Jako ktoś, kto z zainteresowaniem z przyczyn osobistych obserwuje rynek nieruchomości, nie mogłem przegapić dynamicznych zmian, które zaobserwowałem w pierwszej połowie 2023 roku.
Rozgorzała sprzedażowa gorączka powróciła na pierwotny rynek mieszkaniowy, choć liczba nowych inwestycji nie nadążała za rosnącym popytem. JLL, renomowana firma doradcza z branży nieruchomości mieszkaniowych (ale też komercyjnych), dostarczyła danych, które zdecydowanie potwierdziły te obserwacje. W II kwartale br. (a więc chodzi o okres kwiecień-czerwiec), deweloperzy sprzedali ponad 15,5 tys. mieszkań na sześciu głównych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. To o 36% więcej niż w poprzednim kwartale.
Brak równowagi między popytem i podażą – idą podwyżki cen?
Niemniej jednak, w pierwszym półroczu 2023 roku, deweloperzy sprzedali prawie 27 tys. nowych mieszkań, podczas gdy do oferty wprowadzili jedynie 17 tys. Oznacza to różnicę na poziomie prawie 10 tys. mieszkań, co potwierdza, że rynek powrócił do sytuacji obserwowanej w 2021 roku. Brak równowagi między popytem a podażą może powodować kolejny wyraźny wzrost cen mieszkań w nadchodzących miesiącach.
Ponadto, rozpiętość między średnimi cenami sprzedanych mieszkań a średnimi cenami lokali, które pozostały w ofercie, zaczęła rosnąć. W miastach takich jak Warszawa i Kraków wyniosła ona około 1,6 tys. zł/mkw., we Wrocławiu ponad 1,5 tys. zł/mkw., a w Poznaniu 800 zł/mkw.
Moje zaskoczenie wzrosło, gdy zauważyłem, że mimo obecnych problemów gospodarczych, takich jak spadek PKB, najwyższe od dwudziestu lat stopy procentowe, najniższa od II wojny światowej liczba urodzeń, inflacja i wojna w sąsiednim kraju, rynek mieszkaniowy przeżywał w drugim kwartale ożywienie. Wydaje się, że jest to w dużej mierze „ucieczka do przodu” – wyścig ze spodziewanym wzrostem cen i deficytem podaży wywołanym Bezpiecznym Kredytem, a także pokładanie nadziei w spadkach stóp procentowych i generalnie tańszych kredytach dla każdego.
Obawy przed potencjalnym wzrostem cen i ograniczeniem oferty silnie wpłynęły na rynek mieszkaniowy. Nabywcy, zarówno ci poszukujący mieszkań na własne potrzeby, jak i inwestorzy, przyspieszyli swoje decyzje zakupowe.
Już od kwietnia 2023 sprzedaż nieruchomości jak w najlepszych czasach mieszkaniówki
W II kwartale 2023 roku sprzedaż nowych mieszkań wróciła do wysokich poziomów sprzed chłodzenia popytu w 2022 roku. Pod koniec czerwca 2023 r., średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy na każdym z dużych rynków. Trójmiasto i Wrocław przekroczyły granicę 13 tys. zł/mkw., Kraków prawie dogonił Warszawę ze średnią ceną na poziomie aż 14,7 tys. zł/mkw.
Mimo, że w ostatnim kwartale większość kupujących stanowili nabywcy gotówkowi, to zarówno liczba, jak i udział nabywców korzystających z kredytów wyraźnie wzrosły. Deweloperzy twierdzą, że transakcji związanych z planem skorzystania z „kredytu za 2%” było niewiele, ale rosnąca liczba rezerwacji potwierdziła, że zainteresowanie programem jest bardzo duże.
Pierwsze półrocze 2023 roku nauczyło mnie, że rynek nieruchomości ma zdolność do zaskakiwania, nawet w obliczu niepewnych warunków gospodarczych. Będę z ciekawością obserwował, jak będzie wyglądała ta sytuacja w drugiej połowie roku. Prawdopodobnie jednak III kwartał będzie swoistym Czarnym Łabędziem, w którym po czasie zaobserwujemy skutki wielkiego rządowego dosypania pieniędzy.
