Zdaje się, że w polskiej rzeczywistości przy umowie sprzedaży nieruchomości, to sprzedający jest w bardziej ryzykownej sytuacji. W końcu własność nieruchomości zostaje przeniesiona w chwili podpisania aktu notarialnego. Jak zabezpieczyć kupującego mieszkanie? Są pewne kwestie, na które kupujący powinien zwrócić uwagę. Takie jak piwnica, wydanie w posiadanie, protokół zdawczo-odbiorczy, czy dokumenty.
Najczęstsza „niespodzianka” w ofertach sprzedaży
Najbardziej powszechną „niespodzianką” dla kupującego mieszkanie jest kwestia piwnicy i innych ewentualnych przynależności. Najczęściej w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań widnieje wymieniona piwnica, co może być w pewnych sytuacjach dość mylące i sugerować, iż razem z mieszkaniem nabywamy właśnie piwnicę. Należy jednak rozróżnić możliwość korzystania z piwnicy, od nabycia lokalu z przynależnością, jaką jest piwnica. Można w tym miejscu się trochę pośmiać i zastanowić czy w końcu kupujący kupuje mieszkanie, czy piwnicę… Jednak dla niektórych mieszkanie bez piwnicy jest poza zakresem ich zainteresowań.
Najistotniejszą informacją jest to, że do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nigdy nie ma przynależności. A więc nigdy nie nabywamy prawa wraz z piwnicą. Spółdzielnia może regulować kwestię korzystania z piwnicy dodatkowym porozumieniem, czy umową. Jednak należy się z tym dokumentem dokładnie zapoznać. Może on obejmować zasady korzystania z piwnicy i warunki, jakie należy spełnić, aby móc swobodnie z niej korzystać. Może również obejmować swą treścią informację czy i kiedy spółdzielnia może odebrać piwnicę uprawnionemu. Warto również zadzwonić do spółdzielni i wyjaśnić tę kwestię.
Gdy nabywamy lokal stanowiący odrębną nieruchomość z udziałem w gruncie, piwnica, jeśli jest przynależnością, będzie wpisana w księgę wieczystą prowadzoną dla nabywanego lokalu. Jeśli nie znajdziemy jej w kw, to możliwe, że istnieje jakaś umowa o korzystanie, której treść powinien nam przedstawić sprzedający.
W każdym razie kupując mieszkanie z piwnicą, upewnijmy się, z jaką formą mamy do czynienia i czy nie zdarzy się w przyszłości tak, że ktoś nam tę piwnicę nakaże opróżnić i wydać.
Wydanie w posiadanie kupującemu
Wydanie w posiadanie mieszkania powinno odbyć się po umowie sprzedaży, najczęściej po zapłacie ceny. W wyjątkowych sytuacjach następuje wydanie nieruchomości przed umową sprzedaży, co jest niezwykle ryzykowne dla obu stron umowy. Z praktyki wynika, że sporadycznie się zdarza, aby kupujący próbował zabezpieczyć wydanie w posiadanie bardziej, niż standardowe zabezpieczenie wynikające z art. 777 par. 1 ust. 4 kpc. Niewielu zastanawia się, co będzie, gdy sprzedający nie przekaże kluczy, nie opróżni mieszkania, po prostu nie wyda nieruchomości.
Otóż wydanie w posiadanie również można zabezpieczyć bardziej niż sam rygor egzekucji wspomniany wyżej. Strony mogą przecież umówić się tak, że jakaś część ceny zostanie zapłacona w dniu wydania, bądź po wydaniu w posiadanie kupującemu i przekazaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Z takiego organizacyjnego punktu widzenia można to zrobić również w trakcie wydania. Nie jest to żaden złoty środek na nieuczciwego sprzedającego, jednak zdecydowanie bardziej będzie go dopingował do sprawnego wydania mieszkania.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem często niedocenianym. A przecież w protokole oprócz informacji o stanie liczników, która pozwala nam na rozliczenie się z dostawcami mediów. Można również zawrzeć informacje dotyczące stanu mieszkania w dniu wydania, spisać wyposażenie, zawrzeć usterki, których nie było wcześniej. Na uwadze należy jednak mieć, że w akcie notarialnym najpewniej kupujący zapewnił, że zna stan techniczny i prawny lokalu i nie zgłasza co do tego stanu żadnych zastrzeżeń. Zatem w praktyce warto spotkać się w mieszkaniu bezpośrednio przed aktem notarialnym. Pozwoli to upewnić się, że wszystko jest takie, jakie było w dniu podjęcia decyzji o zakupie.
Protokół zdawczo-odbiorczy może stanowić podstawę dochodzenia roszczeń, gdy sprzedający nie dotrzymał swojego zobowiązania co do uzgodnionych kwestii. Przykładowo nie zostawił mebli w zabudowie, a twierdził, że zostaną w mieszkaniu. Będzie również odgrywał istotną rolę, gdy treścią swą obejmie usterki istniejące w mieszkaniu w dniu przekazania.
Dokumenty
Co do zasady dokumenty i ich treść analizuje notariusz. Ich treść będzie również opisana w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży. Jednak to nie wyłącza odpowiedzialności kupującego za swoje decyzje. W związku z tym kupujący powinien upewnić się na podstawie stosownych dokumentów, czy płatności związane z użytkowaniem mieszkania są uregulowane na bieżąco. Jeśli mamy do czynienia z dużą wartością można również poprosić sprzedającego o dodatkowe zaświadczenia. Przykładowo o braku zadłużenia w Urzędzie Skarbowym oraz w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych jest również istotne, chociaż nie decydujące. Jeśli w lokalu będzie ktoś zameldowany, to można będzie wymeldować go w trybie administracyjnym. Zatem kwestie osób zameldowanych nie powinny być decydujące, jeśli mamy do czynienia z nieruchomością, która nas bardzo interesuje.
