Zakup lub sprzedaż mieszkania to zwykle ważny moment w życiu każdego z nas. Stąd też coraz więcej osób decyduje się na zatrudnienie agenta, którego zadaniem jest pomoc w znalezieniu jak najlepszej oferty lub kupującego gotowego zapłacić żądaną kwotę. Choć przepisy nie za bardzo podpowiadają jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem to jest kilka elementów, na które trzeba zwrócić uwagę.
Umowa z pośrednikiem tylko na piśmie
Skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami z pewnością niesie za sobą wiele korzyści. W przypadku kupujących zatrudniamy bowiem osobę, która przejmie na siebie ciężar mozolnego przeszukiwania rynku, weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, czy negocjacji cenowych ze sprzedającym. Gdy znajdujemy się po drugiej stronie barykady, agent zajmie się między innymi kwestią kontaktu z potencjalnymi kupującymi, prezentacją nieruchomości, a zwykle także umówieniem notariusza.
Zanim jednak powierzymy pośrednikowi dokonywanie czynności zmierzających do zbycia lub nabycia nieruchomości, warto zwrócić uwagę na elementy umowy przedstawionej nam do podpisania. Obecnie w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie znajdziemy zbyt wiele zapisów regulujących tę kwestię. Już niedługo może się to jednak zmienić, bo Ministerstwo Rozwoju i Transportu chce ułatwić życie osobom kupującym nieruchomość szykując przedwyborcze zmiany w przepisach.
Na ten moment jednak najistotniejszą kwestią jest fakt, że umowa pośrednictwa bezwzględnie musi zostać zawarta na piśmie. W przeciwnym razie ustawodawca przewidział, że jest nieważna. Oznacza to, że na przykład skan spisanej umowy z podpisami przesłany za pośrednictwem e-maila nie będzie skuteczny. Alternatywą może być sygnowanie umowy certyfikowanym podpisem elektronicznym.
Zachowanie odpowiedniej formy jest ważne nie tylko z punktu widzenia pośrednika, któremu trudno byłoby ubiegać się o należne mu wynagrodzenie, ale także z pozycji samego klienta. W braku umowy nie jest bowiem możliwe dochodzenie ewentualnych roszczeń z obowiązkowego ubezpieczenia agenta.
Umowa otwarta czy na wyłączność?
Decydując się na współpracę z pośrednikiem warto też zwrócić uwagę na konstrukcję umowy w zakresie możliwości zaangażowania w proces zakupu lub sprzedaży innych agentów. Na rynku funkcjonują umowy otwarte, które w żaden sposób nie blokują możliwości zatrudnienia kilku pośredników, jak i umowy na wyłączność. Te drugie z definicji oznaczają, że sprzedający lub kupujący zobowiązuje się powierzyć dokonywanie czynności zmierzających do nabycia bądź zbycia nieruchomości tylko jednemu podmiotowi.
Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. W przypadku umów otwartych więcej osób zaangażowanych w szukanie odpowiednich ofert, przynajmniej w teorii, może oznaczać szybszą transakcję. Agenci muszą bowiem działać sprawnie, by to właśnie do nich trafiła prowizja. Przy umowach z kilkoma podmiotami ważne jest jednak, by po dokonaniu transakcji pamiętać o wypowiedzeniu wszystkich umów. W przeciwnym razie agencje mogą domagać się wynagrodzenia za czynności, które z perspektywy klienta były już zbędne.
Praktyka pokazuje, że zwykle bardziej skuteczne, zwłaszcza w przypadku sprzedaży, okazuje się umowa z pośrednikiem na wyłączność. Klienci zyskują bowiem spójną ofertę i opiekuna, który prowadzi go przez cały czas. Co więcej, w sytuacji zbycia nieruchomości, w odróżnieniu od umowy otwartej, tutaj agencji także zależy na jak najwyższej cenie. Przy wyścigu z innym pośrednikami często liczy się z kolei jakakolwiek prowizja od pierwszego lepszego kupującego.
Wynagrodzenie – za jakie czynności trzeba będzie zapłacić pośrednikowi?
Najistotniejszą kwestią z punktu widzenia obu stron umowy jest rzecz jasna wynagrodzenie. Zgodnie z przepisami pośrednicy prowadzą czynności zmierzające do nabycia lub zbycia nieruchomości. Stąd też należy uzgodnić zakres obowiązków, które będą spoczywać na agencie. To od ich wypełnienia zależeć bowiem w późniejszym czasie to, czy wynagrodzenie powinno zostać zapłacone. Warto pamiętać, że jeśli to działania samego klienta doprowadziły do zakupu lub sprzedaży nieruchomości, prowizja nie jest należna. Sama umowa nie dowodzi bowiem wykonania przez agenta płynących z niej zobowiązań.
Wynagrodzenie dla pośrednika może być określone kwotowo lub prowizyjnie. Pierwsza z metod jest jednak rzadko spotykana i raczej nie przyjęła się na rynku pośredników. Jeśli chodzi o prowizję to wynosi ona zwykle od 2 do 3% i raczej nie przekracza progu 5%. Wszystko zależne jest jednak od nakładu pracy agenta. Podpisując umowę należy też ustalić sposób wypłaty wynagrodzenia. Częstym i dobrym rozwiązaniem jest płatność ratalna, po ukończeniu kolejnych etapów realizacji umowy.
Zawarcie umowy z pośrednikiem jest ważną sprawą w procesie zakupu bądź sprzedaży nieruchomości. Dobrze sporządzona umowa pozwoli bowiem nie tylko na sprawne doprowadzenie do transakcji, ale i uniknięcie problemów we współpracy z osobą, do której klienci powinni mieć pełne zaufanie. Stąd też w przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z porady prawnika.
