
Remont w rozumieniu prawa budowlanego to „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Remontem jest na przykład adaptacja strychu.
Jeżeli prace remontowe ingerują w nieruchomość wspólną lub instalacje, przed ich wykonaniem powinniśmy uzyskać zgodę wspólnoty. Co ważne, również uchwała właścicieli może nakładać na lokatorów obowiązek uzyskania zgody na remont.
Jeśli remont dotyczy obiektów, na których budowę jest potrzebna decyzja o pozwoleniu na budowę, zamierzone prace należy również zgłosić w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta na prawach powiatu. Po upływie 30 dni od zgłoszenia, jeśli w tym czasie organ nie zgłosi sprzeciwu, można rozpocząć planowane roboty.
Mianem przebudowy określamy prace, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu. Przykładem może być poszerzenie okien lub wyburzenie ściany nośnej. Na tego typu prace trzeba już uzyskać zarówno pozwolenie na budowę ze starostwa lub urzędu miasta, jak i zgodę wspólnoty.
Jeśli chodzi o pozwolenie na budowę, od momentu złożenia wniosku organ ma na jego wydanie 65 dni. Do przebudowy można przystąpić nie wcześniej niż 14 dni od otrzymania pozwolenia i nie później, niż w terminie 3 lat od tego momentu.
Kary za samowolę budowlaną
Jeśli planujemy remont, na pewno przed przystąpieniem do pracy warto zorientować się, czy do wykonania zaplanowanych robót będą potrzebne jakieś zgody. W tym celu warto zapoznać się z regulaminem swojej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli mamy wątpliwości – można zadzwonić do urzędu, czy wspólnoty i dokładnie wypytać o interesujące nas kwestie.
Taki research jest ważny, ponieważ jeśli prace zostaną zakwalifikowane jako samowola budowlana, właścicielowi lokalu grozi kara grzywny lub nałożenie obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
