Sprzedaż mieszkania to dosyć czasochłonny oraz stresujący proces. Właściciel najchętniej chciałby tego dokonać szybko i na jak najlepszych warunkach. Aby być usatysfakcjonowanym, trzeba się do tego dobrze przygotować.
Co zrobić, aby sprzedać mieszkanie? Pierwsze kroki
Przed sprzedażą mieszkania należy dokonać kilku koniecznych czynności:
- podjąć decyzję o sprzedaży i dokonać wstępnej wyceny – warto przygotować się na to, że można uzyskać za daną nieruchomość mniej pieniędzy niż się zakładało,
- wykonać zdjęcia nieruchomości – aby zdobyć więcej potencjalnych kupców, należy wykonać fotografie, które będą ich przyciągać. Ważne jest to, aby mieszkanie było czyste, pozbawione niepotrzebnych rzeczy. Warto skupić się na tym, co najlepiej wygląda, ale zdjęcia muszą oddawać stan rzeczywisty. Można do tego celu zatrudnić fotografa. Profesjonalne fotografie mogą pomóc w szybszej transakcji. Jednakże gdy właściciel chce sam je zrobić, musi pamiętać o tym, aby zdjęcia wykonać z poziomu wzroku bądź trochę niżej. Najlepiej, aby lokum było widne,
- dokonać wyceny nieruchomości – można spróbować samodzielnie wycenić mieszkanie, na przykład po dłuższej obserwacji innych ogłoszeń na portalach. Warto jednak zwrócić uwagę na to czy podobna oferta do tej, którą chce się zaproponować, nie widnieje już zbyt długo na danej stronie internetowej. Trzeba ustalić minimalną wartość, za którą chce się sprzedać mieszkanie, ale jej nie udostępniać. Ogłoszenie powinno zawierać cenę, jaką chce się uzyskać, najlepiej do negocjacji, ponieważ wiele osób liczy nawet na drobną zniżkę. Dużo też zależy od tego czy sprzedający chce szybko sprzedać nieruchomość. Jeśli tak, nie warto zawyżać ceny, ponieważ działa to w większości przypadków odstraszająco na klientów. Ceny nie powinno się zmieniać częściej niż co 2 tygodnie. Przy wycenie mieszkania można również skorzystać z operatu szacunkowego, czyli dokumentu, który sporządza rzeczoznawca bądź zdać się na opinie agentów nieruchomości,
- dodać ogłoszenie o sprzedaży – warto je umieścić na kilku znanych portalach. W tytule powinna znajdować się adnotacja o liczbie pokoi i umiejscowieniu nieruchomości. Można dodać też jakąś jej charakterystyczną cechę. Opis musi być dokładny. Powinien zawierać informację o bliskości odpowiednich punktów, na przykład szkoły, opis budynku, w którym się znajduje, pobliskie atrakcje, a przede wszystkim, ile lokal ma pokoi, jaki jest jego metraż, rozkład mieszkania, stan techniczny, czy przynależy do niego komórka lokatorska itp. Należy też nadmienić, czy nieruchomość wymaga remontu. Warto pamiętać, aby oprócz zdjęć, dodać także rzut mieszkania. Nie musi być wykonany profesjonalnie. W ogłoszeniu nie może zabraknąć wzmianki o zaproszeniu na prezentację oraz podania dogodnych godzin, w których można kontaktować się z właścicielem mieszkania. Trzeba również mieć na uwadze możliwość ofert współpracy z agencji nieruchomości. Warto już wcześniej zastanowić się czy będzie się potrzebowało takiej pomocy przy transakcji.
Zainteresowanym osobom należy zaprezentować nieruchomość. Mieszkanie powinno być czyste, pozbawione widocznych gołym okiem usterek. Warto umówić na tę samą godzinę chociaż dwóch potencjalnych klientów, aby pokazać, że jest więcej zainteresowanych kupnem nieruchomości. Powinni oni mieć na obejrzenie nieruchomości tyle czasu, ile zechcą.
Sprzedaż mieszkania – co dalej?
Po znalezieniu potencjalnego nabywcy czas na negocjacje ceny. Nie należy mówić o negocjacjach na samym początku – to kupującemu powinno na tym zależeć. Warto mieć ze sobą oferty mieszkań o podobnym profilu, aby umotywować podaną wartość mieszkania. Za obniżenie ceny można zażądać czegoś innego, na przykład większego zadatku.
Jeśli sprzedający i potencjalny nabywca uzgodnią warunki transakcji, kolejnym krokiem jest przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży. Chodzi o:
- akt własności
- dowód osobisty,
- podstawa nabycia,
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- wypis z księgi wieczystej,
- zaświadczenie z administracji o braku zaległości,
- zaświadczenie o braku zameldowanych osób.
W przypadku gdy sprzedający ma zaciągnięty kredyt hipoteczny, powinien zgłosić w banku chęć sprzedaży mieszkania. Wówczas dostanie zaświadczenie o kwocie, która jeszcze została mu do spłacenia, zgodę na dokonanie jednorazowej spłaty i zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po dokonaniu spłaty. Osoba kupująca też może spłacić kredyt przy kupnie mieszkania. Akt będzie zawierał taką informację. Warto pamiętać, aby przygotować też gwarancje na sprzęt, który zostanie w mieszkaniu po jego sprzedaży.
Następnym krokiem – choć nieobowiązkowym – jest umowa przedwstępna. Zostaje ona podpisana w celu zabezpieczenia interesów obydwu stron. Zawiera ustalenia związane ze sprzedażą, czyli na przykład ostateczną cenę nieruchomości, termin podpisania aktu notarialnego, wysokość zadatku. Takie rozwiązanie jest bardzo dobre, gdy klient chce skorzystać z kredytu, którego otrzymanie może potrwać parę tygodni. Sprzedający w razie niesfinalizowania transakcji otrzyma zadatek, a kupujący jest pewny, że nie znajdzie on innego chętnego. Jeśli właściciel odstąpi od sprzedaży mieszkania, ma obowiązek uiścić na rzecz klienta podwójną kwotę zadatku.
Jeśli jednak strony nie zdecydują się na umowę przedwstępną i chcą zawrzeć właściwą umowę jak najszybciej, powinny w tym celu udać się do notariusza. W czasie podpisywania ostatecznej umowy powinni być obecni wszyscy obecni i przyszli właściciele mieszkania. Niespełnienie tego obowiązku jest możliwe, gdy strony posiadają notarialne upoważnienie od nieobecnych do konkretnych czynności prawnych. Notariusz ustala przed podpisaniem umowy sposób zapłaty za nieruchomość, czas na jej uiszczenie itp. Gdy transakcja zostanie dokonana, zawiadamia o wszelkich kosztach, które muszą być uregulowane, a później składa wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o wpis w związku ze zmianą właściciela.
Ostatnim krokiem jest przekazanie mieszkania. W tym momencie następuje przekazanie kluczy. Warto porozmawiać z nowym właścicielem czy chce przejąć umowy z dostawcami mediów. W tym przypadku trzeba przepisać je na nabywcę, czyli tym samym udać się wspólnie do odpowiednich oddziałów obsługi klienta. Jeśli nie będzie chciał ich przejąć, sprzedający musi je rozwiązać. Kupujący może też chcieć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym są zawarte informacje o stanie mieszkania, kodzie do bramy itd.
Warto również pamiętać, że jeśli od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat, konieczne może być zapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% jej wartości. Jednakże niektóre osoby mogą być z niego zwolnione. Dlatego należy dowiedzieć się czy konieczne będzie uiszczenie takiej opłaty.
