Pewna internautka sprzedała nawiedzony dom i teraz ma problem. Martwi się, że nabywcy mogą ją pozwać za przemilczenie tej kwestii. Nie bez powodu. Teoretycznie polskie prawo w zasadzie próbuje zachować racjonalność w na wskroś irracjonalnym świecie. W tym przypadku mamy jednak mocną przesłankę działającą na korzyść wykiwanych nabywców.
Sprzedając budynek mieszkalny, powinniśmy uprzedzić kupującego, jeśli z jakiegoś powodu nie da się w nim mieszkać
Ludzie wierzą w różne rzeczy, które wydają się kompletnie zmyślone. Na liście znajdziemy między innymi horoskopy, żyły wodne, jasnowidzów-celebrytów, homeopatię, a nawet obietnice wyborcze. Trudno byłoby oczekiwać od irracjonalnego na wskroś społeczeństwa, że będzie zawsze zachowywać się racjonalnie i w pełni zgodnie z aktualną wiedzą naukową. Stosowanie prawa w praktyce to troszeczkę inna sprawa. Gdybyśmy nie stosowali jakiegoś kryterium zdrowego rozsądku i doświadczenia życiowego, to zaraz mielibyśmy procesy o czary. Nie oznacza to jednak, że zjawiska paranormalne nie mogą pojawić się w sądach.
Nie chodzi nawet o to, że przywołani wyżej jasnowidze mogą z jakichś niezrozumiałych powodów zostać biegłymi sądowymi w całkiem poważnych sprawach. Mam na myśli raczej przyziemne spory cywilne, na przykład pomiędzy sprzedającym a nabywcą. Na przykład pewna internautka sprzedała nawiedzony dom. Teraz obawia się, że niezadowoleni nabywcy mogą ją z tego powodu pozwać. Czy kobieta ma się czego obawiać? Okazuje się, że jak najbardziej.
Zacznijmy od tego, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi jak najbardziej obejmują sprzedane nieruchomości. Najprościej rzecz ujmując, zgodnie z art. 556 kc sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Szczegóły podaje nam następny przepis, art. 556¹.
§ 1. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Nas w tym przypadku interesuje punkt trzeci. Nawiedzony dom nie nadaje się w końcu do mieszkania, a takowe jego przeznaczenie jest czymś właściwie oczywistym.
Nawiedzony dom wcale nie musi naprawdę być nawiedzony, żeby domagać się rękojmi od sprzedawcy
W przypadku nieruchomości kupujący ma aż 5 lat na stwierdzenie jej wady. Tylko jak udowodnić, że w naszym nowym domu rzeczywiście dzieją się rzeczy nie z tego świata? Co ciekawe, z tego typu sprawami mieliśmy do czynienia w sądownictwie amerykańskim.
Przykładem może być tutaj głośna sprawa z 1991 r. Stambovsky kontra Ackley, w której występował nawiedzony dom opisywany wcześniej w prasie. Wiążąca się z tym stygmatyzacja budynku zdecydowanie stanowi okoliczność, o której wypadałoby wspomnieć nabywcy. Właśnie dlatego pozwany został zobowiązany przez sąd do zaprzestania zaprzeczania istnienia poltergeista, który miał się zalęgnąć w nieruchomości. Dom zaś niejako oficjalnie uznano za nawiedzony. Tyle tylko, że amerykańskie sądy niekoniecznie zaprzątały sobie głowy faktycznym istnieniem ducha. Być może i my nie powinniśmy?
Nie ma się co oszukiwać: gdyby zjawiska paranormalne były czymś, co można łatwo potwierdzić, to prawdopodobnie nie byłoby problemu. Dlatego nie ma sensu bawić się w próby udowodnienia, że wada nieruchomości wynika z obecności ducha, starożytnej klątwy, czy innej żyły wodnej. Wada jednak wciąż istnieje. Jej wyjaśnienie może być zupełnie przyziemne.
Być może wstrząsy i spadanie przedmiotów wywołuje przebiegająca w pobliżu linia kolejowa. Być może mieszkamy na Śląsku i gdzieś pod nami pracuje, albo kiedyś pracowała, kopalnia. Może się także okazać, że za dziwne odgłosy odpowiada okoliczna fauna, albo po prostu mieszkające w domu szkodniki z krwi i kości. Nas tak naprawdę interesuje to, czy sprzedający wiedział o jej istnieniu.
W przypadku internautki, która sprzedała nawiedzony dom, taka okoliczność jak najbardziej występuje. Powód jest prosty: sama się wprost przyznała, że to właśnie z jej powodu sprzedała „nawiedzony dom” jego obecnym właścicielom. Tym samym sprawa się klaruje. Sprzedająca wiedziała o istnieniu wady i stopniu jej dolegliwości. Wiemy także, że zataiła ten fakt przed nabywcami, celowo i z premedytacją. Tym samym ci jak najbardziej mogą się od niej domagać rękojmi.
