Wydaje się, że temat zasiedzenia jest nam dobrze znany, jednak wciąż stosowanie tej regulacji potrafi spłatać nam figla. Udowodnił to w 2018 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu, który pochylił się nad pytaniem, czy można zasiedzieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem składu sędziowskiego taka sytuacja jest możliwa, jednak terminy trzeba liczyć od 2004 roku.
Dopuszczalność zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wydaje się dosyć nieoczywista. Przede wszystkim, jest to ograniczone prawo rzeczowe, a te rządzą się swoimi prawami. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu zauważył jednak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem na tyle przypominającym własność, że może być przedmiotem zasiedzenia. Jednak kwestia liczenia terminów blokuje wiele tego typu spraw.
Czy można zasiedzieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Zdaniem sądu tak
Temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od wielu lat nastręcza liczne problemy. Przede wszystkim, w praktyce prawo to jest bardzo podobne do prawa własności, zgodnie jednak z kodeksem cywilnym, wciąż jest prawem ograniczonym. Wykazuje jednak sporo cech wspólnych m.in. do odrębnego prawa własności lokalu – m.in. jest zbywalne i podlega dziedziczeniu, można również prowadzić z niego egzekucję.
Dla spółdzielczego prawa własnościowego zakłada się również osobną księgę wieczystą, można również obciążyć go hipoteką. To wszystko wskazuje na fakt, że mamy styczność z regulacjami szczególnymi, ponieważ teoretycznie spółdzielcze prawo do lokalu jest osobnym tworem, w praktyce tak jednak przypomina własność, że aż by się prosiło, aby zastosować w tym przypadku regulacje dotyczące właśnie prawa własności.
I ktoś chciał właśnie tak zrobić – mianowicie do sądu trafiła sprawa, dotycząca zasiedzenia spółdzielczego prawa własnościowego lokalu. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że prawa takiego zasiedzieć nie można. Sąd drugiej instancji był jednak innego zdania, jednak zauważył, że aby mówić o zasiedzeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, trzeba liczyć terminy dopiero od 2024 roku.
Zasiedzenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – terminy biegną od 2004 roku
Rozważania dotyczące ewentualnego zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mają m.in. związek z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że prawo to nie może być związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może być członkiem spółdzielni, jednak nie musi. Jak zauważył Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (II Ca 825/18):
w związku ze zmianą ustroju oraz warunków gospodarczych i rynkowych, ostatecznie orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego zakwestionowało ów nierozerwalny związek członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z samym ograniczonym prawem rzeczowym — własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu. W ocenie Sądu Okręgowego sytuacja ta otwiera drogę do rozważań na temat możliwości zasiedzenia tego prawa, tak bardzo zbliżonego do prawa własności pod względem konstytucyjnym i ekonomicznym. W literaturze wyrażono pogląd, że po utracie mocy obowiązującej art. 172 ust. 1 i art. 178 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co nastąpiło na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., możliwe jest, aby ustanowione na rzecz członka spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło być — podobnie jak prawo użytkowania wieczystego gruntu — nabyte przez inną osobę przez zasiedzenie.
Tak więc w teorii takie zasiedzenie jest, jak najbardziej możliwe, jednak dopiero po odpowiednio 20 latach (w dobrej wierze) i 30 latach (w złej wierze). W tym przypadku należy zakładać, że jeżeli sprawy takie trafią na wokandę, w większości przypadków trzeba przyjąć termin 30-letni. Tak więc pierwsze sprawy prawdopodobnie będą rozstrzygane przez sądy dopiero w 2035 roku (upływ terminu w tym przypadku kończy się wraz z końcem roku).
