Stopniowa liberalizacja przepisów regulujących nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców znacznie ułatwiła im inwestowanie w Polsce. Wciąż istnieją jednak takie ograniczenia, które bardziej utrudniają życie niż przyczyniają się do ochrony interesów naszego państwa. Do tego grona możemy zaliczyć chociażby konieczność uzyskania zgody w przypadku zasiedzenia, a także różnicowanie sytuacji spadkobierców ustawowych i testamentowych. Czas zastanowić się nad tym, czy liberalizacja przepisów dla cudzoziemców powinna iść dalej.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa jest, ale ograniczenia są dość nikłe
Ustawa regulująca kwestię nabywania nieruchomości przez cudzoziemców ma już ponad 100 lat. Pierwotnie jej treść była dość lakoniczna. Ówczesne przepisy stanowiły bowiem, że wszelkie przypadki nabycia nieruchomości przez cudzoziemców wymagają zgody Rady Ministrów. Wyjątkiem było tylko dziedziczenie. Przez lata ustawa była rzecz jasna wielokrotnie nowelizowana, głównie w celu liberalizacji przepisów.
W obecnym kształcie akt ten nadal przewiduje wymóg uzyskania specjalnej zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, jednak wyjątków jest naprawdę dużo. Z jednej strony bowiem za cudzoziemca uważa się każdą osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, a także osobę prawną z siedzibą za granicą. Od razu należy jednak dodać, że przepisów ustawy nie stosuje do obywateli i przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a także Szwajcarii. Dla przypomnienia do EOG wchodzą kraje członkowskie Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein.
Za zróżnicowany trzeba też uznać katalog wyłączeń przedmiotowych. Otóż zezwolenie na nabycie nieruchomości nie jest wymagane w przypadku zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego, który zapewni odpowiednie warunki mieszkaniowe. Podobnie sytuacja wygląda w sytuacji nabycia lokalu przeznaczonego na garaż. O dodatkowe wymogi cudzoziemcy nie muszą się też martwić jeżeli mieszkają w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE.
Często wykorzystywaną przesłanką jest także zakup nieruchomości, która ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej z obywatelem Polski. W takim bowiem przypadku wymagane jest zamieszkanie w Polsce jedynie przez 2 lata od momentu uzyskania pozwolenia na pobyt stały.
Warto dodać, że opisane wyjątki nie mają zastosowania w dwóch przypadkach – nabycia nieruchomości położonej w strefie nadgranicznej oraz zakupu gruntu rolnego o powierzchni większej niż 1 ha. Pomimo tego z oficjalnych danych MSWiA wynika, że w ubiegłym roku aż 95% transakcji zakup nieruchomości przez cudzoziemców nie wymagało zezwolenia. To oznacza, że ograniczenia dotyczą niewielkiej grupy obywateli państw obcych.
Oto absurdy w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Wymienienie w ramach jednego wpisu wszystkich sytuacji, gdy zgoda z MSWiA na zakup nieruchomości przez cudzoziemców nie jest wymagana byłoby trudne i w zasadzie bezprzedmiotowe, gdyż niepotrzebnie rozwlekłoby istotę sygnalizowanego problemu. Na tym etapie warto jedynie dodać, że od wielu lat przepisy nie wymagają uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości poprzez dziedziczenie lub zapis windykacyjny. Dotyczy to jednak wyłączenie osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego.
Co ze spadkobiercami i zapisobiercami testamentowymi? Są oni zobligowani do złożenia wniosku o uzyskanie zezwolenia do resortu spraw wewnętrznych i administracji. Jeżeli w ciągu 2 lat od otwarcia spadku zgoda nie zostanie wydana, nieruchomość przejdzie w ręce spadkobierców ustawowych. W przypadku zapisu windykacyjnego, trafi ona do masy spadkowej. Rygory są zatem bardzo surowe, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że dziedziczenie cudzoziemców na podstawie ustawy zostało wyłączone z jakiejkolwiek kontroli.
Zróżnicowanie sytuacji spadkobierców z różnych tytułów sprawia, że część prawników zarzuca przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców naruszenie konstytucyjnych przepisów dotyczących prawa dziedziczenia. Ustawodawca ingeruje bowiem nie tylko w treść ostatniej woli zmarłego, ale także ogranicza cudzoziemcom możliwość dziedziczenia testamentowego pomimo tego, że ochrona wyrażona w Konstytucji RP obejmuje nie tylko obywateli Polski, ale każdego. Skoro spadkobiercy ustawowi nie muszą martwić się jakimikolwiek ograniczeniami, to trudno przecież mówić o równych prawach do dziedziczenia.
Za niezrozumiałe trzeba też uznać konieczność uzyskiwania właściwego ministra w sytuacji nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. W pierwszej kolejności należy wskazać, że tego rodzaju przejście prawa własności następuje z mocy samego prawa, a nie jak w przypadku sprzedaży, na podstawie umowy. Co więcej, 20 i 30-letnie terminy posiadania, które są niezbędne do stwierdzenia zasiedzenia stanowią wystarczające zabezpieczenie przed zagrożeniem obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego.
W strefach nadgranicznych mieszkanie spółdzielcze kupisz bez problemu, ale własnościowe już nie
Kolejne absurdalne rozwiązanie wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, które widoczne jest w strefach nadgranicznych, wiąże się z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jak już wcześniej wspominałem, co do zasady zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga od cudzoziemców uzyskania zezwolenia. Wyjątkiem są strefy nadgraniczne, a więc na przykład Trójmiasto, gdzie nawet kupno mieszkania wymaga ministerialnej zgody.
Jak się jednak okazuje, istnieje prosty sposób na obejście obowiązujących regulacji. Cudzoziemcy, a więc obecnie głównie Ukraińcy i Białorusini, poszukujący nowego lokum kierują swoją uwagę na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Choć w obecnym stanie prawnym to ograniczone prawo rzeczowe różni się od prawa własności jedynie niuansami, to jednak jego zakup zgody nie wymaga. Efekt jest taki, że cudzoziemcy, którzy mieliby problem z pozytywnym przejściem weryfikacji w MSWiA kupują lokale spółdzielcze. W rzeczywistości szczególna ochrona, którą ustawodawca otoczył strefę nadgraniczną staje się powoli jedynie fikcyjna.
Kontrola musi być, ale tylko w konkretnych przypadkach
Malejące znaczenie w obrocie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie może przysłonić roli jaką pełnią jej przepisy. Ochrona newralgicznych kwestii dotyczących społeczeństwa, gospodarki i obronności państwa musi znajdować swoje umocowanie w przepisach. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców musi być kontrolowane szczególnie w tak niepewnych czasach, gdy konflikt zbrojny toczy się tuż za naszymi granicami, a Rosja prowadzi wobec nas działania hybrydowe na pełną skalę.
Tu warto dodać, że w 2023 roku MSWiA wydało 109 decyzji odmawiających zezwolenia cudzoziemcom. Część z nich dotyczyła właśnie obywateli Federacji Rosyjskiej. Monitorowanie transakcji na rynku nieruchomości jest zatem niezwykle istotne. Kontrola powinna jednak obejmować wyłącznie przypadki potencjalnego zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a nie utrudniać inwestycje i osiedlenie się przez cudzoziemców.
Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie dalszej liberalizacji przepisów, która powinna objąć co najmniej kwestie dotyczące dziedziczenia testamentowego, zasiedzenia, czy nabywania spółdzielczego własnościowego prawa od lokalu w strefach nadgranicznych.
Artykuł stanowi część cyklu „Wolność Gospodarcza„, prowadzonego na łamach Bezprawnika w ramach projektu komercyjnego realizowanego z Fundacją Wolności Gospodarczej. To założona w 2021 roku fundacja, której filarami jest liberalizm gospodarczy, nowoczesna edukacja, członkostwo Polski w Unii Europejskiej i państwo prawa. Więcej o działalności i bieżących wydarzeniach możecie przeczytać na łamach tej strony internetowej.
